Войти
Пузырь на рынке недвижимости в Новой Зеландии является серьезной национальной экономической и социальной проблемой. С начала 1990-х годов цены на жилье в Новой Зеландии росли значительно быстрее, чем доходы, оказывая все большее давление на поставщиков государственного жилья, поскольку все меньше домохозяйств имеют доступ к жилью на частном рынке. Мыльный пузырь на рынке недвижимости существенно повлиял на неравенство в Новой Зеландии, где сейчас самый высокий уровень бездомности в ОЭСР и рекордно высокий список очередников на государственное жилье. Государственная политика пыталась справиться с кризисом с 2013 года, но оказала ограниченное воздействие по снижению цен или увеличению предложения доступного жилья.
A пузырь цен на жилье - d определяется как период спекулятивных покупок, когда инвесторы демонстрируют готовность заплатить высокую цену сегодня, потому что они верят, что она будет такой же (или выше) завтра. Исследование, проведенное в 2016 году, обнаружило свидетельства пузыря на рынке жилья Новой Зеландии с 2003 года, который остановился в 2007-2008 годах под воздействием мирового финансового кризиса. Второй пузырь появился в 2013 году, и до 2015 года заметных побочных эффектов на другие регионы не наблюдалось. Однако, начиная с 2015 года, в небольших центрах наблюдается быстрый рост цен.
Жилье в Новой Зеландии сильно повлияло на колонизацию, послевоенное государственное вмешательство и экономические и финансовые реформы с 1980-х годов.
четвертое лейбористское правительство (избранное в 1984 г.) быстро ввело политику дерегулирования экономики в результате действий предыдущего премьер-министра Роберта Малдуна Think Большая политика, из-за которой страна оказалась в долгах. Инвестиции в акции быстро росли, часто без должной осмотрительности. Обвал фондового рынка 1987 года особенно сильно ударил по экономике Новой Зеландии: NZSE упал примерно на 60% от своего пика. Многие инвесторы, сильно проигравшие в крахе 1987 года, так и не вернулись на рынок акций, вместо этого выбрав более безопасный вариант инвестиций в недвижимость.
В 1989 году парламент принял Закон о резервном банке, в котором подчеркивалось сдерживание инфляции и процентных ставок. ставки, которые, в свою очередь, снизили стоимость заимствования основных средств, таких как дома. В том же году были отменены налоговые льготы для пенсионных, страховых и других подобных инвестиций, но не для недвижимости. Два года спустя Закон об управлении ресурсами (RMA) заменил множество законов о региональном планировании. Некоторые рассматривают RMA как препятствие на пути строительства доступного жилья.
Наряду с институциональными реформами в жилищном секторе проблемы с некачественным строительством, исторической несправедливостью и недостаточным обеспечением потребностей коренных Маори и сохраняющееся неравенство доходов, отсутствие доступного жилья является критической проблемой. После глобального финансового кризиса быстрый рост цен привел к кризису доступного жилья, и с 2013 года жилье стало важной проблемой в политической повестке дня. Несмотря на ряд политических мер по преодолению кризиса, цены продолжали расти по всей стране. Как показано ниже, в период с 2000 по 2018 год реальные цены на жилье выросли почти в три раза.
Хотя цены на жилье росли почти непрерывно с начала 1990-х годов, СМИ начали только в 2007 году. сообщение о кризисе доступности. В целом по стране цены на недвижимость выросли на 80% в реальном выражении с 2002 по 2008 год. Мировой финансовый кризис вызвал 10% -ное падение номинальных цен в 2008 году, однако после кризиса рост цен снова значительно ускорился, и к 2014 году номинальные цены в Окленде были на 34% выше докризисного пика.
По состоянию на 2019 год средняя цена на жилье в Новой Зеландии превышала 700000 новозеландских долларов, а средние цены в крупнейшем городе страны, Окленд, превышали 1000000 долларов во многих пригородах.. Соотношение между средней ценой на жилье и средним годовым доходом домохозяйства увеличилось с чуть более 3,0 в январе 2002 г. до 6,27 в марте 2017 г., а в Окленде - с 4,0 до 9,81 соответственно.
В 2017 г. Demographia Аналитический центр поставил рынок жилья Окленда на четвертое место в мире по недоступности жилья - после Гонконга, Сиднея и Ванкувера, при этом средние цены на жилье выросли в 6,4 раза средний доход в 2008 году - в 10 раз в 2017 году. Другое исследование, проведенное в 2016 году, показало, что средние цены на жилье в Окленде превышают цены в Сиднее. В том же году Международный валютный фонд поставил Новую Зеландию на первое место по недоступности жилья в ОЭСР и призвал к налогообложению спекуляции недвижимостью.
