Продажа налогов

редактировать

Округ Пима, Аризона Список просроченных налогов на имущество для аукциона Казначеем округа

A Продажа налогов принудительная продажа собственности (обычно недвижимости ) государственным учреждением за неуплату налогов владельцем собственности.

Продажа, в зависимости от юрисдикции, может быть продажей в соответствии с налоговым актом (при этом продается фактическая собственность) или продажей с налоговым залогом (при которой удержание имущество продано) В рамках процесса продажи залогового права, в зависимости от юрисдикции, по истечении определенного периода времени, если залоговое право не выкуплено, правообладатель может потребовать судебного иска, который приведет к тому, что правообладатель либо автоматически получит собственность, либо принудит будущая продажа имущества по налоговому акту и, возможно, получение собственности в результате.

Содержание

1 Общие положения
2 Продажи
- 2.1 Продажа налогового акта
  - 2.1.1 Ловушки инвестирования в налоговый акт
- 2.2 Продажа налогового залога
  - 2.2.1 Популярность продаж налогового залога
  - 2.2.2 Ловушки инвестирования с налоговым залогом
3 Ссылки

Общие

Государственным органом может быть любой уровень правительства, который может оценивать и собирать налоги на имущество или другой государственный долг, например, округа (округа, в случае Луизианы), города, поселки (в Новой Англии и других юрисдикциях) и школьные округа (в местах, где они не зависят от других государственных юрисдикций, например, в Техасе).

Закон штата предлагает государственному учреждению метод сбора налога без необходимости просто "урезать" неплательщикам или предприятиям (по истечении определенного льготного периода, в соответствии с которым с владельца собственности могут взиматься проценты и / или штрафы, а также другие расходы) наложение залога на имущество, которое, если оно не будет оплачено, приведет к будущим расходам и, в конечном итоге, к аресту и продаже имущества. В большинстве мест в США налоговое удержание имеет приоритет, затмевая другие удержания, такие как ипотека.

Необходимо строго соблюдать требования для начала процесса обращения взыскания (и предотвращения его); в противном случае владелец собственности потеряет все права на собственность (или государственный орган потеряет право взыскать непогашенный долг). Общие требования включают:

отправка письма заказным или заказным письмом всем без исключения владельцам записей, как указано в записях организации (в некоторых юрисдикциях требуется попытка оказания личных услуг), а также любому лицу, имеющему ипотеку., залоговое удержание или «другие интересы» в собственности,
размещение публичного уведомления в газете, предназначенной для публикации юридических уведомлений,,
размещение уведомления в здании местного суда или другом общественном месте, предназначенном для официальных уведомлений, и / или
размещение уведомления на самой собственности в таком месте и таким образом, чтобы она была видна публике (например, снаружи наружной двери или вывески на собственности, если она не улучшена)

После начала процесса владелец собственности может избежать потери права выкупа, уплатив причитающуюся сумму плюс проценты, штрафы и / или другие расходы или сборы. Когда процесс идет полным ходом, суммы могут оказаться довольно высокими. Даже после обращения взыскания в некоторых юрисдикциях владелец может вернуть имущество, уплатив причитающиеся суммы (плюс дополнительные проценты / штрафы / расходы) в течение определенного времени. В качестве альтернативы владелец может подать иск об отмене продажи на том основании, что требования не были соблюдены (например, не было направлено надлежащее уведомление).

Продажи

Для сбора просроченного налога на недвижимость используются два основных метода: продажа налогового акта и продажа налогового залога.

Оба метода работают с использованием метода аукциона. Традиционно аукционы представляли собой живые мероприятия, проводившиеся в здании окружного суда или другом официальном месте. Однако количество онлайн-аукционов увеличилось.

Продажа налогового акта

При продаже налогового акта продается сама собственность.

При продаже минимальная ставка обычно представляет собой сумму задолженности по налогам плюс проценты, а также расходы, связанные с продажей собственности. Покупатель, сделавший самую высокую ставку на недвижимость, получает титул. Однако у покупателя обычно есть очень короткий период (обычно 48–72 часа) для выплаты всей причитающейся суммы, в противном случае продажа будет признана недействительной.

