Войти
Специальный налог - это термин, используемый в США для обозначения уникального сбора, взимаемого правительством единицы могут оцениваться по сравнению с недвижимостью земельными участками для определенных общественных проектов. Этот сбор взимается в определенной географической зоне, известной как район специальной оценки (SAD). Специальная оценка может взиматься только с участков недвижимости, которые были определены как получившие прямую и уникальную «выгоду» от государственного проекта.
Наиболее широко известные специальные начисления - это сборы, взимаемые с земель при прокладке линий питьевой воды ; при установке канализационных линий; или когда улицы вымощены бетоном или другим непроницаемым покрытием. Однако специальные налоговые сборы могут взиматься для других целей, включая полицию или противопожарную охрану, парковки сооружения, уличное освещение и многие другие. другие цели, разрешенные законами штата и местного самоуправления.
Хотя в ряде стран мира с 1600-х гг. Существовали вариации концепции специальных оценок, в США специальная оценка более формально определяется в судебном порядке как вознаграждение, которое правительственное подразделение может требовать от собственности. собственники для финансирования государственного проекта, который создает «выгоду» для собственности, расположенной в пределах особой географической зоны, известной как район специальной оценки.
Некоторые утверждают, что этот налог способствовал постоянно растущему разрыву между уровнем жизни богатых и бедных. Такие аргументы рассказывают лишь отчасти. Аргумент может быть уместным для неправомерно взимаемых специальных оценок, но надлежащим образом взимаемые специальные оценки требуют, чтобы владелец собственности извлекал выгоду из измеримого увеличения рыночной стоимости собственности. (См. Ссылку 1). Сумма налога ограничена этим «измеримым» увеличением стоимости. Кроме того, в качестве общего принципа большинство налоговых законов признают ограниченные финансовые ресурсы пожилых людей, инвалидов и инвалидов. В некоторых законодательных актах предусмотрены льготы и отсрочки от уплаты специального сбора. Аргументы против налога, основанные на уровне жизни, могут не признавать важность обеспечения владельцев земель чистой питьевой водой или услугами канализации. Наконец, такие аргументы могут не в полной мере учитывать выгоды для людей, животных и растений в экосистеме, защищенной общественными улучшениями, такими как инфраструктура очистки сточных вод. Плохо составленное налоговое законодательство вполне может создать неуместное бремя для налогоплательщика и рассматриваться с пренебрежением.
A Округ специальной оценки (SAD) - это географическая зона, в которой рыночная стоимость недвижимости повышается из-за влияния общественных улучшений и в котором налог распределяется для возмещения затрат на благоустройство населения.
Индивидуальные сборы специальной оценки могут взиматься только в округе специальной оценки (SAD), который является одним из двух видов географических областей, обычно связанных с специальным сбором.
Другой вид географической зоны - это «район обслуживания». Обстоятельства различаются в зависимости от законов разных штатов, но существенная отличительная черта между этими двумя типами районов заключается в следующем: район обслуживания состоит из всех отдельных участков земли, которые так или иначе связаны с общественными благоустройствами, для которых должна проводиться специальная оценка. взимается. Район специальной оценки состоит только из тех объектов недвижимости, которые в соответствии с действующим законодательством определены как получившие особую и уникальную «выгоду» от общественного благоустройства.
Примерами собственности, которая может быть каким-либо образом связана с общественным благоустройством и, следовательно, входит в состав района обслуживания, но может быть исключена из района специальной оценки, является собственность, связанная с плотиной и свойства, связанные со структурой бизнес-парковки.
В случае плотины... все объекты собственности, расположенные в пределах научно определенного «водораздела », и все объекты недвижимости, расположенные в пределах поймы плотины, связаны между собой как вода стекает со всего водосбора в озеро и как вода в озере может затопить определенные районы ниже по течению. Поскольку площадь водораздела и площадь поймы часто очень и очень велика по сравнению с площадью озера, некоторые части водосбора и поймы могут физически находиться в каком-либо государственном учреждении, отличном от озера.. Также возможно, что государственная единица, санкционирующая сбор специального оценочного сбора, не обладает юрисдикцией для включения всех земель в пределах водосбора и поймы. В этом примере обслуживаемый район будет достаточно большим, чтобы включать в себя все объекты, связанные с озером по тому, как течет вода. Округ специальной оценки будет меньшей территорией, в пределах которой государственное учреждение, предлагающее специальную оценку, имеет право взимать специальный налог на оценку.
