Войти
Удержание - это часть согласованной контрактной цены, которая намеренно удерживается до тех пор, пока работа не будет в основном завершена, чтобы гарантировать, что подрядчик или субподрядчик выполнит свои обязательства и завершит строительный проект. Удержания денег удержаны одной стороны в договоре, чтобы выступать в качестве защиты от неполных или дефектных работ. Они берут свое начало в британской строительной индустрии « Железнодорожная мания» 1840-х годов, но сейчас они широко распространены в отрасли, участвуя в большинстве строительных контрактов. Типичный уровень удержания составляет 5%, половина из которых освобождается при завершении, а половина - в конце периода ответственности за дефекты (часто через 12 месяцев). Практика подвергалась критике за то, что она приводила к неопределенности в сроках платежей, усиливала напряженность между сторонами и подвергала денежные средства риску в случае несостоятельности. Было несколько предложений по замене этой практики альтернативными системами.
Практика удержания восходит к строительству железнодорожной системы Соединенного Королевства в 1840-х годах. Размер железнодорожного проекта увеличил спрос на подрядчиков, что привело к появлению новых подрядчиков на рынке труда. Эти новые подрядчики были неопытными, неквалифицированными и неспособными успешно завершить проект. Следовательно, железнодорожные компании начали удерживать до 20% платежей подрядчиков, чтобы гарантировать производительность и компенсировать затраты на завершение работ в случае дефолта подрядчика. Суть заключалась в том, чтобы удерживать только прибыль подрядчика, а не заставлять подрядчика и его субподрядчиков финансировать проект.
Учитывая зачастую крупномасштабность, сложность, стоимость и продолжительность строительных проектов, риск того, что что-то пойдет не по плану, почти неизбежен. Соответственно, общий подход, который используют договаривающиеся стороны для снижения этого риска, заключается в включении положений об удержании в свои соглашения. Концепция удержания уникальна для строительной отрасли и пытается сделать две вещи: стимулировать подрядчика или субподрядчика завершить проект и защитить владельца от любых залогов, требований или невыполнения обязательств, которые могут возникнуть по мере того, как проект приближается к завершению. Между прочим, собственники и подрядчики используют удержание в качестве источника финансирования проекта, подрядчики, в свою очередь, удерживают удержание от субподрядчиков, часто в большем проценте, чем удерживается с них.
Удержания широко используются в британской строительной индустрии; фигурирует в большинстве заключенных контрактов. Это денежная сумма, удерживаемая в качестве гарантии от некачественной продукции (дефектов) или незавершенной работы. Клиенты удерживают удержание в отношении основных подрядчиков, а основные подрядчики удерживают платежи в отношении субподрядчиков. Удержания обычно выражаются в процентах от стоимости контракта. Ставка может сильно варьироваться, но обычно составляет около 5%. Общее состояние экономики может повлиять на установленные ставки: в динамично развивающейся экономике с большим количеством работ субподрядчики могут выбирать, какую работу они принимают, и, следовательно, имеют потенциал для переговоров по более выгодным ставкам.
Цепочка удержания начинается с клиента, который удерживает деньги у основного подрядчика. Главный подрядчик удерживает деньги с субподрядчиков, которые затем могут удерживать деньги с субподрядчиков. Удерживаемые деньги обычно выделяются двумя частями (известными как части); первая выплачивается при завершении проекта, а вторая - в конце периода ответственности за дефекты. Этот период - это время, в течение которого заказчик может выявить дефектные работы для подрядчика, который затем должен их исправить; часто это двенадцать месяцев. Использование удержаний характерно не для всех секторов отрасли; например, установщики лифтов вместо этого разработали собственную систему гарантий.
Платеж мобилизации является авансовым платежом подрядчика в начале проекта по оказанию помощи в начале операции.
Использование удержаний предназначено для повышения эффективности и производительности. Подрядчик имеет финансовый стимул как можно скорее завершить строительство (выпустить первый частичный платеж) и минимизировать дефекты в работах (получить второй платеж). Удержания субподрядчиков также являются ключевым источником денежных средств для основных подрядчиков, которые могут использовать их для финансирования новых проектов.
