Войти
Индекс небоскребов - концепция, выдвинутая Эндрю Лоуренсом, аналитиком по недвижимости в Dresdner Kleinwort Wasserstein, в январе 1999 г., который показал, что самые высокие здания в мире выросли накануне экономических спадов. Деловые циклы и строительство небоскребов коррелируют таким образом, что инвестиции в небоскребы достигают пика, когда циклический рост исчерпывается и экономика готова к спаду. Модель индекса небоскребов Марка Торнтона успешно послала сигнал о финансовом кризисе конца 2000-х годов в начале августа 2007 года.
На самом деле здания могут быть построены после начала рецессии или позже, когда другой деловой цикл потянет за собой экономия увеличивается, или даже отменена. В отличие от более ранних примеров аналогичных рассуждений («высота - это барометр бума»), Лоуренс использовал проекты небоскребов как предиктор экономического кризиса, а не бума.
Одно статистическое исследование показало, что высота зданий не является точным предиктором рецессий или других аспектов экономического цикла, но что ВВП может предсказать высоту строительство зданий.
Лоуренс начал свою статью «Индекс небоскребов: неисправные башни» как шутку (подчеркнутую заголовком, отсылающим к комедийному шоу ) и основывал свой индекс на сравнении исторических данных, в первую очередь из опыта Соединенных Штатов. Он отверг общую статистику строительства и инвестиций, сосредоточившись только на рекордных проектах. Первым ярким примером была Паника 1907 года. Два рекордных небоскреба, Singer Building и Metropolitan Life Insurance Company Tower, были запущены в Нью-Йорке до паники и завершены в 1908 и 1909 годах соответственно. Met Life оставалась самым высоким зданием в мире до 1913 года. Вскоре была запущена еще одна цепочка супервысоких башен - 40 Wall Street, Chrysler Building, Empire State Building. перед крахом на Уолл-стрит в 1929 году.
Следующие рекордсмены, башни Всемирного торгового центра и Sears Tower, открытые в 1973 году, во время 1973 –1974 г. крах фондового рынка и нефтяной кризис 1973 г.. Последний образец, доступный Лоуренсу, Башни-близнецы Петронас, открылся после Азиатского финансового кризиса 1997 года и удерживал мировой рекорд высоты в течение пяти лет. Лоуренс связал это явление с чрезмерными инвестициями, спекуляциями и денежной экспансией, но не стал подробно останавливаться на этих основных вопросах. Эта концепция была возрождена в 2005 году, когда Fortune настороженно наблюдала за пятью медиакорпорациями, инвестирующими в новые небоскребы на Манхэттене (ни одна из них, включая самое высокое, New York Times Building, побил все рекорды).
Интуитивно простая концепция, обнародованная деловой прессой в 1999 году, была перепроверена в рамках австрийской теории делового цикла, которая сама заимствована из Ричарда Кантильона теории восемнадцатого века. Марк Торнтон (2005) перечислил три эффекта Кантильона, которые делают индекс небоскребов достоверным. Во-первых, снижение процентных ставок в начале бума приводит к росту цен на землю. Во-вторых, снижение процентных ставок позволяет увеличить средний размер фирмы, создавая спрос на более крупные офисные помещения. В-третьих, низкие процентные ставки обеспечивают инвестиции в строительные технологии, которые позволяют девелоперам побить предыдущие рекорды. Все три фактора достигают пика в конце периода роста.
Критики отвергли индекс небоскребов как ненадежный инструмент: рецессия после Первой мировой войны, рецессия 1937 года и рецессия начала 1980-х не ознаменовалась ни одними рекордными проектами. Строительство Woolworth Building (мировой рекорд высоты 1913–1930) ознаменовалось локальным кризисом в Нью-Йорке в 1913–1915 годах, совпавшим с рекордным строительным бумом в Чикаго. Торнтон утверждает, что после завершения строительства Woolworth Building произошло третье по величине квартальное снижение валового внутреннего продукта за всю историю, поэтому это не следует рассматривать как исключение из правил (как это делал сам Лоуренс).
