Войти
Малоэтажное жилое здание ремонтируется с целью устранения явного «синдрома протекающего кондо» в районе Вест-Пойнт Грей в Ванкувере, 2014 г. кризис протекающих кондоминиумов, также известный как синдром протекающих кондо и кризис протекающих кондоминиумов, представляет собой продолжающийся строительный, финансовый и правовой кризис в Канада. В первую очередь это касается многоквартирных кондоминиумов (или слоев), поврежденных проникновением дождевой воды в Нижний материк и остров Ванкувер прибрежных Британской Колумбии ( До н.э.). В до н. Э. Один только ущерб, оцениваемый в 4 миллиарда долларов, был нанесен более чем 900 зданиям и 31 000 единиц индивидуального жилья, построенным в период с конца 1980-х до начала 2000-х годов, что делает это наиболее масштабным и наиболее дорогостоящим восстановлением жилищного фонда в истории Канады.
Аналогичные проблемы проникновения были зарегистрированы в многоэтажных зданиях и школах, а также в других климатических зонах в Онтарио и Новой Шотландии, в США и Новая Зеландия. С самого начала кризиса было обычным явлением видеть оккупированные здания, задрапированные лесами и защитным брезентом, по мере того, как проблемы оценивались и ремонтировались. Кризис вызвал, как заключило крупное общественное расследование, «череду ужасных переживаний, личных трагедий и разбитых мечтаний», пережитых домовладельцами.
Основная физическая проблема - это проникновение воды внутрь оболочки здания (стены и крыши) зданий, обычно через погодный барьер (например, b бумага или воздухонепроницаемая мембрана), которая предназначена для предотвращения прохождения капель воды, но пропускает водяной пар. Однако проблемы при проектировании, установке и повреждение во время строительства могут привести к проникновению воды через стены. Это вызывает гниение и расслоение облицовки и обшивки наружных стен, ржавление металлических стоек, гниение деревянной конструкции, насыщение изоляционного материала войлоком и развитие плесени и спор внутри стен. и интерьер здания. Разрушения конструкции варьировались от незначительных до серьезных нарушений структурной целостности здания. Некоторые здания стали вредными для здоровья жителей. Большинство этих зданий представляют собой невысокие 3-4-этажные здания, построенные из деревянных каркасов, а также некоторые из них со стальными, бетонными и металлическими каркасами, в том числе высотные.
Большинство зданий которые испытали эти проблемы в Британской Колумбии, являются зданиями кондоминиумов, хотя коммерческая недвижимость и государственные школы также пострадали. Многие домовладельцы столкнулись с решением проблемы, которую они не создавали, с помощью подрядчика, которого они не наняли; они приобрели единицы у предыдущего владельца, застройщика или застройщика / подрядчика. Типичные затраты на ремонт составляют десятки или даже сотни тысяч долларов, что приводит к серьезным затруднениям, банкротствам и судебным искам против разработчиков, подрядчиков, архитекторов и других лиц, участвующих в первоначальном строительстве и обслуживании зданий.
В общей сложности примерно 45% из 159 979 многоквартирных домов и 57% из 700 школьных зданий, построенных в Британской Колумбии. между 1985 и 2000 годами были обнаружены проблемы утечки через конверт. В 2002 году сообщалось, что 90% построенных 3-4-этажных домов имеют серьезные проблемы, и что некоторые из них подвергались капитальному ремонту два или три раза. В 2008 году было подсчитано, что стоимость ремонта только повреждений школам составит около 400 миллионов долларов.
Кризис вызван несколькими факторами. Начиная с 1980-х годов, в районе Большого Ванкувера нижнего материка Британской Колумбии и, в меньшей степени, в регионе Большая Виктория на острове Ванкувер начался строительный бум в многоквартирных домах. рынок кондоминиумов. Это привлекло разработчиков, дизайнеров, дизайнеров, подрядчиков, рабочих и новые строительные технологии из климата, который сильно отличался от прибрежного региона Британской Колумбии. который поддерживает большие площади влажных лесов умеренного пояса.
Провинциальная комиссия 1998 года обобщила ключевые факторы:. «Данные свидетельствуют о том, что значительные разрушения ограждающих конструкций зданий в Британской Колумбии с начала 1980-х годов... являются результатом множества факторов, в том числе несоответствующих конструктивных особенностей. для нашего климата; опора на системы стен с лицевым уплотнением; принципиальное отсутствие осведомленности о принципах проектирования ограждений, подходящих для нашего климата; значимые проверки на критических этапах строительства; и регулирующая система, которая не могла понять, что происходят отказы и исправить их ».