Однако субподрядчики часто жалуются на систему. Иногда у них отсутствует точная дата выплаты удержанных сумм, и в отчете британского правительства за 2017 год отмечалось, что более половины подрядчиков испытали просрочку или невыплату удержанных денежных средств. Сообщается, что задержки у субподрядчиков и субподрядчиков больше, чем у основного подрядчика. Это ограничивает денежный поток, доступный для компании как для непрерывной деятельности, так и для капитальных вложений. Погоня за платежами также требует значительных ресурсов, поскольку такие малые предприятия страдают сильнее, чем более крупные. Некоторые более мелкие компании просто списывают удержанные деньги, в качестве компенсации увеличивая цены. Эта практика также описывается как усиление напряженности между сторонами контракта.
В настоящее время не существует требования о том, чтобы удерживаемые денежные средства были ограждены (хранятся отдельно от общих средств компании и защищены от расходов), и они обычно хранятся на основном банковском счете клиента или подрядчика. Это может вызвать проблемы в случаях неплатежеспособности, когда деньги могут быть потеряны, а платежи, причитающиеся цепочке поставок, могут оказаться под угрозой. Использование удержаний (которые считаются формой поэтапных платежей) также может сделать строительные компании непригодными для факторинга (продажи дебиторской задолженности ).
Практика удержания берет свое начало в британской железнодорожной мании 1840-х годов. В этот период быстро увеличивалось количество подрядчиков, часто не имеющих большого опыта работы в отрасли. Увеличилось количество банкротств и снизились стандарты качества работы. Поэтому железнодорожные компании начали удерживать подрядчикам минимум 20% платежей в качестве гарантии от незавершенных или дефектных работ. К середине XIX века эта практика распространилась по всей отрасли.
В отчете Latham 1994 г. рекомендовалось принять законодательство для защиты удерживаемых сумм, удерживаемых стороной, чтобы предотвратить их потерю во время ликвидации. Несмотря на то, что все остальные рекомендации Латама по оплате были включены в Закон о строительстве 1998 года, эта рекомендация была пропущена. Практика была несколько изменена Законом о строительстве 2011 года. Это сделало незаконным увязку удержания по одному контракту со вторым. Это положило конец практике, согласно которой подрядчики отказывались передавать удержание субподрядчикам до тех пор, пока они сами не заплатили его клиентом, на который субподрядчик не имел никакого влияния.
Крах подрядчика Carillion в 2018 году оказал драматическое влияние на отрасль. Многие из ее субподрядчиков потеряли крупные суммы денег, так как неоплаченные удержания в размере 250 миллионов фунтов стерлингов были потеряны, когда бизнес пошел на ликвидацию.
Альтернативы удержанию в британской строительной отрасли ограничены. Однако в последнее время были предприняты попытки добиться изменений. Департамент бизнеса, энергетики и промышленной стратегии (DBEIS) заказало исследование в вопросе, чтобы определить степень использования практики и ее влияние на промышленность и экономику. Он был опубликован в 2017 году, а также определил ряд альтернатив этой практике. Впоследствии были начаты общественные консультации DBEIS; он был закрыт 19 января 2018 г., но никаких рекомендаций относительно действий правительства не было. Законопроект частных членов был введен в палату общин по Peter Олдос 9 января 2018 стремится ввести защиту хранения денег, но не проходит через парламент.
Сложение UK промышленная группа хочет обеспечить отмену удержаний к 2025 году, после честолюбия, намеченного Совет строительства Лидерства в 2014 году сборка Великобритании выдвинула предложений, ретенции по основнымам подрядчика на субподрядчиках не должны быть более обременительными, чем те, налагаемыми заказчик на генерального подрядчика. Они также предложили, чтобы удержания применялись только к постоянным работам, поскольку временные работы вряд ли приведут к дефектам. Организация также хочет, чтобы к 2021 году контракты на небольшую сумму (менее 100000 фунтов стерлингов) не удерживались, поскольку для этих контрактов риск для основных работ ниже.
