Хищническое кредитование относится к неэтичным действиям кредитных организаций во время выдачи кредита, которые являются несправедливыми, обманчивые или мошеннические. Хотя не существует согласованных на международном уровне юридических определений хищнического кредитования, в аудиторском отчете Управления генерального инспектора США Федеральной корпорации по страхованию депозитов (FDIC) за 2006 год хищническое кредитование определяется как «навязывание несправедливых и неправомерных условий кредита. по заемщикам », хотя термины« несправедливый »и« злоупотребляющий »конкретно не определены. Несмотря на то, что существуют законы против некоторых конкретных действий, которые обычно называют хищническими, различные федеральные агентства используют эту фразу в качестве универсального термина для многих конкретных незаконных действий в сфере ссуд. Хищническое кредитование не следует путать с хищническим ипотечным обслуживанием, которое представляет собой ипотечную практику, описываемую критиками как несправедливую, обманчивую или мошенническую практику во время процесса обслуживания ссуды или ипотеки после выдачи ссуды.
Один менее спорное определение термина предложено на сайте инвестирования, как «практик кредитора обманчиво убедить заемщик согласиться на несправедливое и оскорбительное условие кредита, или систематически нарушает эти условия таким образом, чтобы сделать его трудным для от заемщика защищаться ". Другие виды кредитования, которые иногда также называют хищническими, включают ссуды до зарплаты, определенные типы, в основном subprime, или другие формы (опять же, часто subprime) потребительский долг, и овердрафтные кредиты, когда процентные ставки считаются неоправданно высокими. Хотя хищнические кредиторы, скорее всего, нацелены на менее образованных, бедных, расовые меньшинства и пожилых людей, жертвы хищнического кредитования представлены во всех демографических группах. Продолжающееся хищническое кредитование можно рассматривать как лакмусовую бумажку для проверки эффективности благотворительного кредитования, направленного на развитие предпринимательства. Там, где такие инициативы по благотворительному кредитованию (микрофинансирование ) широко доступны, ростовщики и другие хищнические кредиторы не должны продолжать процветать.
Хищническое кредитование обычно происходит по ссудам, обеспеченным каким-то видом обеспечение, например, автомобиль или дом, так что если заемщик не выполняет ссуду, кредитор может изъять или лишить права выкупа и получить прибыль, продав изъятое имущество или отчужденное имущество. Кредиторов можно обвинить в том, что они заставили заемщика поверить в то, что процентная ставка ниже, чем она есть на самом деле, или что платежеспособность заемщика выше, чем она есть на самом деле. Кредитор или другие лица в качестве агентов кредитора могут получить прибыль от изъятия залога или обращения взыскания на него.
Содержание
- 1 Злоупотребление или недобросовестная практика кредитования
- 2 Хищническое кредитование меньшинств
- 3 Другие целевые группы
- 4 Споры по поводу хищнического кредитования
- 5 Основные проблемы
- 6 Хищническое заимствование
- 7 Законодательство
- 8 См. Также
- 9 Ссылки
- 10 Дополнительная литература
- 11 Внешние ссылки
Злоупотребление или недобросовестная практика кредитования
Есть много практика кредитования, которую назвали злоупотреблением и обозначили термином «хищническое кредитование». Между кредиторами и группами потребителей ведется много споров относительно того, что именно является «несправедливой» или «хищнической» практикой, но иногда упоминаются следующие моменты:
- Неоправданные ценообразование с учетом риска. Это практика взимания большего количества (в виде более высоких процентных ставок и комиссий) за предоставление кредита заемщикам, которые определены кредитором как представляющие более высокий кредитный риск. Кредитная отрасль утверждает, что ценообразование на основе риска является законной практикой; поскольку можно ожидать, что больший процент ссуд, выданных менее кредитоспособным заемщикам, окажется в состоянии дефолта, необходимы более высокие цены для получения такой же доходности по портфелю в целом. Некоторые группы потребителей утверждают, что более высокие цены, которые платят более уязвимые потребители, не всегда могут быть оправданы повышенным кредитным риском.
