Войти
A ипотека с переменной ставкой , ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM ), или ипотека - это ипотечная ссуда с процентной ставкой на примечание периодически корректируется на основе индекса, который отражает стоимость заимствований на кредитных рынках для кредитора. Ссуда может быть предложена по стандартной переменной ставке / базовой ставке. Может существовать прямая и юридически определенная связь с базовым индексом, но если кредитор не предлагает конкретной ссылки на базовый рынок или индекс, ставка может быть изменена по усмотрению кредитора. Термин «ипотека с переменной процентной ставкой» наиболее распространен за пределами США, тогда как в Соединенных Штатах наиболее распространен термин «ипотека с регулируемой процентной ставкой» и подразумевает ипотеку, регулируемую федеральным правительством, с ограничениями по обвинениям. Во многих странах ипотека с регулируемой процентной ставкой является нормой и в таких местах может называться ипотекой.
Среди наиболее распространенных индексов - ставки по однолетним казначейским бумагам с постоянным сроком погашения (CMT), индекс стоимости фондов (COFI) и Лондонские межбанковские предложения. Ставка (LIBOR). Некоторые кредиторы используют в качестве индекса собственную стоимость средств, а не другие индексы. Это делается для обеспечения стабильной маржи для кредитора, чьи собственные затраты на финансирование обычно связаны с индексом. Следовательно, платежи, производимые заемщиком, могут со временем меняться в зависимости от изменения процентной ставки (в качестве альтернативы, может измениться срок кредита). Это отличается от ипотеки с постепенными выплатами, которая предлагает изменяющиеся суммы платежей, но фиксированную процентную ставку. Другие формы ипотечной ссуды включают ипотеку с выплатой только процентов, ипотеку с фиксированной ставкой, ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с выплатой баллов.
Регулируемые ставки переносят часть риска процентной ставки от кредитора на заемщика. Их можно использовать там, где непредсказуемые процентные ставки затрудняют получение ссуд с фиксированной ставкой. Заемщик выигрывает, если процентная ставка падает, но проигрывает, если процентная ставка увеличивается. Заемщик получает выгоду от уменьшения маржи базовой стоимости заимствования по сравнению с ипотечными кредитами с фиксированной или максимальной ставкой.
В некоторых странах банки могут публиковать основную ставку кредитования, которая используется в качестве индекса. Индекс может применяться одним из трех способов: напрямую, на основе ставки плюс маржа или на основе движения индекса.
Непосредственно применяемый индекс означает, что процентная ставка изменяется точно вместе с индексом. Другими словами, процентная ставка по банкноте в точности равна индексу. Из вышеупомянутых индексов непосредственно применяется только индекс контрактной ставки.
Применение индекса на основе ставки плюс маржа означает, что процентная ставка будет равна базовому индексу плюс маржа. Маржа указана в примечании и остается фиксированной в течение срока кредита. Например, процентная ставка по ипотеке может быть указана в примечании как LIBOR плюс 2%, 2% - это маржа, а LIBOR - индекс.
Последний способ применения индекса - на основе движения. В этой схеме ипотека создается по согласованной ставке, а затем корректируется в зависимости от движения индекса. В отличие от прямой ставки или индекса плюс маржа, начальная ставка явно не привязана к какому-либо индексу; корректировки привязаны к индексу.
Наиболее важными основными характеристиками ARM являются:
Выбор ипотечного жилищного кредита сложен и требует много времени. В помощь покупателю Совет Федерального Резерва и Совет Федерального банка жилищного кредитования подготовили контрольный список ипотечных кредитов.
Любая ипотека, по которой выплаты заемщика могут со временем увеличиваться, несет с собой риск финансовых трудностей для заемщика. Чтобы ограничить этот риск, обычно устанавливаются ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой. Ограничения обычно применяются к трем характеристикам ипотеки:
Например, данный ARM может иметь следующие типы ограничений корректировки процентной ставки:
ограничения корректировки платежей по ипотеке:
Срок действия ограничений по корректировке процентной ставки по ссуде:
Ограничения по периодическому изменению процентной ставки может быть разделен на один предел для первого периодического изменения и отдельный предел для последующего периодического изменения, например mple 5% при первоначальной корректировке и 2% при последующих корректировках.