В зависимости от юрисдикции любая сумма, превышающая минимальную ставку, может или не может быть возвращена первоначальному владельцу собственности, или владелец может утратить права на такую избыточную сумму, если она не востребована в течение определенного периода. Кроме того, в некоторых случаях любое лицо, имеющее долю в собственности (например, государственное учреждение, имеющее залоговое право собственности на нее), может требовать излишка.

В случае, если недвижимость не куплена на аукционе, право собственности обычно переходит к государственному учреждению, инициировавшему продажу, которое затем может предложить ее по первоначальной минимальной ставке или даже ниже ее (в зависимости от стоимости собственности и / или проценты на посылку).

Право собственности обычно передается при продаже налогового акта в форме ограниченной гарантии или акта о прекращении права требования (иногда именуемого Налоговый акт или Акт шерифа ). В большинстве юрисдикций этого типа дела обычно недостаточно для приобретения титульного страхования. Следовательно, покупатель, скорее всего, должен будет инициировать действие тихий титул, чтобы позже перепродать собственность. Однако собственность может быть продана от одного покупателя к другому с использованием ограниченной гарантии или другого акта о прекращении права собственности, хотя обычно по гораздо меньшей рыночной стоимости.

В некоторых юрисдикциях допускается постпродажный «период выкупа», в соответствии с которым у бывшего владельца есть определенное количество времени, чтобы вернуть собственность, выплатив сумму, предложенную на аукционе, плюс проценты, штрафы и / или другие расходы.. Таким образом, покупатели недвижимости при продаже по налоговым актам предупреждены о том, что они не должны вносить существенные улучшения в недвижимость до истечения срока выкупа, поскольку такие улучшения затем станут собственностью первоначального владельца.

Продажа налогового акта также может использоваться в сочетании с процессом продажи налогового залога, когда правообладатель (а не правительственное учреждение) начинает процесс принудительной продажи собственности. В этих случаях инвестиции держателя залога (цена залога плюс любые дополнительные расходы, необходимые для начала процесса продажи налогового акта, такие как требуемые сборы и уплата любых еще неуплаченных налогов или выкуп долей других держателей сертификатов) составляют минимальную ставку. ; если при продаже не будет получено никаких других предложений, то правообладатель получит право собственности на недвижимость с учетом периодов выкупа (если применимо) или любого судебного процесса с целью отмены продажи.

Ловушки инвестирования в налоговые акты

Хотя возможность приобретения собственности по ставкам намного ниже рыночных является многообещающей, есть несколько подводных камней, которые необходимо учитывать перед инвестированием:

Оплата обычно требуется при покупке или в течение очень короткого времени после нее (часто не более 24–72 часов), и требуются сертифицированные средства (т. е. финансирование не допускается). Неуплата полной суммы обычно приводит к аннулированию продажи всей собственности, купленной инвестором; инвестору также может быть отказано в будущих продажах в этой юрисдикции.
Хотя это и рекламируется как средство получения собственности по очень низкой цене, на практике, когда недвижимость выставляется на аукцион при продаже налогового акта, это обычно продана по более высокой цене, чем первоначальная минимальная ставка по неуплаченным налогам, начисленным процентам и расходам на продажу.
Как указано выше, в большинстве юрисдикций недвижимость, проданная таким образом, передается участнику, предложившему наивысшую цену, через "налог акт "(или акт с аналогичным названием), форма акта о прекращении права требования. Таким образом, владелец налоговой декларации должен был бы затем подать тихий правовой иск, чтобы устранить любые недостатки титула или получить ипотеку или страхование титула.
Если собственность будет получена, она все равно может подлежать на другие залоги и оценки на имущество, не погашенные при продаже. Эти залоговые права и оценки (и связанные с ними проценты) могут в некоторых случаях превышать стоимость самой собственности, что делает ее практически бесполезной.
В некоторых штатах разрешен период выкупа после закрытия, в течение которого оригинал Владелец может выкупить собственность, заплатив сумму ставки плюс проценты / штраф и расходы. Таким образом, если покупатель производит улучшения в собственности, а первоначальный владелец выкупает ее в течение периода выкупа, покупатель может потерять эти улучшения, если они физически прикреплены к собственности и не могут быть удалены.

Продажа налогового залога

При продаже с удержанием налога вместо продажи фактического имущества государственное учреждение продает имущество в залог. Залог, как правило, касается суммы неуплаченных налогов, начисленных процентов и затрат, связанных с продажей.