Нижний материк и южные районы острова Ванкувер имеют умеренный океанический климат, который каждый год испытывает месяцы- продолжительные периоды прохладной, сырой, пасмурной и дождливой погоды. Большой Ванкувер получает более 161 дождливого дня в году и количество осадков от 1153 до 2477 миллиметров (45,4 и 97,5 дюйма) в год, что примерно вдвое больше, чем в Лондоне, Англия ; втрое больше, чем Рим, Италия ; и более чем в четыре раза больше, чем в Лос-Анджелес. При средней высокой летней температуре 21–22 градуса Цельсия (70–72 ° F) здания высыхают гораздо медленнее (или не высыхают совсем) по сравнению с зданиями в южной Калифорнии или средиземноморском климате, где средние высокие летние температуры достигают 28–30 градусов. ° C (82–86 ° F). Строительные конструкции в прибрежной части Британской Колумбии обеспечивали лучшую защиту от влажного и дождливого климата, чем более новые конструкции до этого времени, за счет использования таких функций, как нависающие крыши, которые защищают стены внизу от прямого попадания дождя.
Главной эстетикой дизайна 1980-х и 1990-х годов был постмодернизм, в котором стили и формы зданий напоминали и южную Калифорнию. Этот подход к дизайну получил широкое распространение и стал модным дизайнерским мотивом. Общие строительные элементы того времени включали парапет на крыше без выступов или карнизов, штукатурная облицовка стен, открытые проходы, арочные окна, сложные стыки облицовки, все из которых предоставляли больше возможностей для проникновения воды, и исследования были подтверждены способствуют проникновению воды.
Загородный дом с дизайном и материалами в стиле постмодерн 1980-90-х годов Ванкувер, крупнейший город Британской Колумбии, также изменил свое зонирование Положение о включении свесов кровли в разрешенную (пригодную для строительства и продажи) площадь пола, известную как коэффициент площади пола или FSR. Свесы крыши были включены в расчет FSR, и, поскольку это уменьшало допустимую площадь пола, их часто исключали из конструкций. Исчезновение свесов крыш привело к тому, что стены подверглись прямому воздействию дождя.
Расчет FSR с внешней стороны оболочки здания, а не с центральной или внутренней стороны стены, также имел тенденцию способствовать более тонким стенам и системам дождевых экранов. Открытые, непокрытые пешеходные дорожки были исключены из FSR, что способствовало их включению в проект.
До 1993 года в Британской Колумбии от архитекторов и инженеров не требовалось удостоверять, что проект соответствует требованиям строительных норм и правил. качество строительства или подтвердить, что строительство было выполнено в соответствии с нормами, разрешенными чертежами и спецификациями, в том числе относящимися к обеспечению водонепроницаемой оболочки здания.
От специалистов по дизайну не требовалось проводить эти обширные проверки во время строительства, и застройщики, не желающие нести дополнительную плату, не привлекали их к этому. Это оставило обязанность правильной интерпретации и строительства застройщикам или строителям, у которых либо отсутствовал опыт, либо были финансовые стимулы для сокращения затрат. В 1993 году в Строительные нормы и правила провинции и Ванкувера были внесены поправки, согласно которым в качестве условия получения разрешения на строительство и разрешения на размещение требуется, чтобы специалисты-проектировщики были привлечены для проведения сертификации и надзора на этом уровне. Однако применение этого положения кодексов часто не применялось во многих проектах кондоминиумов; им были выданы разрешения на строительство в соответствии с другим разделом кодекса, не требующим гарантийных писем.
Национальный строительный кодекс Канады, на основании которого действуют Строительные нормы Британской Колумбии, и здание Ванкувера Подзаконные акты основаны на том, что с 1970-х и начала 1980-х годов постепенно вводились изменения, требующие большей герметизации внешних стен, чтобы предотвратить проникновение паров влаги изнутри здания. В большинстве холодных и сухих канадских зимних климатических условий такой пар, проникающий в изоляцию наружных стен, вызывает конденсацию и значительно снижает изоляционные характеристики, а следовательно, увеличивает потребление энергии. Хотя повышенная герметичность может сэкономить энергию, такая герметизация может предотвратить «дыхание» стен и их высыхание в теплые месяцы.