Хотя это и бывает редко, ограничение может ограничивать максимальный ежемесячный платеж в абсолютном выражении (например, 1000 долларов в месяц), а не в относительном выражении.
ARM, допускающие отрицательную амортизацию, обычно имеют корректировки платежей, которые происходят реже, чем корректировка процентной ставки. Например, процентная ставка может корректироваться каждый месяц, а сумма платежа - только раз в 12 месяцев.
Структура верхнего предела иногда выражается как предел первоначальной корректировки / предел последующей корректировки / предел срока службы, например 2/2/5 для ссуды с 2% -ным пределом для первоначальной корректировки, 2% -ным пределом для последующих корректировок. и 5% -ный предел корректировки общей процентной ставки. Если указаны только два значения, это означает, что первоначальный предел изменения и периодический предел одинаковы. Например, структура крышки 2/2/5 иногда может быть записана просто 2/5.
ARM обычно позволяют заемщикам снизить свои первоначальные платежи, если они готовы принять на себя риск изменения процентных ставок. Есть свидетельства того, что потребители, как правило, предпочитают контракты с самыми низкими начальными ставками, например, в Великобритании, где потребители, как правило, сосредотачиваются на немедленных ежемесячных расходах по ипотеке. На решения потребителей также могут влиять получаемые ими советы, и большая часть рекомендаций предоставляется кредиторами, которые могут предпочесть ARM из-за структуры финансового рынка.
Во многих странах банки или аналогичные финансовые учреждения являются первичные инициаторы ипотеки. Для банков, которые финансируются за счет клиентских депозитов, клиентские депозиты обычно имеют гораздо более короткие сроки, чем жилищная ипотека. Если бы банк предлагал большие объемы ипотечных кредитов по фиксированной ставке, но получал большую часть своего финансирования за счет депозитов (или других краткосрочных источников средств), у него было бы несоответствие активов и пассивов из-за процентов оценить риск. Тогда он подвергнется риску того, что процентный доход от его ипотечного портфеля будет меньше, чем необходимо для выплаты вкладчикам. В США некоторые утверждают, что ссудно-сберегательный кризис был частично вызван проблемой: сберегательные и ссудные компании имели краткосрочные депозиты и долгосрочные ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой и поэтому были пойманы когда Пол Волкер поднял процентные ставки в начале 1980-х. Таким образом, банки и другие финансовые учреждения предлагают ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, потому что это снижает риск и соответствует их источникам финансирования.
Органы банковского регулирования уделяют пристальное внимание несоответствию активов и обязательств, чтобы избежать таких проблем, и устанавливают жесткие ограничения на сумму долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, которые банки могут удерживать в отношении своих других активов. Чтобы снизить риск, многие создатели ипотечных кредитов продают многие из своих ипотечных кредитов, особенно ипотечные кредиты с фиксированными ставками.
Для заемщика ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут быть менее дорогими, но за счет более высокого риска. Многие ARM имеют «периоды дразнилки », которые представляют собой относительно короткие начальные периоды с фиксированной ставкой (обычно от одного месяца до одного года), когда ARM имеет процентную ставку, которая значительно ниже «полностью индексированной» ставки. Тизер-период может побудить некоторых заемщиков рассматривать ARM как более выгодную сделку, чем она на самом деле представляет. Низкая частота тизеров предрасполагает ARM к увеличению выплат выше среднего.
Гибридные ARM имеют процентную ставку, которая фиксируется на начальный период времени, а затем перемещается в плавающий режим. «Гибрид» относится к сочетанию характеристик фиксированной и регулируемой скорости в ARM. Гибридные ARM обозначаются их начальными периодами фиксированной и регулируемой ставки, например, 3/1 для ARM с трехлетним периодом фиксированной процентной ставки и последующими годовыми периодами корректировки процентной ставки. Дата, когда гибридный ARM переходит с фиксированной ставки графика платежей на корректирующий график платежей, называется датой сброса. После даты сброса гибридный ARM имеет запас по сравнению с указанным индексом, как и любой обычный ARM.
Популярность гибридных ARM значительно возросла в последние годы. В 1998 г. процент гибридов по отношению к 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой составлял менее 2%; за шесть лет этот показатель увеличился до 27,5%.