В случае, если более одного инвестора потребуют одного и того же залога, в зависимости от законодательства штата победитель будет определен одним из пяти методов:

Понизить процентную ставку . В соответствии с этим методом заявленная норма прибыли, предлагаемая государством, является максимальной допустимой нормой прибыли. Однако инвесторы могут согласиться на более низкие нормы прибыли, включая в некоторых случаях нулевой процент. Инвестор, принимающий самую низкую норму прибыли, становится победителем. В случае, если более одного инвестора согласятся на одну и ту же более низкую ставку, ничья может быть нарушена 1) получением первой заявки, 2) случайным выбором или 3) методом ротации (более подробное обсуждение последних двух методов см. Ниже). (В число штатов, использующих этот метод, входят Аризона и Флорида)
Премиум . В соответствии с этим методом инвестор, готовый заплатить самую высокую премию (превышение суммы залога), будет победителем. Премия может приносить проценты по ставке, отличной от базовой стоимости залога (или может не приносить проценты вообще), и в некоторых случаях может не быть возвращена инвестору при погашении залога. (К штатам, в которых применяется этот метод, относится Колорадо; Колорадо не выплачивает проценты на премию и не возвращает ее при погашении)
Случайный выбор . В соответствии с этим методом участник торгов будет случайным образом выбран из тех, кто предлагает цену. Обычно для выбора используется компьютер, но в небольших юрисдикциях могут использоваться более элементарные методы. (В число штатов, использующих этот метод, входит Невада)
Вращательное выделение . Согласно этому методу первое право удержания, выставленное на продажу, будет предложено инвестору, имеющему право первого отказа. Если участник торгов номер один отказывается от залога, участник торгов номер два может сделать ставку. Однако участнику торгов номер один не будет предложено другое право удержания, пока его номер снова не появится в ротации. Следующее удержание перейдет к следующему номеру в строке. В соответствии с этим методом инвестор практически не может контролировать, какие права залога он получит в ходе торгов, кроме как принять или отклонить то, что предлагается.
Снижение доли владения . Инвестору, желающему приобрести залог за самый низкий процент обременения на имущество, будет предоставлено право удержания. Например, участник торгов может согласиться взять залог только на 95% собственности. Если залог не будет погашен, инвестор получит только 95% собственности на недвижимость, а оставшиеся 5% принадлежат первоначальному владельцу. На практике лишь немногие инвесторы будут предлагать залог за неполные права на недвижимость или выручку от продажи. Таким образом, когда несколько владельцев делают ставки на 100% обременение, процесс обычно возвращается к методу разрешения конфликтов, например к случайному выбору. (В число государств, использующих этот метод, входит штат Айова)

Залог, не проданный на аукционе, считается «проданным» юрисдикции, проводящей аукцион. В некоторых юрисдикциях разрешается приобретение залога, не проданного на аукционе, "внебиржевой", при этом некоторые залоговые права освобождаются от продажи.

Инвестор должен ждать определенный период времени (обычно называемый «периодом погашения»)) до принятия мер по обращению взыскания на имущество. В течение периода выкупа залог (плюс проценты и любые другие сборы) может быть возвращен владельцем или законным уполномоченным лицом владельца. Обычно держателю залога не разрешается в течение этого периода связываться с владельцем собственности (или любым другим лицом, имеющим интерес в собственности, например, держателем ипотеки), чтобы потребовать выплаты или угрожать взысканием, в противном случае держатель залога может сталкиваются с санкциями (такими как: прекращение залога и потеря потраченных денег, запрет на будущие продажи и / или уголовные обвинения).

В некоторых юрисдикциях держатель залога должен согласиться уплатить последующие неуплаченные налоги на имущество в течение период выкупа для защиты своих интересов. Если держатель залога не платит такие налоги, следующий держатель залога "выкупит" (выкупит) долю предыдущего держателя залога. В других юрисдикциях правообладателю предоставляется первое право уплачивать последующие налоги, но если держатель залога решает не делать этого, для продажи предлагается отдельное право удержания. Тем не менее, в других юрисдикциях не предоставляется приоритет при уплате последующих налогов; каждое залоговое право продается отдельно (и может привести к множественному удержанию имущества, принадлежащего различным держателям залога).

