Право арендодателя и арендатора

редактировать
Право арендодателя и арендатора регулирует права и обязанности арендуемого имения, как в многоквартирном комплексе.

Арендодатель – арендатор Закон является частью общего права, в котором подробно описаны права и обязанности домовладельцев и арендаторов. Он включает элементы как закона о недвижимости (в частности, о передаче прав) и договорного права.

Содержание

  • 1 История
  • 2 Жилая и коммерческая аренда
  • 3 Обязанности арендодателя
    • 3.1 Обязанность передать владение
    • 3.2 Соглашение о спокойном наслаждении
    • 3.3 Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания
    • 3.4 Обязанность предоставлять основные услуги
  • 4 Средства правовой защиты арендатора
    • 4.1 Конструктивное выселение
    • 4.2 Нарушение условий
    • 4.3 Ответное выселение
    • 4.4 Денежный ущерб
  • 5 Обязанности арендатора
    • 5.1 Обязанность по сохранению помещения
    • 5.2 Обязанность по эксплуатации
    • 5.3 Обязанность по уплате арендной платы
  • 6 Средства правовой защиты арендодателя
    • 6.1 Конфискация
    • 6.2 Самопомощь
    • 6.3 Денежный ущерб
    • 6.4 Выселение
    • 6.5 Субсидирование и государственное жилье
  • 7 Зависит от юрисдикции
    • 7.1 Массачусетс
    • 7.2 Техас
  • 8 См. также
  • 9 Ссылки

История

Отношения арендодатель-арендатор определяются наличием арендуемого имущества. Традиционно единственной обязанностью арендодателя в Соединенных Штатах было передать имущество арендатору, хотя в Англии и Уэльсе с 1829 года было ясно, что арендодатель должен передать арендатора во владение. Современное право арендодателя-арендатора включает ряд других прав и обязанностей, принадлежащих как арендодателям, так и арендаторам.

Современная интерпретация отношений арендатор-арендодатель основывается на представлении о том, что аренда включает в себя многие элементы договорного права в дополнение к простой передаче права собственности. В американском законодательстве о арендодателях и арендаторах многие из этих прав и обязанностей были кодифицированы в Едином законе о арендодателях и арендаторах жилых помещений.

Жилищная и коммерческая аренда

Закон о арендодателях и арендодателях обычно признает различия между жилым и жилым помещениями коммерческая аренда при условии, что аренда жилого помещения представляет собой гораздо больший риск неравенства переговорной позиции, чем коммерческая аренда.

Аренда жилого помещения - это контракты, предназначенные для проживания или проживания отдельных лиц или групп, в сдаваемой площади. Большинство правительственных организаций «признали святость дома». Поэтому арендаторам жилых помещений обычно предоставляется больше прав и защиты, чем при коммерческой аренде. Также из-за презумпции неравной переговорной силы жилые помещения получают большую защиту. В штатах, округах и городах действуют разные законы, а также разные уровни защиты арендаторов и владельцев коммерческих помещений.

Коммерческая аренда - это аренда помещений, предназначенных для коммерческого использования, например промышленных, офисных, торговых и производственных. В коммерческой аренде обычно меньше средств защиты потребителей, чем в случае аренды жилой недвижимости, потому что она является предметом гораздо большего числа переговоров.

Обязанности арендодателя

Современная концепция права арендодателя-арендатора включает в себя обязанности, выходящие за рамки простой передачи права аренды:

Обязанность передать владение

В Англии и Согласно Единообразному Закону о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в Индии, домовладелец обязан передать имущество арендатору в начале срока аренды. Обоснованием для возложения этого бремени на арендодателя является идея о том, что арендодатель имеет больше ресурсов, чем новые арендаторы, для использования средств правовой защиты против неправомерного удержания (бывшие арендаторы, которые не откажутся от права владения арендным договором).

Пакт спокойного наслаждения

В силу договорных аспектов аренды современные договоры аренды в Америке включают подразумеваемый договор о спокойном наслаждении. Это означает, что арендодатель не будет вмешиваться в имущественные права арендатора на аренду. Хотя домовладелец может насильственно проникнуть без необходимого уведомления во время чрезвычайной ситуации, обычно простая необходимость быстрых действий не является чрезвычайной ситуацией в рамках доктрины неминуемой опасности, когда ситуация, требующая действий, является той, которую можно было разумно предвидеть и которую лицо, действие которого требуется, должно было быть готово к встрече; доктрина неминуемой опасности не оправдывает того, кто создал опасность по своей халатности.

Подразумеваемая гарантия пригодности для проживания

Арендодатель должен предоставлять жилье без серьезных дефекты, которые могут нанести вред здоровью или безопасности. В некоторых штатах арендатор имеет право аннулировать договор аренды и съехать, если дефекты достаточно серьезны и арендодатель не произвел ремонт в разумные сроки. Арендаторам, которые хотят отменить свои договоры аренды, следует обратиться за консультацией к юристу или в правительственное агентство, занимающееся вопросами арендодателя, чтобы убедиться, что условия достаточно суровы для отмены договора аренды.