Подобно другим ARM, гибридные ARM переносят некоторый процентный риск от кредитора к заемщику, что позволяет кредитору предлагать более низкую процентную ставку по многим процентным ставкам. среды.
«Вариант ARM» обычно представляет собой 30-летний ARM, который первоначально предлагает заемщику четыре варианта ежемесячного платежа: указанный минимальный платеж, выплата только процентов, 15- годовой платеж с полной амортизацией и платеж с полной амортизацией за 30 лет.
Эти типы ссуд также называются ОРУЖИМИ с оплатой по выбору или с возможностью оплаты.
Когда заемщик производит платеж ARM с опцией оплаты, размер которого меньше накопленных процентов, возникает «отрицательная амортизация», что означает, что невыплаченная часть начисленных процентов добавляется к непогашенному сальдо основного долга. Например, если заемщик производит минимальный платеж в размере 1000 долларов США, а ARM начисляет ежемесячные проценты в размере 1500 долларов США, 500 долларов США будут добавлены к остатку ссуды заемщика. Более того, выплата только процентов в следующем месяце будет рассчитана с использованием нового, более высокого сальдо основного долга.
Варианты ARM часто предлагаются с очень низкой скоростью тизеров (часто всего 1%), что приводит к очень низким минимальным платежам в течение первого года ARM. Во время бума кредиторы часто гарантируют заемщикам на основе ипотечных платежей, которые ниже уровня полностью амортизируемых платежей. Это позволяет заемщикам претендовать на получение гораздо большей ссуды (т. Е. Брать на себя большую задолженность), чем это было бы возможно в противном случае. При оценке варианта ARM осмотрительные заемщики не будут сосредотачиваться на ставке-тизере или уровне начального платежа, но будут учитывать характеристики индекса, размер «ипотечной маржи», которая добавляется к значению индекса, и другие условия рука. В частности, им необходимо рассмотреть возможности того, что (1) долгосрочные процентные ставки вырастут; (2) их дом может не оценить или даже потерять ценность, или даже (3) оба риска могут материализоваться.
Варианты ARM лучше всего подходят для опытных заемщиков с растущими доходами, особенно если их доходы колеблются в зависимости от сезона и им нужна гибкость платежей, которую может обеспечить такой ARM. Искушенные заемщики будут тщательно контролировать уровень отрицательной амортизации, который они позволяют накапливать.
Таким образом, заемщик может контролировать основной риск Опциона ARM, который представляет собой «платежный шок», когда отрицательная амортизация и другие характеристики этого продукта могут вызвать существенное увеличение платежей за короткие периоды времени.
Минимальный платеж по Option ARM может резко возрасти, если его невыплаченный основной баланс достигнет максимального предела отрицательной амортизации (обычно от 110% до 125% от первоначальной суммы кредита). Если это произойдет, следующий минимальный ежемесячный платеж будет на уровне, который полностью амортизирует ARM в течение оставшегося срока. Вдобавок, варианты ARM обычно имеют автоматические даты «пересчета» (часто каждые пять лет), когда платеж корректируется, чтобы вернуть ARM в прежнее состояние, чтобы полностью амортизировать ARM в течение оставшегося срока.
Например, 200 000 долларов США с «отрицательным» пределом в 110% обычно корректируются до полностью амортизируемого платежа на основе текущей полностью индексированной процентной ставки и оставшегося срока ссуды, если отрицательная амортизация вызывает остаток кредита превысит 220 000 долларов США. При пересчете на 125% это произойдет, если остаток по кредиту достигнет 250 000 долларов.
Любой заем, которому разрешено генерировать отрицательную амортизацию, означает, что заемщик уменьшает свой капитал в своем доме, что увеличивает вероятность того, что он не сможет продать его на сумму, достаточную для погашения ссуды. Снижение стоимости собственности усугубит этот риск.
Дополнительные ARM могут также быть доступны как «гибриды» с более длительными периодами фиксированной ставки. Эти продукты вряд ли будут иметь низкие показатели тизеров. В результате такие ARM снижают вероятность отрицательной амортизации и, скорее всего, не понравятся заемщикам, ищущим «доступный» продукт.