После краха Carillion в 2018 году количество призывов к реформе удержания увеличилось. Некоторые предлагают схемы удержания депозита, при которых деньги депонируются третьей стороне, хотя они приводят к увеличению комиссий и бюрократии и не решают споров между сторонами по поводу того, когда следует освободить удержание. Правительство Шотландии начало консультации по удержанию в 2019 году. Оно заявило, что Великобритания отстает от других стран, продолжая эту практику, несмотря на то, что этот вопрос несколько раз рассматривался правительством Великобритании. Альтернативы включают в себя банковские счета проекта (которые используются для всех платежей от клиента и подрядчика), удерживающие облигации (форма страхования от дефектов, устраненных подрядчиком), гарантийные обязательства, счета заинтересованных сторон условного депонирования (деньги, принадлежащие третьей стороне), гарантии материнской компании (гарантия завершения материнской организацией основного подрядчика) или целевые фонды для удержания удерживаемых средств.
Система контрактов Объединенного трибунала по контрактам позволила реформировать удержания, разрешив работодателю (клиенту) хранить удержанные суммы в доверительном управлении. Пересмотр контракта 1998 года позволил подрядчику просить клиента хранить деньги на отдельном банковском счете; он также разрешил использование удерживающих облигаций. Контракт JCT 2016 года допускает проекты без удержания.
NEC инженерно-строительный контракт, введенный в 1993 году, в настоящее время пособия для удержаний в своих основных положениях. Удержания могут быть и часто вводятся клиентом через вариантные предложения (так называемые «x-предложения»). Базовый договор основан на духе сотрудничества между сторонами для минимизации дефектов. Согласно четвертой редакции контракта (введен в 2017 году) существует резерв по удержанию облигаций. Контракт также позволяет удерживать только часть рабочей силы любой цены или применять только к нескольким последним произведенным платежам. В системе NEC также есть возможность разрешить использование банковских счетов проекта вместо удержания.
Если по строительному проекту предполагается удержание, это указывается в строительном контракте. Положения об удержании применяются как к субподрядам, так и к основным контрактам. Сумма, удерживаемая у подрядчика или субподрядчика, должна определяться в индивидуальном порядке сторонами, участвующими в заключении контракта, обычно на основе таких факторов, как прошлые результаты и вероятность того, что подрядчик или субподрядчик будут хорошо выполнять условия контракта.
Можно структурировать удерживающие механизмы любым количеством способов. В соответствии с требованиями государственного законодательства, 10% - это сумма удержания, наиболее часто используемая договаривающимися сторонами. Другой подход - начать с 10% удержания и уменьшить его до 5% после того, как проект будет завершен на 50%. Третий подход состоит в том, чтобы исключить материальные затраты из требования удержания на основе теории, что поставщики, в отличие от субподрядчиков, могут не принимать положения об удержании в своих заказах на поставку.
Положения об удержании обычно встречаются в условиях контракта, в которых изложена процедура подачи заявок на оплату. Типичная оговорка об удержании аналогична следующей формулировке: «Владелец должен уплатить сумму, причитающуюся в Платежном приложении, за вычетом удержания [определенного процента]».
Удержание обычно происходит за счет подрядчика или субподрядчика после того, как его работа в основном завершена. Часто возникают споры относительно того, когда происходит существенное завершение работ. Стандартный анализ обнаруживает, что событие запускается, когда владелец может занять строение и использовать его по назначению.
Субподрядчики, как правило, несут основную тяжесть положений об удержании, особенно субподрядчики, выполняющие работы на ранних этапах процесса строительства. Основная причина этого заключается в том, что многие подрядчики передают право собственника удерживать субподрядчику, но часто удерживают больше, чем им отказывают. Например, субподрядчик, выполняющий работы на стройплощадке, может завершить свою работу в течение первых нескольких месяцев реализации строительного проекта, но, как правило, ему не разрешается взыскивать удержанную сумму с владельца и подрядчика до тех пор, пока проект не будет «практически завершен», что может занять несколько лет в зависимости от размера проекта. В сочетании с оговоркой об условных платежах удержание может вызвать значительные финансовые трудности для субподрядчика.