Множественная недвижимость. Владельцы в Новой Зеландии не облагаются налогом на прирост капитала и могут использовать отрицательный заем для своей собственности, что делает ее привлекательным вариантом для инвестиций. Однако потенциальные покупатели жилья обвиняют инвесторов в недвижимость в том, что они вытесняют их. Когда Налоговая рабочая группа сообщила о своих выводах парламенту в 2019 году, среди ее рекомендаций был налог на прирост капитала, который был отложен только для того, чтобы получить достаточную поддержку парламента.
Согласно отчету NZ за 2017 год. В реестре денежных интересов 120 членов парламента Новой Зеландии владеют более чем 300 объектами собственности, что вызывает обвинения в конфликте интересов.
NIMBY среди существующих домовладельцев - особенно в отношении попыток ослабить правила плотности застройки в Окленде, например, унитарный план - также был назван одним из основных факторов жилищного пузыря.
Пузырь цен на жилье сначала возник в Окленде, а затем распространился на другие районы страны. На рисунке ниже показаны региональные изменения средней цены на жилье в период 2014–2019 гг.
Годовое изменение средней цены на жилье, 2014–2019 гг. Источник: QV. Недоступное жилье оказало глубокое влияние на общество Новой Зеландии. В период с 1986 по 2013 год доля владения жильем снизилась с 74% до 65%.
Самые последние статистические данные по бездомности из переписи 2013 года показали, что 1% населения живет в тяжелых условиях. жилищная депривация. Из этого населения 71% временно проживают в сильно переполненных частных жилищах, 19% живут в коммерческих или мараэ, а 10% живут на улице или в машине. В период с 2017 по 2019 год список очередников на государственное жилье увеличился вдвое, достигнув рекордных 12500 в августе 2019 года. В 2018 году отчет показал, что провайдеры экстренного жилья отказывают 80-90% тех, кто обращается за помощью.
| Год | Соответствующие критериям семьи и лица, ожидающие получения государственного жилья |
|---|---|
| 14 сентября | 4,189 |
| 15 сентября | 3399 |
| сен-16 | 4602 |
| сен-17 | 5844 |
| сен-18 | 9546 |
| сен-19 | 13,966 |
Существенный рост Цены на недвижимость в последние десятилетия существенно повлияли на распределение богатства в Новой Зеландии. Список богатых 2019 года показал, что восемь из 25 самых богатых людей зарабатывали деньги на собственности, а 16 из 20 новых людей, попавших в список, также стали богатыми за счет инвестиций в недвижимость. Рост цен объясняется различными факторами, включая дерегулирование, иммиграцию и политику, при этом ведутся серьезные споры о том, как решить эту проблему из-за ее большого размера по сравнению с экономикой.
Политика по преодолению кризиса доступности жилья включает регулирование землепользования и планирования, предоставление государственного жилья, правила собственности и инвестиций, а также финансовое регулирование.
В 2013 году правительство приняло Закон о жилищном соглашении и особых жилищных зонах 2013 года, вводя специальные жилые районы (SHA) увеличить предложение земли в городских районах. В рамках обозначенных SHA на застройки, превышающие 14 жилых домов, требовалось выделить 10% жилья по «доступным» ценам. Доступность была определена как 75% от средней цены дома в регионе или цена, по которой домохозяйства, зарабатывающие до 120% среднего дохода домохозяйства, будут тратить не более 30% валового дохода на погашение арендной платы или ипотеки. Исследования показали, что мало доказательств эффективности этой политики для повышения доступности. Закон не был продлен после 2019 года после получения разочаровывающих результатов.
Начиная с 2016 года, протестующие против строительства жилья, запланированного Fletcher Building на специальной жилой территории по адресу Ihumātao, выступили против разбить лагерь на месте. Противники утверждали, что земля была конфискована во время войны Вайкато в 1863 году в нарушение Договора Вайтанги. В 2017 году Организация Объединенных Наций рекомендовала правительству Новой Зеландии пересмотреть определение Иуматао в качестве особого жилого района, обратив внимание на потенциальные нарушения прав человека. В 2019 году, после того как протестующим было вручено уведомление о выселении и увеличилось присутствие полиции, премьер-министр объявил, что никаких застройок в Иуматао не будет, пока правительство пыталось предложить решение.
