Войти
Цены на жилье в Ирландии (2000–2010 годы) По всей стране Дублин Мыльный пузырь на рынке недвижимости Ирландии был спекулятивным избыточным элементом долгосрочного повышения цен на недвижимость в Ирландской Республике с начала 2000-х по 2007 год, период, известный как поздняя часть кельтского тигра. В 2006 году цены достигли пика на вершине пузыря, что было обусловлено сочетанием роста спекулятивного строительства (почти полностью финансируемого за счет основного долга) и быстрого роста цен; в 2007 году цены сначала стабилизировались, а затем начали падать до 2010 года после шокового эффекта Великой рецессии. Ко второму кварталу 2010 года цены на жилье в Ирландии упали на 35% по сравнению со вторым кварталом 2007 года, а количество одобренных жилищных ссуд упало на 73%.
Обвал на рынке недвижимости был одним из первых. из основных факторов, способствовавших ирландскому банковскому кризису после 2008 года.
Цены на жилье в Дублине, крупнейшем городе, ненадолго упали на 56% по сравнению с пиковыми ценами на квартиры цены упали более чем на 62%. На какое-то время цены на жилье вернулись к уровню двадцатого века, а количество разрешенных ипотечных кредитов упало до уровня 1971 года. По состоянию на декабрь 2012 года более 28% ирландских ипотечных кредитов имели просрочку или были реструктурированы, а коммерческая просроченная задолженность и просроченная задолженность по ипотеке составляли 18%. С начала 2013 года цены на недвижимость в стране начали восстанавливаться, поскольку цены на недвижимость в Дублине выросли более чем на 20% от своего надира.
Обрушение ирландского пузыря на рынке недвижимости оказало долгосрочное влияние на политическую, экономическую и экономическую системы. социальный и финансовый ландшафт Ирландии. В то время как ранние негативные эффекты, такие как призрачные усадьбы и высокий уровень безработицы, были в основном устранены, остаточный крах банковского и строительного секторов Ирландии способствовал общенациональному жилищному кризису, который сохраняется по состоянию на 2020 год.
С 1991 по 2001 год Ирландия реальный рост валового внутреннего продукта (ВВП) в среднем превышал 7%, и наблюдался значительный рост расширение штата. С 1990 по 2000 год ирландский валовой национальный продукт (ВНП) на душу населения вырос на 58%, в результате чего он превысил средний показатель по Европейскому союзу. Темпы роста кредитования домашних хозяйств в 2003–2007 гг. Были одними из самых высоких в еврозоне, при этом у немецких банков общий объем вложений в Ирландию составил 208,3 млрд долларов США. Эти факторы привели к росту цен на жилье на 17% только с мая 2000 г. по май 2001 г. В августе 2000 г. в отчете Международного валютного фонда (МВФ) утверждалось, что цены на недвижимость в Ирландии почти наверняка обрушатся в среднесрочной перспективе, поскольку «ни в одной промышленно развитой стране за последние 20 лет не было роста цен на недвижимость. масштаб Ирландии без последующего падения ». Начиная с 2000 года, ежегодно строилось около 75000 единиц жилья, как указано Департаментом окружающей среды, сообщества и местного самоуправления, при этом было выдано достаточное разрешение на строительство, так что к 2005 году их было достаточно. зонированная земля для размещения 460 000 новых домов, поскольку показатели плотности застройки продолжали расти с каждым годом. В период с 2000 по 2006 год цены на жилье выросли более чем вдвое, причем налоговые льготы стали ключевым фактором роста цен. Правительство прогрессивных демократов Фианны Фил получило много критики за эту политику. В 2004 году независимый Обзор строительной отрасли, проведенный по заказу Департамента окружающей среды, показывает, что 12% рабочей силы были заняты непосредственно в строительной отрасли. Один автор описал «Булочку с завтраком Мужчины» - названную в честь популярной полуфабриката, которую часто ели строители, - как «сердце экономики».
Интерес Ставки, устанавливаемые Европейским центральным банком (ЕЦБ), руководствуются только низкими целевыми показателями инфляции в Еврозоне. Некоторые считали, что это была и остается слишком узкой целью, ведущей к решениям по процентным ставкам, которые неуместны, например для штатов с рекордным уровнем занятости, ростом цен на жилье и потребительскими расходами.