Другая проблема возникает, когда подрядчик удерживает от своих субподрядчиков более высокий процент, чем удержал от них собственник. Владелец должен выплатить подрядчику удержание после завершения существенного завершения работ, однако в этом сценарии злоупотребления и чрезмерного удержания подрядчику уже будет выплачена часть средств субподрядчиков, что означает, что подрядчик должен будет финансировать остаток платежа от собственного денежного потока. Это могло вызвать задержку закрытия проекта. Подрядчик может посчитать более выгодным оставить проект незавершенным, чем никогда не получать выплаты за удержание и приводить аргумент, что субподрядчикам, следовательно, не причитается их часть удержания.
В 1974 году Конгресс учредил Управление федеральной политики закупок для обеспечения единой государственной политики закупок. С середины 1970-х годов наблюдается общая тенденция к снижению процентной ставки, удерживаемой по федеральным строительным проектам. Действующее Федеральное постановление о закупках (FAR) продолжает поддерживать эту тенденцию. Пункт 32.103 постановления гласит: « … удержание не должно использоваться в качестве замены хорошего управления контрактом, и сотрудник по контракту не должен удерживать средства без причины. Решение об удержании и конкретная сумма удержания должны приниматься контрактников на индивидуальной основе. Такие решения будут основываться на оценке сотрудником контракта прошлой работы и вероятности того, что такая работа будет продолжаться ". В настоящее время федеральные агентства, такие как министерство обороны, Управление общих служб, и Министерство транспорта США придерживается политики «нулевого удержания».
Существует несколько альтернатив стандартным положениям об удержании, которые обеспечивают те же преимущества и защиту. Например, стороны могут договориться о создании доверительной учетной записи. Доверительный счет дает подрядчику некоторый контроль над своими деньгами, даже если они принадлежат владельцу. В трастовом счете удержание удерживается владельцем, помещается на трастовый счет с доверенным лицом, которое имеет фидуциарные отношения с подрядчиком. Доверительный управляющий может инвестировать удержание по указанию подрядчика, тем самым позволяя подрядчику «использовать» удерживаемые средства, которые обычно бездействуют на счете условного депонирования.
Другие альтернативы удержанию - это позволить подрядчику предоставить заменяющее обеспечение владельцу в форме гарантийного залога, банковского аккредитива или обеспечения США, например векселей, сертификатов, векселей или гарантии США. облигации.
Удержания используются в нескольких других странах. Они распространены в Китае, хотя в некоторых случаях общие платежи гарантируются Сельскохозяйственным банком Китая. Они также используются в Соединенных Штатах, где процент удержания обычно выше и составляет около 10%. Однако освобождение от удержания отличается: 50% удержанных денег часто высвобождается после того, как работы считаются завершенными на 50%. Некоторые штаты приняли меры по отмене или ограничению использования удержаний в государственных контрактах. В Соединенных Штатах использование удерживающих облигаций более распространено, чем в Великобритании. Удержания являются обычным явлением в Катаре, где удерживаемая часть может составлять до 30% от стоимости контракта из-за большого количества иностранных компаний, которые действуют в государстве в соответствии с законом об ограниченной ответственности. В Канаде удержания известны как «отложенные» платежи; с 1997 года все удержанные денежные средства в Канаде должны храниться на закрытых счетах.
Удержания используются в Австралии; в Новом Южном Уэльсе все удержанные денежные средства по проектам на сумму более 20 миллионов долларов должны храниться на закрытых счетах в уполномоченном банке. В Новой Зеландии все удерживаемые денежные средства должны храниться в доверительном управлении и должны быть наличными или другими ликвидными активами; это требование было введено после краха основного подрядчика Mainzeal в 2013 году. Однако после краха Stanley Group в 2019 году было обнаружено, что удерживаемые деньги не управлялись должным образом, находясь на основном счете компании, несмотря на то, что группа утверждала субподрядчикам, что они хранились на отдельных счетах и, следовательно, были подвержены убыткам. в процессе ликвидации. Система удержания не используется в Германии, где работы остаются собственностью подрядчика до завершения и, следовательно, подлежат удержанию у клиента в случае спора.