- Единовременная страховка кредитное страхование. Это покупка страховки, которая окупит заем на случай смерти покупателя жилья. Это более дорогое, чем другие формы страхования, потому что оно не включает никаких медицинских осмотров, но клиентам почти всегда не показывают их выбор, потому что обычно кредитор не имеет лицензии на продажу других форм страхования. Кроме того, эта страховка обычно финансируется из ссуды, что приводит к удорожанию ссуды, но в то же время побуждает людей покупать страховку, потому что им не нужно платить авансом.
- Неспособность представить цену ссуды как договорная. Многие кредиторы обсуждают структуру цены ссуды с заемщиками. В некоторых ситуациях заемщики могут даже договориться о полном снижении процентной ставки или других сборов по ссуде. Защитники прав потребителей утверждают, что заемщики, особенно неискушенные заемщики, не осведомлены о своей способности вести переговоры и могут даже иметь ошибочное впечатление, что кредитор ставит интересы заемщика выше своих собственных. Таким образом, многие заемщики не пользуются своей способностью вести переговоры.
- Неспособность четко и точно раскрыть сроки и условия, особенно в случаях, когда речь идет о неискушенном заемщике. Ипотечные кредиты - это сложные операции, в которых участвуют несколько сторон и требуются десятки страниц юридических документов. В самых вопиющих случаях хищничества кредиторы или брокеры не только вводили в заблуждение заемщиков, но и изменяли документы после их подписания.
- Краткосрочные ссуды с непропорционально высокой комиссией, такие как ссуды до зарплаты, штрафы за просрочку платежа по кредитной карте, сборы за овердрафт текущего счета и ссуды с ожидаемым возмещением налогов, где комиссия, уплаченная за авансирование денег на короткий период времени, составляет годовую процентную ставку, значительно превышающую рыночная ставка по кредитам с высоким риском. Создатели таких ссуд спорят о том, что это комиссионные.
- и злоупотребления секьюритизацией. Агент по обслуживанию ипотечных кредитов - это лицо, которое получает платеж по ипотеке, ведет записи о платежах, предоставляет заемщикам счет заявлений, взимает штрафы за просрочку платежа и преследует просрочивших заемщиков. Секьюритизация - это финансовая операция, при которой активы, особенно долговые инструменты, объединяются и выпускаются ценные бумаги, представляющие интересы в пуле. Большинство ссуд подлежат объединению и продаже, а права действовать в качестве обслуживающего агента продаются без согласия заемщика. Федеральный закон требует уведомления заемщика об изменении обслуживающего агента, но не защищает заемщика от просрочки платежа по примечанию по платежам, произведенным обслуживающему агенту, который не пересылает платежи собственнику. примечания, особенно если этот обслуживающий агент обанкротится, а заемщики, которые своевременно выполнили все платежи, могут оказаться лишенными права выкупа и стать необеспеченными кредиторами обслуживающего агента. Иногда выкупа может быть проведена без надлежащего уведомления заемщика. В некоторых штатах (см. Правило гражданского судопроизводства Техаса 746) нет защиты от выселения, вынуждая заемщика переехать и нести расходы по найму адвоката и поиску другого места жительства при оспаривании иска «нового владельца» владеть домом, особенно после его перепродажи один или несколько раз. Когда должник требует, в соответствии с правилом наилучшего доказательства, чтобы текущий заявленный владелец векселя представил оригинал векселя с подписью должника на нем, владелец векселя обычно не может или не желает это сделать и пытается установить его требование с письменными показаниями о том, что он является владельцем, без доказательства того, что он является «держателем в установленном порядке», что является традиционным стандартом для требования о выплате долга, и суды часто позволяют им это делать. Тем временем вексель продолжает торговаться, и его физическое местонахождение трудно определить.