Давление со стороны разработчиков и отсутствие эффективных юридических мер по предотвращению конкуренции между профессионалами в области дизайна способствовали значительному снижению профессиональных гонораров, выплачиваемых архитекторам и инженерам. Поэтому в некоторых случаях уделялось меньше внимания тщательной проработке строительных чертежей, особенно в деталях оболочки для высечки и герметизации стыков и краевых условий на окнах и дверях. Была сокращена или отменена ранее обычная практика мониторинга архитекторами строительных работ по проекту здания.
Во многих проектах девелоперы и подрядчики создавали отдельные компании для каждого проекта. По окончании строительства застройщик и / или подрядчик будут распущены, что устранит любые возможности обращения в суд со стороны тех, кто желает предъявить финансовые претензии в связи с дефектами строительства. Эти методы, хотя и считались неэтичными «играми в ракушки», не были незаконными.
Строительный бум также привлек новых и неопытных рабочих, незнакомых со строительной отраслью в целом и местной практикой в частности. С начала 1980-х годов большая часть строительных работ выполнялась неквалифицированной рабочей силой. Представители промышленности и профсоюзов выразили озабоченность по поводу сокращения обучения и государственной финансовой поддержки профессий, систем обучения и программ ученичества.
Основным фактором, способствовавшим кризису, стал рост при использовании таких систем облицовки, как акриловая штукатурка и система отделки внешней изоляции (или EIFS), которые обладают высокой устойчивостью к проникновению и утечке воды и влаги. В отличие от более традиционных материалов, таких как деревянный сайдинг или штукатурка на цементной основе, критический недостаток новых материалов заключается в том, что любая вода или влага, проникающая в систему через трещины на поверхности (вызванные тепловым расширением или повреждением), не герметизируются. стыки или неправильные оклады застревают внутри стены, потенциально вызывая порчу, гниение и плесень.
Еще одним новым строительным материалом, который способствовал повреждению, было широкое использование ориентированно-стружечных плит (OSB) в качестве обшивки под наружным сайдингом или облицовкой. Он не вызывал проникновения воды, но он гораздо более подвержен разрушению под воздействием воды и менее способен дышать, чем фанера или доски, стандартные материалы для обшивки в предыдущие десятилетия.
На сегодняшний день предпринято четыре крупных расследования кризиса дырявых кондоминиумов: два - Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC); и два - бывшим до н. э. премьер-министр провинции Дэйв Барретт, назначенный провинцией Британская Колумбия. провести два отдельных запроса. Выводы комиссий были признаны точными и справедливыми во многих отраслях смежных профессий и в строительной отрасли. На сегодняшний день это самые обширные исследования и отчеты, подготовленные по данному вопросу. Была также создана группа из частного сектора для облегчения обсуждения и проведения исследований.
В 1995 г. по инициативе CMHC был создан BERC, чтобы действовать в качестве координирующего агентства для исследования проблем ограждающих конструкций зданий в Британской Колумбии. Среди участников были агентства федеральные, провинциальные и муниципальные агентства; Профессиональные ассоциации; Университет Британской Колумбии архитектурно-строительные школы, Технологический институт Британской Колумбии ; исследовательская компания частного сектора; ассоциации развития и строительной индустрии; профессиональные союзы; подрядчики и поставщики материалов и ассоциации; и финансовые и страховые агентства. (В 2003 году BERC объединилась с BC Building Envelope Council (BCBEC) и была переименована в Building Research Committee (BRC).)
В 1996 году Канадская ипотечная и жилищная корпорация выпустила «Обследование разрушений ограждающих конструкций в прибрежном климате Британской Колумбии». Она провела исследование 37 «проблемных» зданий, которые были определены как те, в которых проблема влажности в стенах, настилах или внешнем каркасе привела к повреждению, требующему 10 000 долларов или более для ремонта, и использовала различные материалы в компонентах внешних стен. Также были изучены девять «контрольных» зданий, которые были определены как здания, которые не испытывали проблем с влажностью в течение как минимум пяти лет. Рекомендации, некоторые из которых будут повторены в более поздних отчетах, включали большую ясность в стратегиях проектирования, улучшение деталей, протокол управления качеством оболочки, обучение профессионалам строительство оболочки здания, использование дождевого экрана и руководство по обслуживанию систем наружных стен.
В апреле 1998 г. Комиссия по расследованию качества строительства кондоминиумов в провинции Британская Колумбия (обычно именуемая как Комиссия Барретта после председателя Комиссии Дэйва Барретта ). Задача комиссии состояла в том, чтобы расследовать тогдашний десятилетний кризис утечки кондоминиумов. Комиссия провела общественные слушания с 28 апреля по 20 мая 1998 г., которые включали презентации владельцев кондоминиумов и представителей различных секторов жилищного строительства и более 700 письменных представлений. Отчет был выпущен 16 июня 1998 года.
Всего было сделано 82 конкретных рекомендации, включая изменения в правилах зонирования, строительные нормы и правила, законы провинции, федеральные законы, финансирование, лицензирование подрядчиков и требования профессионалов в области проектирования; и создание Компенсационного фонда для реконструкции и провинциального Управления по защите домовладельцев.
В 1999 г. (вторая) Комиссия по расследованию качества строительства кондоминиумов, часть II была была создана после краха строительной отрасли, финансируемой компанией New Home Warranty компании British Columbia Inc. (NHWBC), крупнейшего поставщика гарантийного покрытия для новых домов в Британской Колумбии. Комиссия была уполномочена:
После основных разоблачений кризиса, как до, так и после отчетов комиссий Барретта, Британская Колумбия Правительство провинции и муниципалитеты Нижнего Материка ответили по-разному.
В разгар кризиса в апреле 1999 г. рухнула гарантия на новое жилье Британской Колумбии и Юкона, главный источник гарантий от строительных дефектов для покупателей домов Британской Колумбии. Это была программа добровольной гарантии, созданная провинциальной строительной промышленностью в 1975 году. NHW была монополистом в Британской Колумбии. пока National Home Warranty of Alberta не вошла в Британскую Колумбию. рынок в конце 1990-х гг. Ни одна из программ не подчинялась провинциальным нормам, кроме Закона о корпорациях. В 1998 г. около 60% всех новых жилых домов имели гарантийную защиту.
В 1998 г. до н. Э. реализовал Закон о защите домовладельцев. Он был разработан для защиты покупателей жилья от жилищного строительства и повышения его качества и учредил Управление по защите домовладельцев (HPO), провинциальную корпорацию Crown, ответственную за:
К 2000 году HPO участвовало в строительстве примерно 500 кондоминиумов, содержащих почти 32 000 жилых единиц.
В 2010 году HPO объединилось с BC Housing. Позднее HPO стала известна под своим нынешним названием: Licensing and Consumer Services. Согласно Закону о защите домовладельцев гарантия на новый дом является обязательной. На каждый новый дом предоставляется гарантия сроком 1 год на подгонку и отделку, 2 года на механические компоненты, 5 лет на ограждающие конструкции и 10 лет на конструктивные элементы.
Город Ванкувер и другие города Британской Колумбии. муниципалитеты начали внедрять свои собственные предписывающие требования для проектирования ограждающих конструкций и строительства многоквартирных жилых домов еще до того, как был опубликован отчет Комиссии Барретта за 1998 год и провинциальное правительство внесло поправки в Британскую Колумбию. Строительный кодекс. Двумя наиболее важными моментами были требования к конструкции наружных стен от дождя и профессиональная сертификация дизайна и реализации проекта в строительстве.
A дождевик - это обращенная к погодным условиям поверхность наружной стены, которая отстает от влагостойкой поверхности основной стены. Между внешним слоем, или дождевым экраном, и основной стенкой есть зазор или полость, которая предотвращает проникновение влаги в основной стеновой блок и позволяет воздуху циркулировать между ними. К 1997 году Ванкувер и соседний Ричмонд и Нью-Вестминстер приняли требования к этой технологии строительства в жилищном строительстве. (Стены, облицованные шпоном, обычно имеют полость аналогичного типа, но не только в жилых домах). Постановление о строительстве Ванкувера включило это требование в свое издание 1996 года и Строительный кодекс Британской Колумбии в 2006 году для прибрежного климата. Пятилетнее научное исследование ограждающих конструкций жилых домов в Ванкувере проводилось в период 2001–2006 годов. В ее выводах сообщалось о преимуществах дождевых экранов при сборке наружных стен.