Темпы кредитной экспансии для финансирования ирландского пузыря на рынке жилья резко ускорились в годы, предшествовавшие кризису. Ослабленный и слабый ирландский регулирующий надзор за финансовым сектором сделал возможным финансирование чрезмерно растущих цен на недвижимость на ирландском рынке. Финансовый регулятор и Центральный банк несут ответственность за неадекватность системы финансовой стабильности во время кризиса. Финансовые учреждения, находящиеся в эпицентре кризиса, способствовали созданию общей атмосферы недоверия к прозрачности и подотчетности финансового сектора Ирландии, а также к способности корпоративного надзора и правоприменения.
Центральный банк в ноябре 2005 г. признал, что существует оценка переоценки ирландского рынка жилой недвижимости от 20% до 60%. Irish Times опубликовал протокол встречи с OECD, в котором говорилось, что, хотя Центральный банк согласился с тем, что ирландская собственность была переоценена, он опасался спровоцировать крах, "поставив число на Это". Высокопоставленные официальные лица Allied Irish Bank в 2006 году выразили обеспокоенность тем, что стресс-тесты Центрального банка были «недостаточно стрессовыми» - за два года до краха ирландской банковской системы. CBOI постоянно игнорировал предупреждения ирландского Института экономических и социальных исследований (ESRI) об опасном размере банковских кредитов спекулянтам и застройщикам.
Корректирующие меры регулирования были запоздалыми и робкими к неустойчивой цене на недвижимость и пузырю строительства в середине 2000-х годов. После того, как пузырь лопнул, ирландские банки столкнулись с растущими убытками, масштабы которых привели к краху доверия после банкротства Lehman Brothers в сентябре 2008 года; затем они испытали острую нехватку ликвидности, которую пришлось преодолевать за счет поддержки Центрального банка, включая экстренное кредитование. Злоупотребления руководства, которые CBOI не сдерживал, были также выявлены в Anglo Irish Bank, который должен был быть национализирован в январе 2009 года.
В его годовом отчете, опубликованном всего за три месяца. до того, как правительство было вынуждено безоговорочно гарантировать депозиты ирландских банков, Центральный банк заявил: «Банки имеют незначительную подверженность субстандартному сектору, и они остаются относительно здоровыми по стандартным показателям капитала, прибыльности и качества активов. Это было подтверждено стресс-тестами, которые мы провели с банками ».
В следующем годовом отчете практически ничего не говорится о том, как и почему ирландская банковская система оказалась на грани краха. Несмотря на то, что в совет директоров органа финансового регулирования входили четыре директора, Центральный банк утверждал, что у него нет полномочий вмешиваться в дела рынка. Тем не менее, Центральный банк имел право издавать директивы для Финансового регулятора, если казалось, что бизнес ведется таким образом, который противоречит общим целям политики Центрального банка. Не было выпущено ни одного.
В июле 2009 года высокопоставленный чиновник Центрального банка сообщил Комитету по предпринимательству Oireachtas, что акционеры (позже исправленные / уточненные для обозначения институциональных инвесторов), потерявшие свои деньги в банковской сфере крах были виноваты в их судьбе и получили то, что им грозило, за то, что они не сдерживали руководителей банков. Чиновник действительно признал, что Центральный банк не дал достаточного предупреждения о необдуманном кредитовании застройщиков.
В отчете Комитета государственных счетов Oireachtas говорится, что он «осуществляет неадекватный надзор» и надлежащий анализ кредитных книг о банках не было сделано.
Европейская комиссия в обзоре финансового кризиса за ноябрь 2010 г. заявила: «Некоторые национальные надзорные органы потерпели крах. Мы знаем, что в Ирландии почти не было надзора за крупными банками. " Два месяца спустя президент Комиссии ЕС в гневной беседе в Европарламенте с горячностью, шокировавшей его аудиторию, сказал, что «проблемы Ирландии были созданы безответственным финансовым поведением некоторых ирландцев. учреждений, а также из-за отсутствия надзора на ирландском рынке ".
CBOI поручил правительству разработать планы действий в чрезвычайных ситуациях, чтобы обеспечить безопасность вооруженных сил обороны для крупных ирландских банков из-за опасений общественных беспорядков в случае нехватки наличных средств. возникло в разгар финансового кризиса.
Безрассудная практика кредитования банков обходится налогоплательщикам в 64 миллиарда евро или 16 000 евро на каждого мужчину, женщину и ребенка, живущих в Ирландской Республике.