ARM денежных потоков - это вариант минимального платежа ипотечная ссуда. Этот тип ссуды позволяет заемщику выбирать ежемесячный платеж из нескольких вариантов. Эти варианты оплаты обычно включают вариант оплаты на уровне 30 лет, 15 лет, уровень только процентов и минимальный уровень оплаты. Минимальный уровень платежа обычно ниже, чем выплата только процентов. Этот вид кредита может привести к отрицательной амортизации. Возможность внесения минимального платежа обычно доступна только в течение первых нескольких лет кредита.
Ипотека ARM для денежного потока является синонимом ипотеки ARM или варианта оплаты ARM, однако не все кредиты с вариантами денежного потока регулируются. Фактически, опционные ссуды с фиксированной процентной ставкой сохраняют те же варианты движения денежных средств, что и ARM для денежных потоков и опционные ARM, но остаются фиксированными на срок до 30 лет.
| Срок | Определение |
|---|---|
| X / Y | Гибридные ARM часто упоминаются в этом формате, где X - количество лет, в течение которых начальная процентная ставка применяется до первой корректировки (общие термины - 3, 5, 7 и 10 лет.), а Y - интервал между корректировками (общие условия - 1 для одного года и 6 для шести месяцев). Например, ARM 5/1 означает, что начальная процентная ставка применяется в течение пяти лет (или 60 месяцев с точки зрения платежей), после чего процентная ставка корректируется ежегодно. (Однако корректировки для счетов условного депонирования не соответствуют графику 5/1; они выполняются ежегодно.) |
| Полностью индексированная ставка | Цена ARM рассчитывается путем сложения индекса + маржа = полностью индексируемая Темп. Это процентная ставка по вашему кредиту без начальной ставки (вводная специальная ставка для начального фиксированного периода). Это означает, что размер кредита будет выше, если будет корректировка, как правило, на 1–3% выше фиксированной ставки. Расчет этого важен для покупателей ARM, поскольку он помогает предсказать будущую процентную ставку по ссуде. |
| Маржа | Для ARM, где индекс применяется к процентной ставке векселя на основе «индекс плюс маржа», маржа - это разница между курсом векселя и индексом, на котором указана ставка векселя. рассчитывается в процентах. Не следует путать с нормой прибыли. Чем ниже маржа, тем лучше ссуда для заемщика, поскольку максимальная ставка будет меньше увеличиваться при каждой корректировке. Маржа будет варьироваться от 2% до 7%. |
| Индекс | Опубликованный финансовый индекс, такой как LIBOR, используемый для периодической корректировки процентной ставки ARM. |
| Начальная ставка | Начальная ставка, предоставляемая покупателям ссуд ARM на начальный период с фиксированной процентной ставкой. |
| Период | Промежуток времени между корректировками процентной ставки. Во время падения процентных ставок более короткий период приносит пользу заемщику. С другой стороны, во времена повышения процентных ставок более короткий период приносит пользу кредитору. |
| Floor | Пункт, устанавливающий минимальную процентную ставку по ссуде ARM. Ссуды могут иметь начальную ставку = минимальный уровень, но это в первую очередь для кредитных продуктов, не соответствующих требованиям (также называемых суб-премьер или программным кредитом). Это предотвращает изменение ссуды ARM ниже начальной ставки. Кредит «Бумажный» обычно не имеет минимального минимума или на 2% ниже стартового. |
| Платежный шок | Отраслевой термин, описывающий резкое (неожиданное или запланированное заемщиком) повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и его влияние на заемщиков. Это главный риск ARM, так как это может привести к серьезным финансовым трудностям для заемщика. |
| Ограничение | Любой пункт, устанавливающий ограничение на количество или частоту изменений ставки. |
Лимиты ссуд обеспечивают защиту платежей от платежного шока и позволяют измерить определенность процентной ставки для тех, кто играет с начальными фиксированными ставками по ссудам ARM. Существует три типа лимитов на типичную ипотеку с регулируемой ставкой ипотечного залога с изменяемой процентной ставкой или с гибридной ипотечной ссудой с регулируемой процентной ставкой.
Ограничение начальной скорости корректировки: Большинство ссуд имеют более высокий предел для первоначальных корректировок, который индексируется на начальный фиксированный период. Другими словами, чем дольше первоначальный фиксированный срок, тем больше банк хотел бы скорректировать ваш кредит. Как правило, этот предел на 2–3% выше начальной ставки по ссуде с первоначальным сроком фиксированной ставки три года или ниже и на 5–6% выше начальной ставки по ссуде с первоначальным сроком фиксированной ставки пять лет или более..