В случае проекта экономического развития (например, структура парковки для делового района) обстоятельства, которые могут привести к тому, что район обслуживания и район специальной оценки будут иметь разные географические границы, скорее относятся к существующему и разрешенному использованию собственности. чем политические подразделения. То есть экономические силы на рынке будут ключом к включению или исключению определенной собственности.
Район обслуживания стоянки обычно ограничен географической зоной, из которой пешеходы будут переходить между предприятиями и стоянкой. Примером может быть то, что пользователи парковочного сооружения будут пересекать зону, определенную как находящуюся в пределах шести или менее блоков от парковочного сооружения. В этом примере служебный район будет состоять из всех владений, расположенных в пределах шести кварталов от парковочной структуры.
Однако может быть больше, чем просто структуры розничного бизнеса в пределах шести блоков. Можно разумно ожидать, что все классы собственности, расположенные на расстоянии, которое покупатели дойдут пешком до торговых точек и обратно, могут включать в себя жилые дома или промышленные объекты. Оценка коммерческой недвижимости будет проводиться, поскольку обследования покажут, что розничные продажи зависят от наличия надлежащей парковки для клиентов. Также можно было бы продемонстрировать, что жилая недвижимость (дома) будет исключена, потому что нельзя разумно ожидать, что пользователи этой собственности «извлекут выгоду» из структуры парковки. В зависимости от различных сценариев промышленные объекты могут аналогичным образом, но не «извлекать выгоду» из конструкции парковки.
Между правительствами штатов существуют различия в том, что считается «льготой» в соответствии с законами о специальной оценке.
В общем, «выгода» должна быть прямым, однозначным и конкретным результатом общественного проекта. Например, когда линии водоснабжения и канализации устанавливаются государственными органами, стоимость близлежащих земель часто увеличивается. Наличие чистой питьевой воды и канализационных сетей означает, что владельцы пострадавшего имущества не должны устанавливать дорогие колодцы и септические системы. Это также означает, что возможность загрязнения грунтовых вод и поверхностей от неправильно очищенных сточных вод будет устранена. Земля, которая раньше могла быть «непригодной для строительства», может стать «пригодной для строительства» после того, как правительство предоставит услуги водоснабжения и канализации. Предоставление услуг водоснабжения и канализации - это ситуации, которые могут адаптировать ранее непригодные для использования земли для жилищного или коммерческого использования. ливневая канализация, плотина или дамба могут смягчить последствия наводнения, и, следовательно, канализационная труба, дамба или плотина снимают нагрузку, затопление.
Термин «выгода» чаще всего означает увеличение рыночной стоимости полученное имущество. Однако в некоторых штатах исторически термин «выгода» означал нечто большее, чем увеличение рыночной стоимости. Например, выгода может означать особую приспособляемость земли или освобождение от некоторого бремени.
Только определенная собственность может быть оценена отдельно. «Имущество», подлежащее оценке, должно быть недвижимым, а не «личным». Личное имущество - это налоговый термин, означающий личное имущество. Примеры личной собственности включают машины, оборудование, мебель и приспособления, которыми может владеть физическое или юридическое лицо.
Таким образом, когда государственная единица финансирует государственный проект, который прямо, однозначно и конкретно «приносит пользу» (увеличивает) стоимость определенных участков недвижимости, он может взимать сбор с каждого имущества, которому была предоставлена конкретная выгода, в качестве компенсации за выгоду. Объекты, предназначенные для особой оценки, объединяются в географическую зону с четко определенными границами. Этот географический район называется районом особой оценки. http://www.michiganpropertytax.com/articles/2013%20Final%20Maa%20Article%20Rules%20For%20Spec%20Assmnt.html по состоянию на 18 октября, 2013
В некоторых штатах иногда одна государственная единица может взимать специальный взнос с другой. Это верно в тех случаях, когда проект способствует здоровью, безопасности и благополучию населения (например, ремонт плотины). Подробнее см. В законодательных актах штата.
Налог на имущество, о котором известно большинству граждан, известен как адвалорный налог налог. Этот налог используется для финансирования общих или повседневных государственных операций. Адвалорный налог обычно взимается как с недвижимого, так и с движимого имущества. Налог на имущество основан на рыночной стоимости имущества. Адвалорный налог основан на ставке за милю, которая никогда не меняется от участка к участку. Основные принципы адвалорных налогов заключаются в том, что каждое имущество оценивается в соответствии с его рыночной стоимостью (собственный капитал ) и что каждое имущество облагается налогом на основе единой ставки, применяемой ко всем (единообразие).