С 1994 года в ирландскую экономику вложили значительные средства транснациональные корпорации. Стандарты образования в Ирландии воспринимались как высокие по сравнению со стандартами в других англоязычных странах. Улучшения в области технического образования также сыграли ключевую роль в повышении квалификации ирландской рабочей силы. Сочетание высоких образовательных стандартов и инвестиционных проектов привело к значительному повышению производительности труда в экономике в целом. Это привело к повышению уровня заработной платы в торгуемом секторе экономики.
Ирландия присоединилась к первоначальному вводу евро 1 января 1999 года в соответствии с Маастрихтским договором 1992 года и передал контроль над своей денежно-кредитной политикой Европейскому центральному банку во Франкфурте, Германия, в соответствии с Амстердамским договором 1998 года. Евро способствовал росту инвестиций после 1998 года в странах, ранее имевших слабую валюту, благодаря интеграции финансовых рынков; тем не менее, имеется мало или совсем нет доказательств того, что введение евро повысило эффективность распределения капитала. Введение единой валюты, при которой процентные ставки Европейского центрального банка были ниже, чем национальные процентные ставки, если бы Ирландия не присоединилась к евро, означало, что тем, кто покупал недвижимость, было рекомендовано брать в долг более крупные суммы денег. По мере того, как цены продолжали расти, финансовые учреждения предлагали 100% ссуды, даже больше (для финансирования, например, покупки мебели и благоустройства территории). Газеты несли рекламу собственности, призывая людей встать на «лестницу собственности », поскольку собственность рассматривалась как гарантированная ставка. Со временем размер ипотечного долга по жилищным ипотечным кредитам достиг такого уровня, который очень беспокоил правительство Ирландии из-за его воздействия на экономику республики. Растущая стоимость собственности и необходимость занимать деньги для приобретения недвижимости в Ирландии привели к существенному увеличению общего уровня долга частного сектора. Это стало все более серьезной проблемой для Центрального банка Ирландии, который издавал множество предупреждений, пытаясь повлиять на поведение потребителей, но явно не использовал какие-либо микроэкономические инструменты, такие как пруденциальные ограничения на кредитование или требования по депозитам. Инфляция в Ирландии была выше, чем где-либо в Еврозоне.
Побочным эффектом высокой стоимости городского жилья стало перемещение в сельские районы, чтобы жить в более дешевом жилье. Это произошло в значительных масштабах в районе Большого Дублина в округах Уиклоу, Килдэр, Мит, Лаут, и Карлоу. Это привело к инфраструктурному давлению на сельские села и провинциальные города, поскольку жилые застройки опережали темпы как развития инфраструктуры, так и предоставления услуг растущему населению.
На протяжении всего пузыря газеты и СМИ играли жизненно важную роль в раскручивании собственности. Ни одна национальная газета не обходилась без глянцевых приложений о недвижимости, а газеты по выходным часто были в равной степени наполнены объявлениями о недвижимости, обзорами новых разработок, историями успешных покупок, переделок и целым рядом обозревателей, рассказывающих о своем опыте с недвижимостью. Расписания теле- и радиопередач пополнились новыми программами - программы по поиску жилья и программы по обновлению дома регулярно выходили на всех каналах. Даже в июле 2007 года ирландский независимый журналист / комик Брендан О'Коннор призывал людей покупать недвижимость, хотя мыльный пузырь явно лопался. В апреле 2011 года журналист Винсент Браун признал, что ирландские СМИ сыграли важную роль в увеличении безумия ирландского пузыря на рынке недвижимости.
Рекламу 100% -ной ипотеки за пределами Дублина (17 июля 2007 г.). В конце концов, спрос на жилую недвижимость упал в начале 2007 г., что привело к снижению цен на 0,6% в марте 2007 г. и 0,8% в апреле 2007 г. Это привело к ожиданиям n падения цен на жилье ежеквартально впервые с 1994 года. Дома в пригородной зоне в Большом Дублине упали раньше из-за сочетания увеличения предложения в Дублине городские районы, рост процентных ставок и сохраняющиеся недостатки инфраструктуры в сельских общинах. Цены в крупных городах были неизменными, хотя спрос заметно упал. Однако значительная часть этих новых построек не занята. Экономические обозреватели называют цифру примерно 230 000 свободных объектов. Из них до 115 000 или около того могут быть домами для отдыха. Цифры существуют для завершения, потому что Управление электроснабжения предоставляет информацию о количестве объектов недвижимости, вновь подключенных к электросети, и на основе данных, предоставленных местными властями, Департаментом окружающей среды и Центральным статистическим управлением.. В газетных статьях приводились неофициальные данные о снижении оценок относительно ориентировочных цен и согласованных цен на жилую недвижимость в Ирландии с октября 2006 года. Снижение цен на недвижимость отслеживалось индексом цен на жилье ESRI, который сообщил, что цены начали падать во второй половине дня. квартал 2007 года. Согласно статистике Live Register за май 2007 года, занятость в строительстве упала.