Ограничение корректировки ставки: Это максимальная сумма, на которую ипотека с регулируемой ставкой может увеличиваться при каждой последующей корректировке. Подобно начальному пределу, этот предел обычно на 1% выше начальной ставки для ссуд с начальным фиксированным сроком три года или более и обычно на 2% выше начальной ставки для ссуд с первоначальным фиксированным сроком пять лет или более.
Пожизненный предел: Большинство первых ипотечных ссуд имеют срок жизни на 5% или 6% выше начальной ставки (это в конечном итоге зависит от кредитора и кредитного рейтинга).
Внутри бизнес-ограничений чаще всего используются три числа, обозначающие каждый предел. Например, гибридный ARM 5/1 может иметь структуру ограничения 5/2/5 (начальный предел 5%, предел регулирования 2% и предел срока службы 5%), и инсайдеры могут назвать это ограничением 5-2-5. В качестве альтернативы, 1-летний ARM может иметь ограничение 1/1/6 (начальное ограничение 1%, ограничение корректировки 1% и ограничение срока службы 6%), известное как 1-1-6, или, альтернативно, выраженное как ограничение 1/6. (отсутствие одной цифры означает, что начальная и регулировочная крышки идентичны).
См. Полную статью о типе ARM, которые Отрицательная амортизация ссуд являются по своей природе. Продукты с более высоким риском, такие как ссуды с ежемесячной корректировкой первого залога с отрицательной амортизацией и (HELOCs), имеют разные способы структурирования предела, чем типичная ипотека с первым залогом. Типичные ссуды с ежемесячной корректировкой первого залога с отрицательной амортизацией ссуды имеют предел жизни для базовой ставки (также известный как «полностью индексированная ставка») от 9,95% до 12% (максимальная начисленная процентная ставка). Некоторые из этих ссуд могут иметь гораздо более высокие потолки ставок. Полностью индексированная ставка всегда указывается в отчете, но заемщики защищены от полного эффекта повышения ставки минимальным платежом до тех пор, пока ссуда не будет реорганизована, то есть когда причитаются платежи по основной сумме и процентам, которые полностью погашают ссуду в полностью индексированная ставка.
Поскольку HELOC предназначены для того, чтобы банки в основном занимали позицию второго залогового права, они обычно ограничиваются максимальной процентной ставкой, разрешенной законом в государстве, в котором они выпущены. Например, во Флориде в настоящее время установлено ограничение на процентную ставку 18%. Они сопряжены с риском для заемщика в том смысле, что в основном индексируются по основной ставке Wall Street Journal, которая считается спотовым индексом, или финансовым показателем, который подлежит немедленному изменению (как и ссуды). на основе основной ставки). Риск для заемщика заключается в том, что финансовая ситуация, вызывающая резкое повышение ставок Федеральной резервной системой (см. 1980, 2006), приведет к немедленному увеличению обязательств перед заемщиком до установленной ставки.
Ипотека с переменной процентной ставкой - наиболее распространенная форма ссуды на покупку дома в Соединенном Королевстве, Ирландии и Канаде, но непопулярны в некоторых других странах, таких как Германия. Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой очень распространены в Австралии и Новой Зеландии. В некоторых странах ипотечные ссуды с реальной фиксированной ставкой недоступны, за исключением краткосрочных ссуд; в Канаде самый длительный срок, на который может быть установлена ипотечная ставка, обычно составляет не более десяти лет, в то время как срок погашения ипотеки обычно составляет 25 лет.
Во многих странах банки не могут предоставлять ссуды по фиксированным ставкам на очень длительные сроки; в этих случаях единственным приемлемым типом ипотеки, которую могут предложить банки, может быть ипотека с регулируемой процентной ставкой (за исключением некоторых форм государственного вмешательства). Например, в ипотечной индустрии Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества. Поскольку средства, собранные строительными обществами Великобритании, должны составлять не менее 50% депозитов, кредиторы предпочитают ипотеку с переменной ставкой, а не ипотеку с фиксированной ставкой, чтобы снизить потенциальные риски процентной ставки между тем, сколько они взимают в качестве процентов по ипотеке, и тем, что они платят в процентах по вкладам и другим источникам финансирования.