В консультативном письме OCC AL 2003-2 хищническое кредитование описывается как включающее следующее:
- «переброс» ссуды - частые рефинансирования, приводящие к незначительным или отсутствие экономической выгоды для заемщика и предпринимаются с основной или единственной целью получения дополнительных комиссий по ссуде, штрафов за досрочное погашение и комиссий за финансирование продуктов, связанных с кредитованием;
- рефинансирование специальных субсидируемых ипотечных кредитов, которое приводит к потеря выгодных условий ссуды;
- «накопление» чрезмерных, а иногда и «скрытых» комиссий в финансируемой сумме;
- использование условий или структур ссуды, таких как отрицательная амортизация - сделать более трудным или невозможным для заемщиков сокращение или погашение своей задолженности;
- Использование разовых платежей для сокрытия истинного бремени финансирования и принуждения заемщиков к дорогостоящим операциям рефинансирования или потери права выкупа;
- Необоснованное нацеливание привлекательные или чрезмерно дорогие кредитные продукты для пожилых заемщиков, для лиц, не обладающих финансовыми знаниями или которые могут быть иным образом уязвимы для злоупотреблений, а также для лиц, которые могут претендовать на основные кредитные продукты и условия;
- Неадекватное раскрытие истинные затраты, риски и, при необходимости, целесообразность кредитных операций для заемщика;
- предложение единого премиального кредитного страхования жизни; и
- Использование обязательных арбитражных оговорок.
Хищническое кредитование групп меньшинств
Поскольку многие общины меньшинств были исключены из кредитов в прошлом, они были и остаются более уязвимыми для обмана. Часто они становятся мишенью из-за этих уязвимостей. Организации и агентства, включая ACORN, HUD, Американский союз гражданских свобод, United for a Fair Economy и другие, доказывают, что хищнические займы непропорционально производится в бедных районах и районах проживания меньшинств. Брокеры и кредиторы охотились на эти районы, зная, что этим людям часто отказывают в ссудах, а спрос на ссуды высок. Кредиторы назвали эти районы никогда не землей. Это создало мир хищнического ипотечного кредитования.
Субстандартные кредиторы специализируются на бумагах категорий B, C и D. Хищническое кредитование - это практика завышения сборов с заемщика по ставкам и комиссиям, средняя комиссия должна составлять 1%, эти кредиторы взимали с заемщиков более 5%.
Потребители, не имеющие проблемных кредитов, должны быть гарантированы первоклассными кредиторами. В 2004 году 69% заемщиков были от субстандартного кредитования. Падение ипотечных кредитов в 2007 году и крах экономики были вызваны чрезмерным кредитованием.
Такие организации, как AARP, Inner City Press и ACORN, работали, чтобы остановить то, что они называют хищническим кредитование. ACORN нацелился на определенные компании, такие как HSBC Finance, успешно вынудив их изменить свою практику.
Некоторые методы субстандартного кредитования вызывают озабоченность по поводу ипотечной дискриминации по расе. Афро-американцы и другие меньшинства непропорционально часто получают субстандартные ипотечные кредиты с более высокими процентными ставками, чем их белые коллеги. Даже когда средний уровень дохода был сопоставим, покупатели жилья в районах проживания меньшинств с большей вероятностью получали ссуду от субстандартного кредитора, хотя и не обязательно субстандартную ссуду.
Другие целевые группы
В Кроме того, исследования ведущих групп потребителей пришли к выводу, что женщины стали ключевым компонентом кризиса субстандартной ипотеки. Профессор Анита Ф. Хилл писала, что большой процент тех, кто впервые покупает жилье, были женщины, и что кредитные специалисты воспользовались отсутствием финансовых знаний у многих женщин-соискателей кредита. Потребители считают, что они защищены законами о защите прав потребителей, тогда как их кредитор на самом деле действует полностью вне закона. См. 15 U.S.C. 1601 и 12 C.F.R. 226.