В октябре 2015 года правительство ввело тест на сокращение спекулятивных инвестиций. Этот тест применяется ко всей собственности, приобретенной после введения закона, и облагается налогом на прирост капитала на том же уровне, что и ставка подоходного налога продавца.
-оценка определяет, сколько банк ссудит на собственность по сравнению с общей стоимостью собственности. Ограничения стоимости кредита (LVR) были впервые введены в 2013 году Резервным банком Новой Зеландии. Ограничения включали «ограничение скорости» на долю ссуд с высоким LVR, которые могут выдавать банки, и пороговое значение, определяющее ссуды с высоким LVR.
Первоначальные ограничения LVR в октябре 2013 г. ограничивали банки до уровня не более 10%. кредитов свыше 80% LVR. В 2015 году ограничения были пересмотрены до целевой инфляции цен в Окленде, смягчены ограничения до 15% свыше 80% LVR для ссуд, не относящихся к Окленду, и повышены до 5% сверх 70% LVR для покупок инвесторами в Окленде. В 2016 году ограничения для инвесторов из Окленда были ужесточены до 5% свыше 60% LVR.
С 2018 года ограничения LVR постепенно снижались до 20% свыше 80% для собственников-арендаторов и 5% свыше 70% для инвесторов. В апреле 2020 года Резервный банк снял ограничения на ипотечное заимствование в ответ на пандемию COVID-19, чтобы гарантировать, что правила LVR не повлияют ненадлежащим образом на кредиторов или заемщиков в рамках схемы отсрочки ипотечного кредита, введенной в ответ на пандемия.
Резервный банк предположил, что целевое ограничение на недвижимость в Окленде в 2015 году могло способствовать инфляции цен в других регионах.
NPS-UDC планируется заменить Заявлением о национальной политике в области городского развития (NPS-UD), с которым правительство провело консультации в 2019 году.
Цель NPS-UDC, представленная В 2016 году цель заключалась в обеспечении того, чтобы местные власти предоставили достаточный потенциал развития для удовлетворения спроса на землю для жилищного и коммерческого использования. В НПС-УДК предусмотрены целевые меры для быстрорастущих территорий.
В августе 2018 г. был принят закон, запрещающий иностранцам-нерезидентам покупать существующие дома, выполняя предвыборное обещание первых партий Новой Зеландии. Закон позволяет нерезидентам владеть до 60% квартир в новостройках, однако им не разрешается покупать существующие дома. Иммиграция остается предметом споров в отношении доступности жилья, и Резервный банк и другие указали на нее как на фактор роста цен на жилье. Годовая чистая миграция по состоянию на 2017 год составляла примерно 70 000 человек по сравнению со средним показателем 15 000 за предыдущие 25 лет. Однако Министерство бизнеса, инноваций и занятости опровергло это, заявив, что новозеландцы, возвращающиеся из-за границы, составляют большую часть притока, и что существует необходимость допустить «квалифицированных мигрантов, необходимых для увеличения жилищного строительства». поставка". В 2015 году сообщалось, что в Окленде было более 33 000 «призрачных» объектов недвижимости, которые были зарегистрированы как незанятые, многие из которых, как полагают, принадлежали отсутствующим иностранцам.
Тест яркости, введенный при предыдущей администрации, был продлен до пяти лет, чтобы уменьшить стимулы для спекулятивных инвестиций. Правило пяти лет распространяется на недвижимость, приобретенную после марта 2018 года, и основной семейный дом не облагается налогом. Изменения в праве собственности на имущество могут считаться выбытием и «переустановкой часов» по истечении пяти лет, даже если имущество фактически принадлежит и контролируется одним и тем же лицом.
В декабре 2017 года Шестое лейбористское правительство прекратило продажу Housing New Zealand собственности и взяло на себя обязательство расширить предложение государственного жилья.
KiwiBuild был флагманской жилищной политикой Шестого лейбористского правительства Новой Зеландии, предлагая сдать 100 000 домов за десять лет для преодоления кризиса доступности. Схема планировала увеличить предложение жилья, давая застройщикам больше стимулов для быстрого строительства доступного жилья. Это включало программу «Земля для жилья», в рамках которой были приобретены пустующие земли для продажи застройщикам с условиями предоставления 20% жилья для государственного строительства и предоставления 40% «доступного» жилья в соответствии с критериями KiwiBuild. В рамках этой схемы также приобреталась недвижимость вне плана у застройщиков для продажи подходящим покупателям. Потенциал строительного сектора для достижения целей KiwiBuild был определен как проблема, и правительство ввело список нехватки KiwiBuild, позволяющий аккредитованным строительным работодателям ускорить иммиграционный процесс для строительных рабочих.