Страны, где ссуды с фиксированной процентной ставкой являются распространенной формой ссуды на покупку дома, обычно нуждаются в специальной правовой базе, чтобы сделать это возможным. Например, в Германии и Австрии популярные Bausparkassen, разновидность обществ взаимного строительства, предлагают долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Они юридически отделены от банков и требуют от заемщиков накопить значительную сумму по довольно низкой фиксированной процентной ставке, прежде чем они получат ссуду; для этого от будущего заемщика требуется начать вносить фиксированные ежемесячные платежи задолго до фактического получения ссуды. Как правило, невозможно выплатить это единовременно и сразу получить ссуду; это должно быть сделано ежемесячными платежами того же размера, что и выплата на этапе возврата ипотеки. В зависимости от того, достаточно ли в системе вкладчиков в любой момент времени, выплата ссуды может быть отложена на некоторое время, даже если квота сбережений уже выполнена потенциальным заемщиком. Преимущество для заемщика заключается в том, что ежемесячный платеж гарантированно никогда не будет увеличен, а срок кредита также фиксируется заранее. Недостатком является то, что эта модель, в которой вы должны начать производить платежи за несколько лет до фактического получения ссуды, в основном нацелена на тех, кто редко бывает в жизни, и которые могут планировать заранее на долгое время. Это стало проблемой из-за в целом более высокой мобильности, которая требуется от рабочих в настоящее время.
Для тех, кто планирует переехать в течение относительно короткого периода времени (от трех до семи лет), ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой могут быть привлекательными, потому что они часто включают более низкую фиксированную процентную ставку на первые три, пять лет., или семь лет кредита, по истечении которых процентная ставка колеблется.
В Сингапуре ARM широко известна как ипотека с плавающей или переменной ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой в стране, ипотека с плавающей ставкой имеет процентную ставку, изменяющуюся в течение всего срока ссуды. Ссуды могут быть привязаны к ставке правления банка, SIBOR или SOR
Как правило, структура процентной ставки по ипотеке выглядит следующим образом:
| Период | Процентная ставка (годовых) |
|---|---|
| Первый год | 0,75% + 1-месячный SIBOR |
| Второй год | 0,75% + 1-месячный SIBOR |
| Третий год | 1,00% + 1-месячный SIBOR |
| четвертый год и далее | 1,25% + 1-месячный SIBOR |
Заем может быть привязан к SIBOR или SOR любой длительности, а спред ( маржа) привязана к X-месячным SIBOR / SOR. Спред обычно корректируется в сторону увеличения по прошествии первых нескольких лет.
Ипотечные кредиты с привязкой к SIBOR более популярны, чем ипотечные ссуды с привязкой к системе SOR или советом и ставкой.
Однако недавно ANZ представил ARM, который привязан к среднему значению SIBOR и SOR. Пока что это единственный банк в Сингапуре, предлагающий такую ипотеку.
Ипотека с регулируемой ставкой обычно, но не всегда, дешевле, чем ипотека с фиксированной ставкой. Из-за присущего процентного риска долгосрочные фиксированные ставки будут, как правило, выше, чем краткосрочные ставки (которые являются основой для ссуд с плавающей ставкой и ипотечных кредитов). Разница в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными кредитами известна как кривая доходности, которая, как правило, имеет восходящий наклон (более длинные сроки дороже). Противоположное обстоятельство известно как перевернутая кривая доходности и встречается относительно редко.
Тот факт, что ипотека с регулируемой процентной ставкой имеет более низкую начальную процентную ставку, не указывает, какими будут будущие затраты по займу (при изменении ставок). Если ставки вырастут, стоимость будет выше; если ставки снизятся, стоимость будет ниже. Фактически заемщик согласился принять на себя процентный риск.
Фактический анализ цен и ставок ипотеки с регулируемой процентной ставкой в финансовой отрасли проводится с помощью различных методологий компьютерного моделирования, таких как метод Монте-Карло или последовательности Соболя. В этих методах, используя предполагаемое распределение вероятностей будущих процентных ставок, исследуются многочисленные (10 000–100 000 или даже 1 000 000) возможных сценариев процентных ставок, рассчитываются денежные потоки по ипотечным кредитам по каждому из них и агрегируются такие параметры, как справедливая стоимость. и эффективная процентная ставка в течение срока действия ипотеки. Имея их под рукой, кредитные аналитики определяют, будет ли предложение той или иной ипотеки прибыльным и представляет ли это приемлемый риск для банка.
