Полная ипотека

редактировать

A Полная ипотека, более известная как «обертка», это форма вторичного финансирования покупки недвижимости. Продавец предоставляет покупателю младшую ипотеку, которая распространяется и существует в дополнение к любым более высоким ипотечным кредитам, уже обеспеченным имуществом. В соответствии с соглашением продавец принимает обеспеченный простой вексель от покупателя на сумму, причитающуюся по основному ипотечному кредиту, плюс сумму, не превышающую остаток денежных средств при покупке.

Новый покупатель производит ежемесячные платежи продавцу, который затем несет ответственность за осуществление платежей соответствующему залогодержателю. Если новый покупатель не выполнит эти платежи, продавец имеет право обращения взыскания на возвращение предмета собственности.

Поскольку гарантийные обязательства являются формой финансирования продавца, они снижают барьеры для владения недвижимым имуществом; они также могут ускорить процесс покупки дома. Пример:

Продавец, у которого есть первоначальная ипотека, продает свой дом с существующей первой ипотекой и второй закладной, которую он «уносит» от покупателя. Ипотека, которую он берет у покупателя, составляет сумму первой ипотеки плюс оговоренная сумма меньше или выше продажной цены за вычетом любого первоначального взноса и затрат на закрытие. Ежемесячные платежи покупатель производит продавцу, который затем продолжает выплачивать первую ипотеку из полученных средств. Когда покупатель продает или рефинансирует недвижимость, вся ипотека выплачивается в полном объеме, при этом продавец имеет право на разницу в выплате по кредиту и любых выплатах по основной ссуде.

Обычно продавец также взимает спред. Например, продавец может иметь ипотеку под 6% и продавать недвижимость по ставке 8% по полной ипотеке. Затем он будет делать 2% спред на выплаты каждый месяц (примерно). Разница в основной сумме и графиках амортизации повлияет на фактический спред).

Поскольку право собственности фактически передается от продавца к покупателю, сквозные ипотечные операции могут дать банку или другим ипотекодержателям право отозвать подлежащие оплате более высокие векселя на основании пункта о продаже основной ипотеки (ов), если такая оговорка присутствует. Уместно отметить, что банк или другие залогодержатели могут решить продолжать получать процентные платежи даже в том случае, если им станет известно о переходе права собственности. Если ипотека остается действующей (и особенно если новый покупатель снова приносит ранее дефолтную текущую ипотеку), у первоначального кредитора нет реального стимула выбирать ускорение выпуска облигации, поскольку они остаются в безопасном положении.

Внешние ссылки