Циклические закономерности в сфере недвижимости были тщательно изучены до Лоуренса, особенно Гомером Хойтом в 1930-х годах. Анализ опыта Нью-Йорка и Чикаго, проведенный в 1995 г. Кэрол Уиллис, показал, что исторически от двух третей до трех четвертей небоскребов строились только для сдачи в аренду; корпоративные «здания», навязывающие торговую марку своих владельцев (включая большинство исторических рекордсменов), были меньшинством, и они тоже сдали помещения в аренду арендаторам. Спекулятивные рынки недвижимости цикличны между двумя различными моделями поведения.
В нормальное время, когда стоимость ресурсов предсказуема, эффективность строительного проекта можно надежно оценить с помощью хорошо проверенных формул. Во времена бума рациональное ценообразование уступает место иррациональному поведению покупателей; покупатели делают ставку на постоянно растущий спрос и арендную плату и готовы платить больше, чем обычно. Уиллис сказал, что «высота - это барометр бума», «самые высокие здания обычно появляются до окончания бума, их высота повышается из-за спекулятивной лихорадки, которая затрагивает как застройщиков, так и кредиторов», сославшись на циклический рост стоимость земли в качестве основного фактора для увеличения высоты здания, но не повысила этот факт, чтобы стать «показателем».
Родственная концепция была популяризирована Ральфом Нельсоном Эллиоттом в 1930-х годах.
В некотором смысле это, кажется, развитие C. Теория Норткот Паркинсон, согласно которой только организации, находящиеся в упадке, имеют гладкие, хорошо спланированные здания. Его любимым примером был не небоскреб, а город Нью-Дели (в частности, район, который теперь называют Дели Лютьена), построенный незадолго до того, как Индия стала независимой от британских строителей.
Недавно построенный Бурдж-Халифа может присоединиться к этому списку. В октябре 2009 года строительная компания Emaar объявила, что завершила фасад здания; в течение двух месяцев правительство Дубая было близко к дефолту по кредитам. Стивен Бейли из The Daily Telegraph прокомментировал: «Несмотря на всю амбициозность строительства, новая башня Халифа в Дубае - пугающий, бесцельный памятник эпохе субстандартного кредитования».
Исследование, проведенное Барром, Мизрахом и Мундрой (2015), направлено на то, чтобы выяснить, действительно ли существует корреляция между высотой небоскреба и экономическим ростом. В исследовании рассматриваются два типа данных. Во-первых, в документе рассматриваются даты объявления и завершения строительства самых высоких зданий в мире, а также пики и спады делового цикла США, измеренные Национальным бюро экономических исследований. Они обнаружили, что практически нет никакой связи между сроками строительства рекордных зданий и деловым циклом. Во-вторых, авторы исследуют рост и экономический рост, используя методы временных рядов тестов векторной авторегрессии и коинтеграции. Они исследуют взаимосвязь временных рядов между самым высоким зданием, построенным каждый год, и уровнем ВВП на душу населения в США, Канаде, Китае и Гонконге. Авторы считают, что две серии взаимосвязаны, а это означает, что они движутся вместе с течением времени. Другими словами, самое высокое здание, строящееся каждый год в этих странах, систематически не отклоняется от базового дохода страны, что свидетельствует о том, что в целом высота небоскреба не основывается на конкуренции за высоту между строителями. Наконец, методы векторной авторегрессии позволяют авторам увидеть, может ли высота небоскреба предсказать изменения в валовом внутреннем продукте (ВВП) (т. Е. Прогнозировать ли высота спада). Авторы считают, что рост фактически не может использоваться для прогнозирования изменений ВВП. Однако ВВП можно использовать для прогнозирования изменений в росте. Другими словами, исследование показывает, что экстремальный рост обусловлен быстрым экономическим ростом, но этот рост нельзя использовать как индикатор рецессии.
Архитектурный портал В США появилось новое самое высокое здание - One World Trade Center в Нью-Йорке - и это вызвало в воображении новое прочтение экономических чайных листьев.