Также были сообщения о случаях мошенничества с ипотекой, когда заемщики переоценивали свои доходы, чтобы позволить им брать больше. Были опасения, что эти люди «могут попасть в серьезные долги, если в Ирландии случится имущественный кризис, подобный тому, который произошел в Великобритании в конце 1980-х». Этот опыт привел к «негативным последствиям для ипотечных жилищных кредитов» в Соединенных Штатах. В декабре 2006 года ирландская государственная телерадиовещательная организация RTÉ представила в документальном фильме Prime Time расследование, в котором были обнаружены доказательства того, что ипотечные брокеры продавали аукционистам финансовые данные потенциальных клиентов. Такая информация позволит аукционистам максимально увеличить цену, полученную от потенциальных покупателей. Этот вопрос и дальнейшие обвинения в этой области в настоящее время расследуются.
Летом 2007 года Институт экономических и социальных исследований опубликовал квартальный экономический комментарий, в котором предсказывалось, что в 2007 году государственный бюджет Ирландии окажется в дефиците, а цены на жилье упадут на 3%. В исследовательской статье UCD профессора Моргана Келли, опубликованной ESRI вместе с Ежеквартальным экономическим комментарием, говорится, что «те же люди, которые сказали нам, что у нас будет мягкая посадка, говорят, что мы выползать... мы достигли дна. У нас нет. Мы очень далеки от дна рынка недвижимости ". Реальная стоимость домов в течение следующих восьми лет до 2015 года может быть стерта до 60%, если рынок жилья в республике будет следовать той же схеме, что и в других странах.
Эти сообщения были встречены враждебно политический истеблишмент; 4 июля 2007 г. Taoiseach Берти Ахерн заявил на конференции в Донеголе, что он не понимает, почему люди, сидящие в сторонке, «корчат и стонут» о экономика, не покончил жизнь самоубийством. Многие банковские экономисты, комментаторы средств массовой информации, агенты по недвижимости, застройщики и руководители предприятий официально заявили о своей убежденности в том, что ирландский рынок недвижимости является здоровым, и что любое снижение цен на жилье является показательным мягкой посадкой только.
К концу 2011 года цены на жилье в Дублине упали на 51% по сравнению с пиковыми, а цены на квартиры упали более чем на 60%. С начала 2012 г. по июль 2012 г. цены на жилую недвижимость в стране упали еще на 13,6%.
Как предсказывалось в более ранних отчетах за 2006 и 2007 гг., Обвал цен на недвижимость ударила по Ирландии в первой половине 2009 года. Это совпало с рецессией 2009 года, поскольку обе страны начали развиваться в конце 2008 года после глобального экономического спада и ужесточения кредитного контроля. К июню 2009 г. сообщалось, что около 40% роста цен, имевшего место в годы пузыря на рынке недвижимости («Кельтский тигр, часть 2») 2001–2007 гг., Были потеряны. По состоянию на 2012 год цены на жилье ниже цен 2001 года, и более чем весь прирост за годы кельтского тигра был стерт.
Было обвинено несколько групп и организаций, которые также обвиняли других в том, что они стали причиной аварии.. Вот некоторые из наиболее примечательных:
В целом предполагалось, что на страну повлияло сочетание как внешних, так и внутренних факторов. Дальнейшие разоблачения коррупции в банковском секторе, особенно в Anglo Irish Bank, продолжали влиять на доверие к присутствию Ирландии в международном финансовом и деловом сообществе.
Во время кризиса на рынке недвижимости непропорционально большое количество людей было занято в строительной отрасли. Поскольку это сократилось, а другие производственные предприятия переместились в офшоры, безработица к маю 2009 г. составила 11,4%, а к сентябрю 2011 г. достигла 14,3%. По оценкам Института экономических и социальных исследований, в конечном итоге она достигнет примерно 17%.
