Войти
A Земельный контракт - часто описывается другая терминология, указанная ниже - это договор между покупателем и продавцом недвижимого имущества, в котором продавец предоставляет покупателю при покупке, а покупатель выплачивает полученную ссуду в рассрочка. По земельному договору продавец сохраняет за собой юридический титул на недвижимость, разрешая при этом покупателю вступить во владение ею для большинства целей, кроме юридического владения. Цена продажи обычно выплачивается периодическими платежами, часто с разовым платежом в конце, чтобы сделать платежи короче, чем в соответствующей полностью амортизированной ссуде (т. Е. Ссуде без окончательный платеж баллона). После уплаты полной покупной цены, включая проценты, продавец обязан передать (покупателю) право собственности на недвижимость. Обычно также требуется первоначальный авансовый платеж от покупателя продавцу.
Это зависит от юрисдикции.
Поскольку в договоре на землю оговаривается продажа определенного объекта недвижимости между продавцом и покупателем, договор на землю можно рассматривать как особый вид договора о недвижимости. В обычных, более традиционных договорах о недвижимости продавец не предоставляет ссуду покупателю; договор либо не определяет ссуду, либо включает положения о ссуде от другого «стороннего» кредитора, на практике обычно финансового учреждения. При привлечении сторонних кредиторов обычно залог, как часть ипотечного кредита или трастового акта, помещается на имущество, в котором имущество служит обеспечение до погашения кредита.
Другие условия земельного контракта включают:
Обычно платежи в рассрочку от покупной цены аналогичны платежам по ипотеке по сумме и действию. Сумма часто определяется в соответствии с ипотечным графиком погашения. Фактически, каждый платеж в рассрочку представляет собой частичную оплату покупной цены и частичную выплату процентов на неоплаченную покупную цену. Это похоже на выплаты по ипотеке, которые являются частичным погашением основной суммы ипотечной ссуды и частью процентов. По мере того, как покупатель со временем платит больше в счет основной суммы кредита, его (ее) капитал (равноправный титул или равноправный интерес) в собственности увеличивается. Например, если покупатель вносит первоначальный взнос в размере 2000 долларов и берет взаймы 8000 долларов за земельный участок на 10000 долларов, а затем выплачивает частями еще 4000 долларов этой ссуды (не включая проценты), покупатель имеет 6000 долларов собственного капитала в земле (что составляет 60 долларов США). % от справедливого титула), но продавец имеет законное право собственности на землю, как указано в документации (акты ) в государственной регистрационной конторе до тех пор, пока ссуда не будет полностью выплачена. Однако, если покупатель не выполняет платежи в рассрочку, земельный договор может рассматривать несвоевременную оплату платежей как нарушение контракта, и право собственности на землю может быть возвращено продавцу, в зависимости от положений земельного договора.
Поскольку земельные договоры могут быть легко написаны или изменены любым продавцом или покупателем; можно встретить любое разнообразие планов погашения. Только проценты, отрицательная амортизация, короткие воздушные шары, чрезвычайно долгая амортизация и это лишь некоторые из них. Нередко земельные контракты остаются незамеченными. По нескольким причинам покупатель или продавец могут решить, что договор не подлежит регистрации в реестре сделок. Это не делает контракт недействительным, но увеличивает вероятность возникновения нежелательных побочных эффектов. Некоторые штаты, например Миннесота, заключают контракты без оговорки об ускорении, что в случае неисполнения обязательств оставляет продавца в состоянии либо расторгнуть контракт, устраняя любой основной недостаток, как в случае прекращения поддержки., или вести судебный процесс в течение 18 месяцев или более, позволяя покупателю, если не корпорации, сохранять свои права на собственность, пока предпринимаются попытки взыскания, к этому времени покупатель часто будет иметь право на банкротство, заключая договор, если не указано пункт об ускорении, по сути, вариант рассрочки, когда у покупателя нет других активов, подлежащих залогу. В случае банкротства некоторые регионы будут интерпретировать его как исполнительный договор, который может быть отклонен, в то время как другие будут рассматривать его как долг, подлежащий выплате из фонда банкротства. Эта и множество других юридических неясностей привели к тенденции к отказу от использования земельных контрактов для устранения каких-либо стимулов и, как следствие, к недостаткам этих контрактов по сравнению со стандартными векселями и закладными, которые определены более четко. в и регулируется законом.
Хотя большинство договоров на землю можно использовать по разным причинам, чаще всего они используются в качестве формы краткосрочного финансирования продавцом. Обычно, но не всегда, дата уплаты полной суммы покупной цены наступает на годы раньше, чем когда покупная цена будет выплачена полностью в соответствии с графиком погашения. Это приводит к тому, что последний платеж представляет собой крупный воздушный платеж. Поскольку сумма окончательного платежа настолько велика, покупатель может получить в банке обычную ипотечную ссуду, чтобы произвести последний платеж. Земельные контракты иногда используются покупателями, которые не имеют права на получение обычных ипотечных ссуд, предлагаемых традиционными кредитными учреждениями, по причинам неустановленной или плохой кредитной истории или недостаточного первоначального взноса. Земельные контракты также используются, когда продавец хочет продать, а покупателю не дается достаточно времени для организации обычного финансирования.
Использование контракта на землю может иметь и другие преимущества. Когда сторонний кредитор, например финансовое учреждение, предоставляет ссуду, эта третья сторона имеет свои собственные интересы для защиты от двух других вовлеченных сторон, продавца и покупателя. Для кредитора важно установить правильное название и стоимость собственности, которая будет использоваться в качестве залога. Таким образом, кредитор обычно требует услуги по титулу, включая поиск титула и страхование титула, проводимое независимой титульной компанией, оценку и осмотр собственности на предмет термитов, чтобы убедиться, что она имеет достаточную ценность, a землеустройство, чтобы убедиться в отсутствии посягательств, и привлечение юристов для обеспечения правильного выполнения закрытия. Эти требования стороннего кредитора добавляют к затратам на закрытие сделки, которые кредитор требует от продавца и / или покупателя. Если продавец также является кредитором, эти расходы обычно не требуются продавцом и могут привести к сокращению затрат на закрытие сделки и меньшему количеству осложнений. Позиция продавца также может заключаться в том, что, если покупателю потребуется какая-либо из этих услуг, он может оплатить расходы и принять меры самостоятельно. Для объектов недвижимости, в которых задействована только относительно неосвоенная земля и если продавец готов финансировать, цена пустой земли может быть настолько низкой, что обычные затраты на закрытие сделки не имеют смысла и могут стать препятствием для быстрой и простой продажи. Простое финансирование и простая сделка продажи могут быть хорошим аргументом в пользу продавца, который может предложить покупателю.
Земельный контракт является односторонним и не может быть передан другому покупателю без согласия продавца, предоставившего финансирование.
В связи с растущими опасениями, что продажа по земельному договору может нарушить истину в законах о кредитовании, Бюро финансовой защиты потребителей ( CFPB) рассматривает возможность регулирования этих продаж недвижимости. В 2015 году в закон штата Техас были внесены изменения, согласно которым право собственности на недвижимость автоматически передавалось покупателю путем заключения договора с регистрационным бюро округа, в котором находится недвижимость. В то время как продавец теряет право собственности, продавец сохраняет право удержания продавца в собственности на непогашенный остаток по контракту.
Исторически договоренности о сделках были популярны в Чикаго середины 20-го века, и покупатели, часто чернокожие семьи избегали получения ипотечных ссуд, застрахованных государством, «не накопили капитала и столкнулись с долгим и опасным путем к владению».