Проведенные в СМИ расследования показали, что ипотечные кредиторы использовали хитрость и мошенничество, чтобы воспользоваться заемщиками во время бума жилищного кредитования. Например, в феврале 2005 года репортеры Майкл Хадсон и Скотт Реккард опубликовали в Los Angeles Times статью о тактике продаж «котельной» в Ameriquest Mortgage, крупнейшем в стране субстандартном кредиторе. Хадсон и Реккард процитировали интервью и заявления в суде 32 бывших сотрудников Ameriquest, которые заявили, что компания злоупотребляла своими клиентами и нарушала закон, «обманывая заемщиков относительно условий их кредитов, подделывая документы, фальсифицируя оценки и фальсифицируя доходы заемщиков, чтобы дать им право на получение кредита. кредиты, которые они не могли себе позволить ». Позже Ameriquest согласилась выплатить хищническое кредитное соглашение в размере 325 миллионов долларов с властями штата по всей стране.
Споры по поводу хищнического кредитования
Некоторые сторонники субстандартного кредитования, такие как (NHEMA), говорят, что многие методы, обычно называемые «хищническими», особенно практика ценообразования на основе риска, на самом деле не являются хищническими и что многие законы, направленные на сокращение «хищнического кредитования», значительно ограничивают доступность ипотечного финансирования для заемщиков с низкими доходами. Такие стороны считают хищническое кредитование уничижительным.
Основные проблемы
В дебатах о хищническом кредитовании есть много основных вопросов:
- Судебная практика : Некоторые утверждают, что большая часть проблемы возникает из-за тенденции судов отдавать предпочтение кредиторам и перекладывать бремя доказывания соблюдения условий долгового инструмента на должника. Согласно этому аргументу, обязанность заемщика заключается не в том, чтобы убедиться, что его платежи поступают к текущему владельцу векселя, а в том, чтобы предоставить доказательства того, что все платежи были произведены последнему известному агенту для взыскания, достаточного для блокирования или отмены возврата во владение. или взыскание, и выселение, а также аннулирование долга, если текущий владелец облигации не может доказать, что он является "держателем в надлежащее время", предъявив в суде фактический первоначальный долговый инструмент.
- Ценообразование на основе риска : Основная идея заключается в том, что заемщики, которые считаются более склонными к дефолту по своим кредитам, должны платить более высокие процентные ставки и финансовые сборы, чтобы компенсировать кредиторам повышенный риск. По сути, высокая доходность побуждает кредиторов предоставлять ссуды группе, которой они иначе не могли бы ссудить, - «субстандартным» или рискованным заемщикам. Сторонники этой системы считают, что было бы несправедливо - или неэффективной бизнес-стратегией - повышать процентные ставки во всем мире для обслуживания рискованных заемщиков, тем самым наказывая заемщиков с низким уровнем риска, вероятность дефолта которых маловероятна. Противники утверждают, что такая практика имеет тенденцию непропорционально создавать прирост капитала для богатых, в то же время подавляя заемщиков из рабочего класса скромными финансовыми ресурсами. Некоторые люди считают ценообразование на основе риска в принципе несправедливым. Кредиторы утверждают, что процентные ставки обычно устанавливаются справедливо с учетом риска, который принимает на себя кредитор, и что конкуренция между кредиторами обеспечит доступность ссуд по соответствующей цене для клиентов с высоким уровнем риска. Третьи считают, что, хотя сами ставки могут быть оправданы с учетом рисков, со стороны кредиторов безответственно поощрять или позволять заемщикам с кредитными проблемами брать ссуды по высокой цене. Несмотря на все свои плюсы и минусы, ценообразование на основе риска остается универсальной практикой на рынках облигаций и в страховой отрасли, и это подразумевается на фондовом рынке и во многих других местах открытого рынка; это спорно только в случае потребительских кредитов
- Конкурс :. Некоторые считают, что ценообразование на основе рисков является справедливым, но считают, что многие кредиты взимают цены намного выше риски, используя риск в качестве предлога для завышенная цена. Эта критика распространяется не на все продукты, а только на те, которые считаются хищными. Сторонники возражают, что конкуренция между кредиторами должна предотвращать или сокращать завышение платы.
- Финансовое образование : Многие наблюдатели считают, что конкуренция на рынках, обслуживаемых тем, что критики называют «хищными кредиторами», не зависит от цены, поскольку целевые потребители полностью не осведомлены о стоимости денег во времени и концепции годовой процентной ставки, что является мерой цены, отличной от той, к которой многие привыкли. Недавнее исследование было посвящено законодательному эксперименту, в ходе которого штат Иллинойс требовал от заявителей на ипотеку с «высоким риском», приобретающих или рефинансирующих недвижимость с 10 определенными почтовыми индексами, подавать предложения о ссуде от лицензированных государством кредиторов на рассмотрение сертифицированных HUD финансовых консультантов. Эксперимент показал, что законодательство подтолкнуло некоторых заемщиков к выбору менее рискованных кредитных продуктов, чтобы избежать консультации.
- Caveat emptor : ведутся споры о том, следует ли разрешить кредитору взимать все, что он хочет за услугу, даже если нет доказательств того, что она пыталась обмануть потребителя относительно цены. Речь идет о вере в то, что кредитование - это товар и что кредитное сообщество имеет почти фидуциарную обязанность информировать заемщика о том, что средства можно получить более дешево. Также под вопросом являются некоторые финансовые продукты, которые кажутся прибыльными только из-за неблагоприятного выбора или отсутствия знаний со стороны клиентов по сравнению с кредиторами. Например, некоторые люди утверждают, что кредитное страхование было бы невыгодно для кредитных компаний, если бы только те клиенты, которые были "подходящими" для продукта, действительно купили его (т. Е. Только те клиенты, которые не могли получить обычно более дешевое срочное страхование жизни). Тем не менее, большинство судов США отказались рассматривать отношения кредитор-заемщик как доверительные и не возлагали на кредиторов обязанность проявлять осторожность при выдаче ссуд. Таким образом, как только кредитор выполнил все соответствующие законодательные обязательства по раскрытию информации, единственной проблемой заемщика остается определение того, подходит ли им полученный заем.
Хищническое заимствование
В статье в 17 января 2008 г. New York Times, Университет Джорджа Мейсона профессор экономики Тайлер Коуэн описал «хищническое заимствование» как потенциально более серьезную проблему, чем хищническое кредитование:
- «Целых 70 Согласно одному недавнему исследованию, процент недавних невыполненных досрочных платежей содержал мошеннические искажения в их первоначальных кредитных заявках. Исследование было проведено компанией BasePoint Analytics, которая помогает банкам и кредиторам выявлять мошеннические транзакции; в исследовании было изучено более трех миллионов кредитов с 1997 по 2006 г., с большинством с 2005 по 2006 гг. Заявки с искаженными данными также в пять раз чаще заканчивались дефолтом. Многие мошенничества были скорее простыми, чем изобретательными. В некоторых случаях заемщики, которые вынуждены заявить, что их доходы просто лгут, иногда сообщая в пять раз больше фактических доходов; другие заемщики фальсифицировали документы о доходах с помощью компьютеров ».
Заявки на ипотеку обычно заполняются ипотечными брокерами или штатными кредитными специалистами кредиторов, а не самими заемщиками, из-за чего заемщикам трудно контролировать информацию, которая была предоставлена с их
A Заявка на получение ссуды с заявленным доходом подается заемщиком, и никаких доказательств дохода не требуется. Когда брокер подает заявку на ссуду, они должны исходить из указанного дохода. Это открыло двери для заемщиков получить разрешение на выдачу ссуд, на которые в противном случае они не могли бы претендовать или позволить себе их. Однако судебные иски и свидетельства бывших инсайдеров отрасли показали, что сотрудники ипотечных компаний часто стояли за завышением доходов заемщиков при подаче заявок на ипотеку.
У заемщиков было мало или отсутствие возможности манипулировать другими ключевыми данными, которые часто фальсифицировались в процессе ипотечного кредитования, включая кредитные рейтинги, оценку жилья и соотношение ссуды к стоимости. Все эти факторы находились под контролем ипотечных специалистов. В 2012 году, например, генеральный прокурор Нью-Йорка Эрик Шнайдерман достиг урегулирования в размере 7,8 миллиона долларов по обвинению в том, что ведущая компания по управлению оценками помогла завышать оценки недвижимости в широком масштабе, чтобы помочь крупному кредитору провести больше кредитных сделок. В иске генерального прокурора утверждалось, что компания eAppraiseIT, которая провела более 260 000 оценок на национальном уровне для Washington Mutual, уступила давлению со стороны кредитных специалистов WaMu, чтобы они выбрали сговорчивых оценщиков, которые были готовы предоставить завышенные оценки собственности.
Несколько комментаторов отклонили понятие "хищническое заимствование", обвиняя тех, кто выдвигает этот аргумент, в качестве апологетов отсутствия стандартов кредитования и других эксцессов во время кредитного пузыря.
Хищническое обслуживание также является компонентом хищнического кредитования, характеризующегося несправедливостью, обман или мошенничество со стороны кредитора или другой компании, обслуживающей ссуду от имени ссудодателя, после предоставления ссуды. Эти методы включают также взимание чрезмерных и необоснованных комиссий и расходов за обслуживание ссуды, неправомерное раскрытие информации о дефолтах по кредитам со стороны заемщика, преследование заемщика с целью погашения и отказ действовать добросовестно в работе с заемщиком для внесения изменений в ипотеку в соответствии с требованиями федерального законодательства.
Законодательство
Во многих странах законодательство направлено на то, чтобы контролировать это, но исследования показали неоднозначные результаты, включая вывод о том, что заявки на получение дорогостоящих ипотечных кредитов могут увеличиться после принятия законов против хищнического кредитования..
США
Многие законы как на федеральном уровне, так и на уровне правительства штата направлены на предотвращение хищнического кредитования. Хотя Федеральный закон «Правда в кредитовании» не является конкретно антихищническим по своему характеру, он требует раскрытия определенных условий годовой процентной ставки и ссуды. Кроме того, в 1994 году был создан раздел 32 Закона о праве на кредитование, озаглавленный Закон 1994 года о собственности и защите справедливости. Этот закон посвящен выявлению определенных дорогостоящих, потенциально хищнических ипотечных кредитов и сдерживанию их условий. Двадцать пять штатов приняли законы о кредитовании хищников. Арканзас, Джорджия, Иллинойс, Мэн, Массачусетс, Северная Каролина, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Нью-Мексико и Южная Каролина относятся к штатам с наиболее строгими законами. Другие штаты с законами о хищническом кредитовании включают: Калифорния, Колорадо, Коннектикут, Флорида, Кентукки, Мэн, Мэриленд, Невада, Огайо, Оклахома, Орегон, Пенсильвания, Техас, Юта, Висконсин и Западная Вирджиния. Эти законы обычно описывают один или несколько классов «высокозатратных» или «покрытых» кредитов, которые определяются комиссией, взимаемой с заемщика при выдаче кредита, или годовой процентной ставкой. Хотя кредиторам не запрещено предоставлять «дорогостоящие» или «покрытые» ссуды, на эти ссуды накладывается ряд дополнительных ограничений, и штрафы за несоблюдение требований могут быть значительными.
См. Также
Ссылки
Дополнительная литература
Внешние ссылки
