Войти
Национальный ипотечный кризис 1930-х годов был a Депрессия - кризис в США, характеризующийся высокими показателями дефолтов и стремительным соотношением суммы кредита к стоимости на рынке жилого жилья. Быстрое расширение рынка жилого несельскохозяйственного жилья в течение 1920-х годов привело к созданию пузыря на рынке жилья, частично раздутого за счет специальных инноваций со стороны четырех основных финансовых посредников - коммерческих банков, страхования жизни компании, взаимные сберегательные кассы и Building Loans (сберегательные кассы). В результате федеральная реформа, проистекающая из законодательства Нового курса, привела к изменению парадигмы в ипотечном кредитовании, популяризируя более долгосрочные сроки погашения, полностью амортизируя ипотечные кредиты и создавая плотный вторичный рынок для ипотечные ценные бумаги.
В кредитовании преобладали четыре финансовых посредника - коммерческие банки, компании по страхованию жизни, взаимные сберегательные банки и сберегательные кассы (также называемые сберегательными кассами). и ссудные ассоциации, или ссудо-сберегательные организации), хотя только компании по страхованию жизни работали на межрегиональном уровне. Паевые сберегательные банки и коммерческие банки владели доминирующими долями на рынке в определенных регионах - Новой Англии и городах Среднеатлантического океана и на Западе, соответственно, - но были ограничены в других местах. Напротив, к концу 1920-х годов благотворительные организации распространились на все уголки страны, но функционировали преимущественно на местном уровне.
Помимо географического диапазона влияния, четыре посредника различались по предпочтительной ипотеке. сроки. Коммерческие банки, компании по страхованию жизни и взаимные сберегательные кассы обычно предлагали пятилетнюю ипотеку с соотношением суммы кредита к стоимости 50%. Как и в случае любого пузыря, заемщики и кредиторы ожидали, что цены на активы будут расти до бесконечности, и имели тенденцию постоянно рефинансировать их по истечении срока погашения, подвергая себя явной опасности дефолта и, как следствие, институциональной неплатежеспособности в случае ужесточения условий кредитования.
Ссудо-сберегательные компании, как правило, предлагали ипотечные ссуды от 11 до 12 лет с полной амортизацией и обычно выписывали ипотечные ссуды с соотношением ссуды к стоимости, значительно превышающим 50%. Таким образом, заемщики столкнулись с решением: принимать высокие платежи в обмен на полное право собственности или отдавать предпочтение краткосрочному благополучию перед формальным владением домом. Многие приняли гибридный вариант, финансируя 50% покупной цены (за вычетом первоначального взноса) за счет беспроцентной ссуды и покрывая оставшуюся часть амортизируемой ипотечной ссудой из сберегательного фонда, в конечном итоге финансируя обязательство по наступлении срока погашения первого (возможно, после его выплаты). на несколько периодов) с погашением кредита, продлевая таким образом срок до погашения этого гибрида, одновременно выплачивая меньший первоначальный взнос (совокупная стоимость ипотечных кредитов превышает индивидуальную ипотеку, на которую и отдельные лица будут претендовать). Этот гибрид был назван У. Н. Лауксом «Филадельфийским планом» в 1928 году в связи с тем, где его использование впервые стало широко распространенным.
Хотя все они уникальны по временной структуре, каждый из этих трех финансовых инструментов - два чистых и один гибридный - рисковали потерпеть неудачу. 12-летняя ипотека с полной амортизацией была, пожалуй, лучшим вариантом, но представляла собой существенное ежемесячное обязательство для розничного заемщика даже при существующем статус-кво, а значит, невыполнимое в случае острого экономического кризиса. План Филадельфии и чистая пятилетняя ипотечная ипотека предусматривали меньшее ежемесячное обязательство заемщика, но основывались на предположении о бесплатном доступе кредита для рефинансирования основной суммы долга при наступлении срока погашения, что подвергало их значительному риску дефолта в условиях острой ситуации. финансовый кризис, характеризуемый ужесточением кредита.
Обвал фондового рынка в Черный вторник и последующие экономические потрясения усилили ранее абстрактные риски, присущие ипотечному рынку 1920-х годов. : заемщики больше не могли позволить себе даже умеренные ежемесячные платежи, и компенсация, предоставляемая в результате обращения взыскания на залог, мало что сделала для улучшения финансового положения многих учреждений: между 1928 и 1933 годами цены на жилье упали почти на 25,9%, включая ежегодное падение на 10,5% в год. 1932. В результате многие посредники потерпели неудачу, особенно ссудо-сберегательные компании, которые действовали по своим собственным Филадельфийским планам - выдавая как воздушные, так и амортизирующие ипотечные ссуды - последние в соответствии с планом ссуды на накопление акций, в соответствии с которым заемщики были обязаны покупать акции ссудно-сберегательных организаций каждый период до их авуары были равны погашаемой основной сумме займа, после чего долг был аннулирован. Дефолт увеличил эффективные остатки по ссудам для оставшихся заемщиков за счет уменьшения стоимости фонда погашения, еще больше стимулировав дефолт других заемщиков, и многие ссудо-сберегательные компании были вынуждены полностью ликвидировать свои активы - около 5000 в течение 1930-х годов. Другие крупные финансовые посредники, хотя и несколько более сдержанные, поскольку не были подвержены бедам плана накопления акций, столкнулись с аналогичным положением.
В 1934 году в рамках Нового курса Конгресс принял Национальный закон о жилищном строительстве 1934 года, в соответствии с которым были созданы два новых агентства: (1) Федеральное управление жилищного строительства (FHA), которое застраховало ипотечные кредиты, соответствующие определенным критериям, и (2) Федеральная корпорация по страхованию ссуд и сбережений (FSLIC), которая страховала вклады в ссудо-сберегательных учреждениях (и которая потерпела неудачу во время Кредитно-сберегательный кризис ). Оба были сосредоточены на укреплении рынка жилья за счет увеличения кредита, тем самым сгущая рынок и стабилизируя цены на жилье. FHA пошло еще дальше и установило ограничения на условия и процентные ставки соответствующих ипотечных кредитов, как правило, требуя, чтобы ипотечные кредиты полностью амортизировали срок погашения, превышающий 15 лет, с процентными ставками, превышающими 5% годовых только в отдельных случаях. Структура этих новых ипотечных кредитов снижает значительную часть рисков, присущих инструментам до краха.
Начиная с появления FHA, соотношение кредитов к стоимости неуклонно росло, уменьшая необходимость для заемщиков иметь несколько ипотечных кредитов, как это было в случае с Филадельфийским планом. В постоянных усилиях по сгущению рынка жилищной ипотеки федеральное правительство создало Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (FNMA, или Fannie Mae), которая покупала ипотечные кредиты, выпущенные под эгидой FHA, с целью создания крупных вторичный рынок ипотеки. С течением времени FHA применяло все более строгие условия, и к 1950-м годам многие ипотечные кредиты были увеличены до 30 лет, что с тех пор стало отраслевым стандартом.