Обязанность предоставлять основные услуги

По крайней мере в одном штате, в штате Оклахома, домовладелец обязан по закону штата обеспечить разумное количество проточной воды, горячей воды, электричества, газа., или другие важные услуги. Невыполнение этого требования может привести, среди прочего, к вычету цены, уплаченной арендатором за указанные услуги, из арендной платы. В других государствах могут быть аналогичные положения закона.

Средства правовой защиты арендатора

Закон об арендодателе-арендаторе также включает меры защиты арендаторов:

Конструктивное выселение

В иске за неуплаченную арендную плату, предъявленную арендодателем арендатору, арендатор может предложить конструктивное выселение в качестве положительной защиты. Конструктивное выселение означает, что арендатор больше не может занимать аренду, но арендодатель не был физически выселен арендодателем. Это часто используется в сочетании с нарушением подразумеваемого условия обитаемости.

Нарушение условий договора

Договоры аренды включают иждивенческие договоренности - если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор освобождается от уплаты арендной платы. Нарушение этих условий может использоваться арендатором в качестве убедительной защиты при предъявлении иска о неуплате арендной платы или выселении. Эти договоренности включают в себя ордер на возможность проживания (сохранение жилого помещения) и договор о ремонте (требующий от домовладельца устранить повреждения, нанесенные помещению). В соответствии с американским законодательством ордер на проживание был установлен в рамках дела DC Circuit «Джавинс против First National Realty Corp.»

Ответное выселение

также см.: Ответное выселение. Арендодатель не может выселить арендатора в отместку за сообщение о нарушениях правил техники безопасности и охраны труда. Арендатор может использовать ответное выселение как в качестве убедительной защиты от выселения, так и в качестве основания для иска против арендодателя. Защита о ответном выселении была впервые признана в деле округа Колумбия Эдвардс против Хабиба.

В Калифорнии ответное выселение считается положительной защитой и может использоваться для защиты дела. Кодекс штата Калифорния 1942.5 определяет правовые аспекты его использования и далее запрещает репрессивные выселения в течение не менее 180 дней после серии инициирующих событий. Определенная форма защиты арендаторов от репрессивного выселения предусмотрена в 42 законах штата и законах округа Колумбия. Только восемь штатов без этой защиты - это Джорджия, Айдахо, Индиана, Луизиана, Миссури, Северная Дакота, Оклахома и Вайоминг. Однако в штате Оклахома уголовным правонарушением является умышленное вмешательство, вмешательство или создание препятствий для ведения государственной деятельности, например, в официальной деятельности по обеспечению соблюдения кодекса, и, таким образом, ответное выселение может нарушить различные применимые уголовные законы штата.

Денежный ущерб

Некоторые штаты, такие как Висконсин, позволяют арендатору взыскать денежный ущерб, если арендодатель нарушает законодательные акты штата или административные кодексы. Арендатор обязан доказать, что арендодатель должен арендатору деньги за нанесенный ущерб. Если арендатор сможет доказать, что было нарушено правило Кодекса сельского хозяйства, торговли и защиты прав потребителей, он имеет право удвоить размер ущерба в соответствии с законодательством штата Висконсин.

Обязанности арендатора

Уведомление о выселении за неуплату арендной платы. Тот факт, что город Новый Орлеан находился под обязательным порядком, а почта не доставлялась за два месяца до этого, не принимался во внимание.

Арендаторы также имеют обязанности, связанные с их собственническими интересами:

Обязанность по сохранению помещений

Аренда обычно включает в себя ограниченное обязательство по ремонту для арендаторов, и это по существу приравнивается к воздержанию от растраты. Когда арендаторы переезжают из помещения, если они хотят вернуть им свой гарантийный депозит, большинство законодательных актов требует, чтобы помещения были возвращены арендодателю в том же состоянии, в котором они были при въезде, за вычетом нормального износа.

Обязанность по эксплуатации

В коммерческой аренде обязанность по эксплуатации может быть записана в договор аренды. Это означает, что коммерческий арендатор не может оставить арендованную недвижимость вакантной, не ведя бизнеса, для которого была заключена аренда. Обязанность работать не существует, если она не прописана в договоре аренды или явно не соответствует цели аренды.

Обязанность платить арендную плату

Обязанность арендатора платить арендную плату традиционно считалась независимый договор, означающий, что арендатор должен был платить арендную плату независимо от того, выполнял ли арендодатель свои обязанности по исполнению. Теперь обязанность арендатора платить арендную плату считается зависимым соглашением, и арендатор может быть освобожден от обязанности платить арендную плату, если арендодатель нарушит договор о ремонте или гарантии проживания.

Средства правовой защиты арендодателя.