Одной из ключевых рекомендаций Комиссии Барретта было требование: «Любой архитектор или инженер, участвующий в разработке Letters of Подтверждение и процесс проверки на местах должны иметь соответствующую квалификацию, или субподряд на проектирование ограждающих конструкций здания и их анализ должен проводить квалифицированный специалист по ограждающим конструкциям ».
В 1995 году (до Комиссии Барретта) город Ванкувер учредил список «Специалистов по ограждающим конструкциям зданий» (BES), включающий архитектурные и инженерные фирмы, обладающие достаточной квалификацией для проведения независимой инспекции и анализа компонентов ограждающих конструкций здания, основанные на восприятии городами квалификации и опыта компании в Нижнем Материке. Эти специалисты должны были быть привлечены владельцем / разработчиком для предоставления гарантийных писем. Вскоре примеру Ванкувера последовали и другие муниципалитеты региона. Было признано, что список BES города был временной мерой до тех пор, пока не будет установлен более постоянный процесс.
В 1997 году Архитектурный институт Британской Колумбии (AIBC) запустил собственный специализированный курс Building Envelope Образовательная программа для его членов.
В 1999 году объединенный комитет профессиональных руководящих органов для архитекторов и инженеров провинции (AIBC и Ассоциация профессиональных инженеров и геологов Британской Колумбии ) разработал официальное обозначение: Building Envelope Professional (BEP). Было создано совместное руководство по процессу и процедурам аккредитации для BEP, и муниципальные списки BES были отброшены, поскольку они передали признание в список BEP.
В 1998 г. компания B.C. Правительство инициировало программу беспроцентных ссуд для помощи домовладельцам в ремонте ограждающих конструкций. Управление осуществлялось через Управление по защите домовладельцев, и за десятилетие его работы было одобрено получение займов на сумму более 670 миллионов долларов. Кредиты финансировались за счет сбора на новые жилые проекты, и в 2009 году Рич Коулман, в то время отвечавший за жилищное строительство, заявил, что программа больше не привлекала достаточных средств во время экономического спада для продолжения программы. В 1999 г. до н.э. Правительство объявило о провинциальной программе предоставления субсидий и налоговых льгот для помощи домовладельцам, пострадавшим от кризиса.
Масштабы кризиса ощущались на всех уровнях власти. На местном уровне большие тенты над ремонтируемыми зданиями стали известны как «флаги Британской Колумбии». В 1999 г. до н.э. Премьер Глен Кларк призвал федеральное правительство предложить налоговые льготы на ремонт. В 2005 и 2006 годах премьер-министр Канады взял на себя обязательство оказывать финансовую помощь домовладельцам, пострадавшим от кризиса. На сегодняшний день федеральное правительство не предоставило никакой финансовой помощи. Бывший министр федерального кабинета Симма Холт в 2000-х вела публично громкий семилетний судебный процесс с требованием компенсации за ремонт собственного протекающего кондоминиума.
В 2005 году член парламента Джон Каммингс утверждал, что федеральное правительство было соучастником, и попыталось скрыть свое соучастие в создании кризиса с помощью энергетической программы Национальной энергетической программы. меры по сохранению. 27 августа 1981 года тогдашний президент CMHC Рэй Хессион написал в комитет, ответственный за Национальный строительный кодекс, с предупреждением о «чрезвычайном» вопросе повреждения от влаги, которое является «потенциально серьезным, возможно широко распространенным и... касается вопросов структурной безопасности. и общественное здравоохранение ". Хессион написал в сентябре 1981 года письмо федеральному заместителю министра энергетики, горнодобывающей промышленности и ресурсов М.А. (Микки) Коэну: «Тем не менее, я считаю, что для нас в равной степени важно признать реальность того факта, что строительные методы, связанные с мерами по энергосбережению, делают, фактически, увеличивают опасность повреждения конструкции из-за влаги ».
В 2005 году в Британской Колумбии был подан коллективный иск. Верховный суд против CMHC (Crown Corporation ), требующий возмещения убытков. (В 2007 году суд отказал в удовлетворении иска.) В июле 2006 года федеральный министр людских ресурсов Дайан Финли написала, что правительство не может даже «рассматривать» пересмотр, пока некоторые собственники предъявляют иск к правительству.
 | Найдите протекающие или condo в Викисловаре, бесплатный словарь. |