Ипотека с регулируемой ставкой, как и другие виды ипотеки, обычно позволяет заемщику досрочно погасить основную сумму (или капитал) без штрафных санкций. Досрочные выплаты части основной суммы уменьшат общую стоимость ссуды (общие выплаченные проценты), но не сократят количество времени, необходимое для выплаты ссуды, как другие типы ссуд. После каждого пересмотра новая полностью индексированная процентная ставка применяется к оставшейся основной сумме, чтобы погасить оставшийся срок.
Если ипотека рефинансируется, заемщик одновременно берет новую ипотеку и выплачивает старую ипотеку; последнее считается предоплатой.
Некоторые ARM взимают штрафы за досрочное погашение в размере нескольких тысяч долларов, если заемщик рефинансирует ссуду или выплачивает ее досрочно, особенно в течение первых трех или пяти лет ссуды. [1]
Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой иногда продаются потребителям, которые вряд ли вернут ссуду в случае повышения процентных ставок. В Соединенных Штатах крайние случаи охарактеризованы Федерацией потребителей Америки как хищнические займы. Защита от повышения процентных ставок включает (а) возможный начальный период с фиксированной ставкой (что дает заемщику возможность увеличить свой годовой доход до повышения платежей); (b) максимум (кепка), на который процентные ставки могут повыситься в любой год (если лимит установлен, он должен быть указан в ссудном документе); и (c) максимальный (верхний предел), на который процентные ставки могут повышаться в течение срока действия ипотеки (это также должно быть указано в кредитном документе).
В сентябре 1991 года Счетная палата правительства (GAO) опубликовала исследование ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой в Соединенных Штатах, которое выявило 20% и 25% кредитов ARM из приблизительно 12 миллионов на тот момент содержали ошибки процентной ставки. Бывший федеральный аудитор ипотечных банков оценил, что эти ошибки привели к чистой переоценке американских домовладельцев как минимум на 10 миллиардов долларов США. Такие ошибки возникали, когда соответствующий ипотечный обслуживающий персонал выбрал неверную дату индекса, использовал неправильную маржу или проигнорировал ограничения изменения процентной ставки.
В июле 1994 г. некоммерческая фирма по аудиту ипотечных кредитов Consumer Loan Advocates объявила, что не менее 18% ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой содержат ошибки, в результате которых заемщик получает более 5000 долларов в виде завышенных процентов.
В декабре 1995 г. правительственное исследование пришло к выводу, что 50–60% всех ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой в Соединенных Штатах содержат ошибку, касающуюся переменной процентной ставки, взимаемой с домовладельца. По оценкам исследования, общая сумма завышенных процентов с заемщиков превышала 8 миллиардов долларов. Неадекватные компьютерные программы, неправильное заполнение документов и ошибки в расчетах были названы основными причинами завышения процентных ставок. Никаких других правительственных исследований завышенных процентов ARM не проводилось.
3 апреля 1980 года Совет Федерального банка жилищного кредитования проголосовал за разрешение ссудо-сберегательным ассоциациям предлагать изменяемую ставку ипотека (RRM) для ипотечников на покупку дома, первая ипотека с плавающей ставкой в Соединенных Штатах. Согласно правилам, процентная ставка может изменяться каждые три года и может повышаться не более чем на 5 процентных пунктов по сравнению с первоначальным сроком годовой процентной ставки 30-летней ипотеки или может снижаться без ограничений. Новое правило было введено в ответ на сокращение количества вводимых в эксплуатацию новых домов и покупок покупателей, сомневавшихся в долгосрочной приверженности высоким процентным ставкам в то время, и было концепцией, аналогичной «пролонгации ипотеки», которая уже использовалась. в Канаде.
РАЗДЕЛ VIII, АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ, Garn – St. Закон Жермен о депозитных учреждениях 1982 года разрешал ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой.
В 2006 году, до кризиса субстандартной ипотеки, более 90% субстандартных ипотечных кредитов (которые составляли 20% всех ипотечных кредитов) были ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой.