Арендодатели также имеют ряд доступных средств правовой защиты для возврата владения или требования невыплаченной арендной платы:

Конфискация

До судебного процесса о выселении в соответствии с законом домовладельцы могли использовать средство правовой защиты общего права в виде конфискации востребовать владение арендой. Конфискация обычно достигалась путем добавления условия после к условиям аренды.

Самопомощь

Самопомощь арендодателя - это выселение, когда "арендодатель принимает активное участие шаги по удалению арендатора из собственности без возбуждения судебного иска ". Средства самопомощи были ограничены законами о принудительном въезде и задержании (FED). Большинство штатов запретили выселение с целью самопомощи.

Денежный ущерб

Арендодатели также могут взыскать денежный ущерб за невыплаченную арендную плату, а методы получения арендной платы и размер, который может быть получен, продиктованы государственными законами.

Выселение

Арендодатель может подать в суд иск о выселении арендатора. Выселение обычно принимает форму судебного процесса, требующего первоначального уведомления арендатора, за которым следует судебное разбирательство, в котором арендатор может оспорить выселение и потенциально подать встречный иск. По завершении процесса выселения, если домовладелец преобладает, суд издает постановление о возвращении собственности во владение домовладельцу, что потенциально позволяет принудительно выселить арендатора и любое имущество, оставшееся в помещении.

Субсидируемое и государственное жилье

Доступное жилье, такое как субсидируемое жилье, регулируется другими правилами. Многие программы назначают аренду в соответствии с доходом арендатора. Следовательно, арендаторы должны сообщать о любых изменениях в своем доходе.

В зависимости от юрисдикции

Массачусетс

Массачусетс разрешает выселение арендаторов с арендными договорами по причинам, включая нарушения условий аренды, отказ платить арендную плату и использовать арендуемое имущество в незаконных целях. Арендаторы, у которых нет срока аренды, могут быть выселены по какой-либо причине или без причины после надлежащего уведомления.

Техас

На протяжении большей части истории Техаса отношения арендодатель-арендатор регулировались принципами старое английское общее право. Общее право было суровым по отношению к арендаторам. Арендаторы в Техасе сдали свою недвижимость «как есть» в соответствии с доктриной общего права caveat emptor, что на латыни означает «пусть покупатель остерегается». Предполагалось, что арендатор внимательно осмотрит недвижимость перед подписанием договора аренды. Впоследствии ожидалось, что она продолжит платить арендную плату, даже если собственность станет непригодной для проживания. Конечно, домовладельцы и арендаторы могли заключить с арендодателем договор на выполнение необходимого ремонта и поддержание этого состояния в противном случае, но юридической обязанности этого не было. По умолчанию обязанность арендатора платить арендную плату не зависела от обязанности арендодателя поддерживать или ремонтировать помещение.

Техас начал предлагать своим арендаторам более строгие меры защиты в 1978 году. В том же году Верховный суд Техаса постановил, что дело Камарат против. Беннетт. В том случае Верховный суд Техаса постановил, что все договора аренды жилья содержат «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания». «Подразумеваемая гарантия» изменила правила игры. Он требовал, чтобы все домовладельцы сохраняли свою собственность «пригодной для жилья», даже если договор аренды жилого помещения специально не требовал от них проведения какого-либо ремонта. И вдобавок ко всему, он обусловил обязанность арендатора платить арендную плату обязанностью арендодателя сохранять недвижимость пригодной для проживания. То есть арендаторы имели законное право прекратить платить арендную плату, если домовладелец не сохранил недвижимость для проживания. Одним махом Верховный суд Техаса одержал огромную победу для арендаторов Техаса.

Созданная судом «подразумеваемая гарантия пригодности для проживания» длилась около года. В 1979 году законодательный орган Техаса незамедлительно отреагировал на это, приняв Раздел 92 Кодекса собственности Техаса. Этот закон всесторонне регулирует отношения между арендодателем и арендатором в Техасе. В частности, он кодифицировал обязанность домовладельца сохранять недвижимость пригодной для проживания и содержал дополнительные пояснения. Теперь, согласно статутному законодательству Техаса, арендодатель обязан приложить все усилия для исправления или исправления состояния, если арендатор уведомил об этом состоянии, арендатор не нарушает платежи арендной платы в момент направления уведомления и состояние существенно влияет на физическое здоровье или безопасность обычного жильца. Тем не менее, домовладельцы Техаса не обязаны исправлять условия, вызванные арендаторами.

Арендатор, арендодатель которого нарушил свои обязанности по сохранению жилья для проживания, имеет несколько различных юридических вариантов. Она может расторгнуть договор аренды; она может произвести ремонт самостоятельно, а затем вычесть его стоимость из последующей арендной платы; или она могла подать на своего арендодателя в суд.

См. также

Ссылки

Последняя правка сделана 2021-05-26 12:53:52
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте