Раздел 1031 Налогового кодекса

редактировать
Информацию о бывшем разделе 1031 Закона о государственной обороне от 2012 г. (США) см. В разделе бессрочное задержание: раздел 1021

Согласно Разделу 1031 США Налогового кодекса США (26 USC § 1031 ) налогоплательщик может отложить признание прирост капитала и соответствующее обязательство по федеральному подоходному налогу при обмене определенных видов собственности, процесс, известный как обмен 1031 . В 1979 году суды расширили этот режим, включив в него неодновременную продажу и покупку недвижимости - процесс, который иногда называют обменом Старкера.

До 2018 года положения об отсрочке отсрочки подпадали под действие положений Раздела 1031 по широкому спектру собственности. Закон о сокращении налоговых выплат и рабочих местах от 2017 года отменил Раздел 1031 для всех видов собственности, кроме недвижимого.

Содержание

  • 1 Резюме
  • 2 Раздел 1031 Обмен аналогичных товаров
    • 2.1 Загрузка
  • 3 Раздел 1031 и вторые дома
  • 4 Временные ограничения
    • 4.1 Трудности, связанные с соблюдением ограничений
  • 5 Как осуществляется обмен 1031
  • 6 Обратный обмен 1031
  • 7 Альтернатива обмену 1031
  • 8 Примеры обмена 1031
  • 9 См. Также
  • 10 Ссылки
  • 11 Внешние ссылки

Резюме

Чтобы соответствовать разделу 1031 Налогового кодекса, обмениваемая собственность должна использоваться для продуктивного использования в торговле или бизнесе, или для инвестиций. До 2018 года акции, облигации и другое имущество были перечислены как исключенные в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса, хотя секьюритизированное имущество не исключалось. Сегодня только недвижимость включается в раздел 1031. Обмениваемая недвижимость должна быть «аналогичной», то есть иметь одинаковый характер или характер, даже если они различаются по классу или качеству (например, одна коммерческая квартира на другую). Личные свойства подобного класса считались подобными имуществом согласно положениям до 2018 года. Личная собственность, используемая преимущественно в Соединенных Штатах, и личная собственность, используемая преимущественно в других местах, не были равноценными.

Недвижимость, как правило, однотипна, независимо от того, улучшена она или нет. Однако недвижимость в Соединенных Штатах и ​​недвижимость за пределами Соединенных Штатов не будут равноценными объектами недвижимости. Как правило, «подобное» в отношении недвижимости означает любую собственность, которая классифицируется как недвижимость в любом из 50 штатов США или Вашингтона, округ Колумбия, а в некоторых случаях - Виргинских островов США.

Налогоплательщики, которые владеют недвижимостью в качестве инвентаря или покупают недвижимость для перепродажи, считаются «дилерами». Эти свойства не соответствуют требованиям Раздела 1031. Однако, если налогоплательщик является дилером, а также инвестором, он или она может использовать Раздел 1031 для определения аналогичной собственности. Имущество, используемое в личных целях, не подпадет под действие Раздела 1031.

Налогоплательщики могут задаться вопросом, включены ли такие предметы, как оборудование, используемое в имуществе, в единовременную продажу имущества, и можно ли отсрочить признание соответствующей прибыли. В соответствии с §1.1031 (k) -1 (c) (5) (i) постановления Казначейства, имущество, которое передается вместе с более крупным предметом стоимости, не превышающим 15% от справедливой рыночной стоимости более крупного имущества, не нуждается в быть идентифицированным в течение 45-дневного периода идентификации, но его все же необходимо обменять на аналогичную собственность, чтобы отсрочить получение прибыли.

Денежные средства для выравнивания транзакции не могут быть отложены в соответствии с разделом 1031 Кодекса, потому что наличные деньги не похожи на них. Эти денежные средства называются «загрузкой», и прибыль в той мере, в какой они поступают, облагается налогом по обычной ставке прироста капитала.

Если обязательства, взятые на себя покупателем, превышают обязательства продавца (налогоплательщика), будет признана реализованная прибыль продавца. Однако, если продавец принимает на себя большую ответственность, чем покупатель, реализованный убыток не может компенсировать какую-либо реализованную и признанную прибыль от получения выгоды, такой как наличные деньги или другое личное имущество, рассматриваемое как прибыль.

Первоначально 1031 случай должен был быть одновременной передачей права собственности. Но после вынесения решения по делу Старкер против США договор об обмене недвижимостью в будущем практически ничем не отличается от одновременной передачи. Этот случай изобрел концепцию обмена Старкера. В соответствии с этим делом, принятым в 1979 году, возникли правила избрания задержанного 1031 человека. Чтобы выбрать признание 1031, налогоплательщик должен идентифицировать собственность для обмена перед закрытием, идентифицировать заменяющую собственность в течение 45 дней после закрытия и приобрести заменяющую собственность в течение 180 дней после закрытия. Квалифицированный посредник также должен использоваться для облегчения транзакции, удерживая всю прибыль от продажи и затем выплачивая эти деньги при закрытии, а иногда и для оплаты комиссионных, связанных с приобретением новой собственности.

