Право собственности |
---|
Часть общего закона серии |
Типы |
Получение |
Поместья на земле |
Транспортировка |
Контроль будущего использования |
Неимущественный интерес |
похожие темы |
Другие общее право областей |
Высшая категория: право и общее право |
|
Раздел представляет собой термин, используемый в законе о недвижимости, чтобы описать акт, посредством судебного порядка или иным образом, разделить на параллельную усадьбу в отдельные части, представляющие пропорциональные интересы владельцев недвижимости. Иногда это называют принудительной продажей. Согласно общему праву, любой владелец собственности, который владеет неразделенной долей владения землей, может добиваться такого раздела. В некоторых случаях стороны соглашаются на конкретный раздел земли; если они не могут этого сделать, суд определит соответствующее подразделение. Единственный владелец или несколько владельцев земельного участка могут разделить свою землю, участвуя в голосовании (иногда это называется «выделением»).
Принудительные продажи обычно происходят из-за того, что владельцы собственности не могут договориться об определенных аспектах права собственности. Владельцы могут не согласиться с тем, как использовать собственность, о сумме денег, которую нужно инвестировать в собственность, о своем праве занимать и использовать всю собственность. Если стороны не могут прийти к соглашению, дело передается в суд через ходатайство о разделении иска.
Имущество может принадлежать более чем одному лицу в качестве совместных арендаторов, общих арендаторов, а в некоторых штатах - арендаторов целиком. Выбор договора аренды осуществляется сторонами во время покупки. При каждом типе аренды каждый собственник имеет право занимать целиком. Это означает, что владельцам не разрешается определять определенные комнаты как свои собственные, но каждый элемент собственности полностью используется всеми сторонами.
Есть три вида раздела, которые могут быть разрешены судом: раздел по натуре, раздел по наделу и раздел по продаже.
Положение в акте, полностью запрещающее раздел, не вступит в силу, но суды будут применять положение, которое временно ограничивает раздел, если ограничение является разумным.
Закон о разделе Онтарио, RSO 1990, c. В п.4 говорится:
Флорида предусматривает действия по разделу в соответствии с законом, глава 64, который в основном предусматривает, что любой совладелец недвижимости может добиваться раздела. Во Флориде практически нет никаких возражений против раздела недвижимости, кроме случаев, когда стороны договорились не делить недвижимость.
В деле Д'Арси против Бакли, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997 г.) два человека приобрели собственность в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Истец внес в уплату покупную цену в пять раз больше, чем ответчик. В иске о разделе истец потребовал возмещения всей суммы своих более высоких взносов. Суд постановил, что в отсутствие мошенничества действие документа было направлено на передачу половины процентов каждому из двух совместных арендаторов. Решение полагается властям Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975), и DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). Истец безрезультатно утверждал, что не намеревался делать пожизненный подарок ответчику.
Натуральный раздел приветствуется, Кэл. Civ. Proc. Кодекс § 872.810, но разделение путем продажи разрешено, если разделение путем продажи максимизирует рыночную стоимость рассматриваемой собственности (ов).
Во многих случаях может потребоваться двухэтапный процесс: (1) судебное разбирательство, в ходе которого заслушиваются устные и документальные доказательства, и либо подтверждается, либо отрицается право движущейся стороны произвести раздел рассматриваемой собственности (ов)., и, если он подтвержден, приводит к промежуточному решению (иногда называемому "первое промежуточное решение"), и (2) особенно в оспариваемом разделе, слушание по доказательствам (также судебное разбирательство), обычно после того, как имущество (я) было оценивается экспертами, и в ходе судебного разбирательства заслушиваются дополнительные устные и документальные доказательства, имущество (а) подлежит разделу и присуждается пропорционально, где это возможно, включая денежную компенсацию, когда пропорциональное разделение нецелесообразно или невозможно (иногда это называется «вторым промежуточным решением»). Подразделение обычно требует привлечения таких экспертов, как инженеры и геодезисты, и подготовки специальных отчетов (которые включают в себя передаточные акты и акты сервитута). В качестве заключительного акта суд на слушании (а не в судебном разбирательстве) примет специальные отчеты и распорядится о том, чтобы они были выполнены титульной компанией, которая также произведет «регистрацию» договоров передачи права собственности и сервитута (любая денежная компенсация причитающиеся любой из сторон также будут выполнены в рамках условного депонирования).