Специальные налоговые сборы не являются адвалорным налогом на недвижимость, даже если они могут взиматься в счет налога на имущество. Специальная оценка основана строго на понятиях «потребность» и «выгода». Специальная оценка требует заключения о том, что общественное улучшение «необходимо» по причине, согласующейся с законом, который разрешает специальную оценку, и что каждый объект, прошедший специальную оценку, получает уникальную, измеримую и прямую выгоду от необходимых общественных улучшений. Основная идея заключается в том, что если государственные средства делают недвижимость более ценной, государство имеет право вернуть деньги от собственника. Это существенно отличается от адвалорного налога, который взимается для финансирования государственных операций, направленных на благо всех граждан.
Адвалорный налог основан на правовых принципах справедливости и единообразия. То есть ко всем нужно относиться справедливо и одинаково. В специальных оценках соразмерность является ключевым элементом. Специальная оценка основана на необходимости улучшения общественного положения, и накладываемое фискальное бремя должно быть разумно пропорционально создаваемому пособию. В отличие от адвалорных налогов, специальные сборы не будут взиматься единообразно (одинаковая ставка за каждый участок). Финансовое бремя распределяется только между объектами недвижимости в районе специальной оценки и распределяется между ними на основе уникальной, конкретной и прямой выгоды, которую объект недвижимости получил от общественных улучшений. Таким образом, за пустой участок может взиматься такая же плата, как за соседний участок, на котором стоит дом в миллион долларов. Например, и пустырь, и собственность, улучшенная за счет дома стоимостью в миллион долларов, могут быть оценены в пять тысяч долларов (5000 долларов США) за подключение к канализации. Таким образом, хотя оба объекта имеют идентичные обязательства по специальной оценке в размере 5 000 долларов США, поскольку канализационные системы были подвергнуты специальной оценке, будет огромная разница в их адвалорных налоговых сборах; один адвалорный сбор будет основан на стоимости пустующего участка, а другой - на стоимости участка плюс дом в миллион долларов.
Среди уникальных характеристик специальной оценки есть та, которая делает специальную оценку особенно обременительной для обычных граждан. Специальный налоговый сбор имеет правовую выгоду, известную как «презумпция действительности». Это означает, что подать апелляцию намного сложнее и, как правило, гораздо дороже, чем обжалование адвалорного налога на недвижимость, с которым знакомо большинство граждан. Это происходит потому, что обычному гражданину трудно признать, что произошла ошибка в специальной процедуре или методологии оценки, и ресурсы, которые налогоплательщик должен использовать для борьбы со специальным налоговым сбором, являются более дорогостоящими и дорогостоящими, чем ресурсы для борьбы с ненадлежащим адвалорным сбором. налог на их недвижимость.
Например, большинство налогоплательщиков на недвижимость интуитивно понимают рыночные силы, связанные со стоимостью их домов или другой собственности. Следовательно, если налоговая оценка кажется несоответствующей, они обычно могут быстро распознать это. В случае специальных оценок даже профессионалам трудно уловить сложные нюансы, связанные с концепциями необходимости и выгоды, которые лежат в основе специального налогового сбора.
После того, как налогоплательщик осознает наличие проблемы, различие в процедурах обжалования налога на имущество и специального налогового сбора значительно затрудняет подачу апелляции по специальной оценке. В то время как апелляции по адвалорному налогу часто можно подавать на местном уровне без какой-либо профессиональной помощи, для апелляций по специальному начислению часто требуется помощь юристов, инженеров и других консультантов. Кроме того, налогоплательщик часто имеет возможность ежегодно опротестовать начисление налога на имущество. В случае большинства специальных оценок, как правило, существует очень короткое окно возможности подать апелляцию, и если это окно упущено, может быть мало средств правовой защиты.
Наиболее важным для любого собственника собственности, который чувствует себя обиженным на специальный сбор, является юридическая концепция, известная как «презумпция действительности». Это означает, что суды с уважением относятся к действиям органов местного самоуправления и исходят из того, что государственная единица сделала все правильно. Как минимум, любой вызов специальной оценке должен показать, что правительство действовало незаконно. Это серьезный вызов.
По всем этим причинам для любого лица, подлежащего обложению специальным налогом, крайне важно участвовать в общественных слушаниях и контролировать процесс специальной оценки с самых ранних этапов.