Критика политики подчеркнула, что цены ниже Дома KiwiBuild оставались недоступными для многих: «доступная» недвижимость стоила более 500 000 новозеландских долларов в Окленде и от 300 000 до 500 000 новозеландских долларов в остальной части страны. К сентябрю 2019 года по схеме было сдано только 258 домов, что значительно ниже плановых показателей. Исследование также показало, что дома Kiwibuild не привлекали покупателей, а в некоторых регионах непроданные дома были выпущены на частный рынок.
В 2019 году был выпущен «сброс» KiwiBuild, после перестановки министерских обязанностей по жилищным вопросам и назначения доктора Меган Вудс министром жилищного строительства. В соответствии с пересмотренной политикой была снижена цель построить 100 000 домов за десять лет и введены варианты аренды с выкупом и долевого участия для повышения доступности. Требование для покупателей первого дома владеть своими домами Kiwibuild не менее трех лет было сокращено до одного года.
В октябре 2019 г. были проведены консультации с NPS-UD для замены и расширения NPS-UDC 2016 г.. NPS-UD преследует ту же цель, что и его предшественник, - обеспечивать рост в новых областях за счет устранения ненужных ограничений, нацеленных на быстрорастущие области.
дискуссионный документ включал ряд требований к советам, в том числе:
NPS-UD планируется внедрить к середине 2020 года.
В настоящее время налог на прирост капитала от инвестиций в недвижимость в Новая Зеландия. Яркий тест, введенный в 2015 году и расширенный в 2018 году, направлен на обложение налогом прироста капитала на недвижимость, однако основной семейный дом, поместья или недвижимость, проданная в рамках взаиморасчетов, освобождаются от налога.
В конце 2017 года Правительство лейбористов учредило Рабочую группу по налогам, консультативную группу для изучения улучшений справедливости и сбалансированности налоговой системы. Группа опубликовала свой отчет в феврале 2019 года, рекомендуя налог на прирост капитала, который применяется к прибыли и большей части убытков, связанных со всеми типами земли и улучшений, за исключением основного семейного дома. Этот налог будет применяться к аренде и второму дому, бизнес-активам, земле и акциям. После активных дебатов в обществе и СМИ правительство отказалось от своего плана по введению налога на прирост капитала, сославшись на отсутствие консенсуса в правительстве.
Налог на стоимость земли был предложен ряд комментаторов, включая доктора Райана Гринуэя-МакГреви, экономиста Шамубила Экуба и Бернарда Хики.
В сентябре 2015 года Комиссия по производительности Новой Зеландии опубликовала исчерпывающий отчет по Использование земли под жилье, заказанный правительством для анализа процессов местного совета по предоставлению земли под жилье, с акцентом на быстрорастущие районы. Согласно отчету, недостаточное предложение земли под застройку и строительство новых участков было основным фактором роста цен на жилье в период с 2000 по 2015 год. В нем предлагается реформа в ряде областей:
В 2017 г. Резервный банк Новой Зеландии опубликовал консультационный документ по пределам отношения долга к доходу как инструменту ограничения роста кредита и снижения риска невыполнения обязательств по ипотеке во время экономического спада. Высокий уровень частного долга представляет собой значительный макроэкономический риск. Это снижает домашнее потребление за счет отвода большая часть доходов приходится на обслуживание долгов, а также делает домохозяйства уязвимыми для экономических потрясений.
По словам инвестиционного менеджера Брайана Гейнора в 2012 году, падение цен на жилье на 10% уничтожит личное состояние новозеландцев на 60 миллиардов долларов, что превысит убытки от краха рынка акций 1987 года. Стив Кин, один из немногих экономистов, предсказавших Великую рецессию, предупредил в середине 2017 года Новая Зеландия станет одной из многих стран, которые столкнутся с обвалом частного долга, связанного с жилищным строительством, и что «пузырь лопнет в следующие один-два года». В отчете, опубликованном Goldman Sachs, прогнозировалось, что в Новой Зеландии вероятность «жилищного кризиса» за тот же период составляет 40%. Финансовый обозреватель Бернард Хики описал рынок недвижимости Новой Зеландии как «слишком большой, чтобы обанкротиться » и поддерживает схему страхования вкладов в случае краха банковской системы, вызванного крахом собственности.
По оценке Резервного банка Новой Зеландии, общая стоимость жилищных ссуд увеличилась с чуть менее 60 миллиардов долларов в 1999 году до более 220 миллиардов долларов в 2016 году.