После того, как суд определил, что недвижимость подлежит разделу, суд уполномочен назначить Рефери по разделу с целью проведения фактического раздела собственности. Промежуточное решение Суда может предписать либо раздел собственности, либо продажу собственности (с последующим разделом выручки от продажи). В любом случае назначается Рефери Разделения, чтобы привести промежуточное решение в действие. Рефери раздела может иметь право нанимать юристов, геодезистов, брокера по недвижимости, инженеров и т.п. Рефери по разделу может осуществить продажу либо на открытом аукционе, либо на частной продаже, в зависимости от того, что более выгодно для сторон. Самый распространенный метод продажи недвижимости - это частная продажа с помощью маклера по недвижимости для рекламы собственности. Продажа, произведенная Рефери разделения, должна быть подтверждена судом до того, как станет окончательной. На слушании по подтверждению суд может подтвердить предложенную продажу, отклонить предложенную продажу или разрешить более высокие ставки на недвижимость посредством процесса завышения ставок. Рефери раздела дает право оформлять документы, необходимые для заключения сделки, подтвержденной судом.
Сторона, ищущая раздел, должна подать иск о разделе. Кодексы штатов, как правило, отдают предпочтение физическому разделу (разделу в натуре) затронутой собственности (ов) по сравнению с продажей (разделением путем продажи как единицы), особенно если арендатор будет перемещен из своего основного места жительства в результате продажи. Если разделение в натуральном выражении возможно, имущество (а) будет разделено пропорционально. Если небольшие различия в таком разделении неизбежны, будет присуждаться денежная компенсация за разницу (и) для сохранения пропорциональности. Если имущество (а) не может быть разделено и распределено, чтобы дать каждому арендатору часть, не испортив все имущество, суд вынесет постановление о продаже. Суд обычно назначает специального мастера (судью) для выполнения процесса разделения. Рефери несет ответственность только перед судом, а судья ограничен только инструкциями суда и применимыми кодексами штата. Для натуральной перегородки судья должен подготовить документы на измененную собственность (а). Если для доступа требуются сервитуты, судья нанимает профессионалов (инженеров, геодезистов и других экспертов), необходимых для описания сервитутов. Передаточные акты для измененной собственности (ов) и сервитут (ы) будут зарегистрированы одновременно. Часто могут использоваться «акты судьи» (акты, подписанные судьей вместо владельца).
Совместные арендаторы (TIC) могут быть взяты или не взяты в равных долях, но договор совместных арендаторов с правом наследования (JTWROS) всегда должен приниматься в равных долях, если специально и четко не указано иное на языке документа. Следовательно, действие раздела для этих двух типов действий будет различным.
Когда собственность JTWROS разделена, выручка должна быть разделена поровну между арендаторами без учета вклада в покупную цену, поскольку документ JTWROS всегда принимается равными долями. Таким образом, с JTWROS взносы в покупную цену не являются проблемой во время разделения. В противном случае посылка JTWROS будет недействительной, а ее цель будет нарушена. С другой стороны, когда собственность TIC разделена, суды могут иметь право рассматривать неравные взносы в покупную цену и соответствующим образом корректировать распределение арендаторов.
В любой ситуации раздела арендаторы могут запросить кредиты для покрытия неравных вкладов в расходы, понесенные после оформления права собственности. Такие кредиты могут покрывать коммунальные и эксплуатационные расходы и распределяются в соответствии с долями. Кредиты на улучшение собственности могут быть предоставлены, если улучшения действительно увеличили стоимость собственности.