По истечении периода выкупа держатель залога может инициировать процедуру обращения взыскания. Обычно затраты на разбирательство включают, в дополнение к установленным законом расходам (таким как сборы за подачу заявления и затраты на публичные уведомления), выкуп других залоговых прав и уплату любых других неуплаченных налогов плюс начисленные проценты. В период между возбуждением дела и фактическим обращением взыскания владелец собственности все еще имеет возможность погасить залоговое имущество с процентами плюс расходы, понесенные по обращению взыскания.

Процедура обращения взыскания, в зависимости от юрисдикции, может быть либо:

«самовыполняющейся»: после истечения срока выкупа правообладатель приобретет право собственности на недвижимость, либо
«несамостоятельно»: после истечения срока выкупа предприятие проведет продажу имущества в соответствии с налоговым актом; Платежи, произведенные держателем залога, составляют начальную заявку, и, если другие заявки не будут получены, держатель залога приобретет право собственности на недвижимость (держатель залога может принять участие в продаже помимо начальной заявки и сделать дополнительные заявки на собственность, если это так.

В обоих случаях, как и в случае с продажей по налоговым актам, право собственности на недвижимость обычно оформляется в форме акта о прекращении права собственности, что требует дальнейших действий для смягчения правового титула.

Если правообладатель не действует в течение определенного периода времени, как это определено законодательством штата, залог аннулируется, и держатель теряет свои инвестиции. Этот период не может быть продлен, если владелец налогового залога не находится в официальном процессе обращения взыскания на имущество или если не завершено иное судебное разбирательство (например, банкротство).

Залог, выданный в нарушение закона штата, погашается, но обычно по гораздо более низкой процентной ставке, чем было бы действительным залогом.

Ловушки инвестирования в налоговые залоги

Хотя ставки прибыли многообещающе, есть несколько подводных камней, которые необходимо принять во внимание перед инвестированием:

В некоторых юрисдикциях требуется внесение большого депозита в начале продажи, независимо от того, сколько сертификатов нужно купить или их стоимости.
Оплата обычно требуется при покупке или в течение очень короткого времени после нее (часто не более 24–72 часов). Неуплата всей суммы приводит к аннулированию всех залоговых сертификатов, приобретенных инвестором, и может привести к потере инвестором своего депозита и / или к запрету на будущие продажи.
Во многих штатах дальнейшие действия должны быть приняты для защиты прав держателя залога после покупки залога, что требует дополнительных затрат, помимо первоначальных инвестиций (и затраты могут быть или не могут быть возмещены при выкупе). Кроме того, действия должны быть выполнены в течение определенного периода времени и в строгом соответствии с требованиями законодательства; несоблюдение в точности таких требований может привести к обесцениванию залогового права и потере инвестиций.
В юрисдикциях с пониженной процентной ставкой ценная недвижимость обычно выставляется по самой низкой возможной ставке, превышающей ноль процентов. Точно так же в состояниях «премиум» ценные свойства ценятся выше средств среднего инвестора, и, кроме того, в зависимости от юрисдикции премия не может быть возвращена.
В отличие от депозитного сертификата, налоговые залоги неликвидны. Их нельзя «обналичить» (перепродать налоговому органу), но они должны храниться до тех пор, пока либо они не будут погашены, либо держатель не примет меры по обращению взыскания. (Можно продать или переуступить свою долю в налоговом залоге другой стороне; такие переводы обычно требуют за это плату. Однако приобретающая сторона может или не может пожелать купить залог на первоначальную сумму.)
Хотя и рекламируется как средство приобретения собственности по очень низкой цене, на практике залоговые права почти всегда выплачиваются до даты аукциона, а в тех случаях, когда собственность выставляется на аукцион, она обычно продается по более высокой цене. цена, чем первоначальная минимальная ставка залогового права, начисленных процентов и затрат на продажу.
Как и в случае продажи налоговых документов, право собственности на недвижимость приобретается в форме акта о прекращении права владения, что требует дальнейших действий для смягчения права собственности.
Как и в случае с продажей по налоговым актам, имущество, полученное посредством налогового залога, может по-прежнему подлежать другим залоговым обязательствам и оценкам на имущество, которые не погашены при продаже, что (наряду с любыми начисленными процентами) может в некоторых случаях, превышают стоимость самого имущества, делая его практически бесполезным.