Раздел 1031 Обмен аналогичных товаров

Раздел 1031 (a) Налогового кодекса (26 USC § 1031 ) устанавливает правила признания для реализованные прибыли (или убытки), возникающие в результате обмена аналогичным имуществом, предназначенным для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций. В нем указано, что ни одна из реализованных прибылей или убытков не будет признана во время обмена.

В нем также указано, что имущество, подлежащее обмену, должно быть идентифицировано в течение 45 дней и получено в течение 180 дней.

1031 (b) указывает, когда можно получить аналогичное имущество и загрузку. Прибыль признается в размере полученной выгоды.

1031 (c) охватывает случаи, аналогичные описанным в 1031 (b), за исключением случаев, когда транзакция приводит к убыткам. Убыток не признается во время сделки, но должен быть перенесен на более высокую основу на основе полученного имущества.

1031 (d) определяет базовый расчет для имущества, приобретенного в ходе аналогичного обмена. В нем указано, что основа для новой собственности такая же, как и для отчужденной собственности, за вычетом любых денег, полученных налогоплательщиком, плюс любая прибыль (или минус убыток), признанная по сделке. Если сделка подпадает под 1031 (b) или (c), основа должна быть распределена между полученным имуществом (кроме денег), и для целей распределения на такое другое имущество должна быть назначена сумма, эквивалентная его справедливому рынку. Стоимость на дату обмена.

1031 (e) предусматривает, что домашний скот разного пола не подлежит обмену на аналогичный вид.

1031 (h) (1) предусматривает, что недвижимость за пределами Соединенных Штатов и недвижимость, находящаяся в Соединенных Штатах, не имеют одинакового вида.

Продажа отчужденного имущества и приобретение нового имущества не обязательно должны происходить одновременно. Неодновременный обмен иногда называют отложенным налоговым обменом Старкера в честь инвестора, выигравшего дело против Налоговой службы (IRS).

Для В случае неодновременного обмена налогоплательщик должен использовать Квалифицированного посредника, следовать указаниям IRS и использовать выручку от продажи для покупки соответствующей, аналогичной, инвестиционной или коммерческой собственности. Замещающее имущество должно быть «идентифицировано» в течение 45 дней после продажи старого имущества, а приобретение нового имущества должно быть завершено в течение 180 дней после продажи старого имущества.

С 2018 года раздел 1031 может использоваться только в связи с продажей недвижимости. До изменений налогового законодательства 2018 года обмен личной собственности мог подпадать под действие Раздела 1031. Обмен акциями корпоративных акций в различных компаниях не соответствовал требованиям. Также не учитывались обмен партнерскими интересами в различных партнерствах и обмен домашним скотом разного пола. Однако, согласно постановлению IRS от 2002 года (см. обмен арендаторами 1031 ), обмен арендаторами общего пользования (TIC) разрешен. При обмене недвижимого имущества в соответствии с разделом 1031 любое имущество, которое считается «недвижимым имуществом» в соответствии с законодательством государства, в котором оно расположено, будет считаться «подобным имуществом», если и старое, и новое имущество находятся в собственности собственник для инвестиций, или для активного использования в торговле или бизнесе, или для получения дохода.

Чтобы получить полную выгоду, замещающая собственность должна иметь равную или большую стоимость, и все доходы от отказанной собственности должны использоваться для приобретения замещающей собственности. Налогоплательщик не может получить выручку от продажи старой собственности; это лишит права обмена на часть выручки от продажи, полученной налогоплательщиком. По этой причине обмены (особенно неодновременные изменения) обычно структурированы таким образом, что доля налогоплательщика в отказанном имуществе передается Квалифицированному посреднику до закрытия продажи. Таким образом, налогоплательщик не имеет доступа к средствам или контроля над ними, когда продажа старой собственности закрывается.

По завершении продажи оставленной собственности выручка отправляется заключительным агентом (обычно титульной компанией, эскроу компанией или заключительным адвокатом) Квалифицированному посреднику, который держит средств до тех пор, пока сделка по приобретению заменяющего имущества не будет готова к закрытию. Затем выручка от продажи брошенного имущества депонируется Квалифицированным посредником для покупки нового имущества. После того, как приобретение имущества на замену закрывается, Квалифицированный посредник передает имущество налогоплательщику, причем налогоплательщик никогда не получит «конструктивное получение» средств.

Преобладающая идея обмена 1031 заключается в том, что, поскольку налогоплательщик просто обменивает одно имущество на другое имущество "аналогичного типа", налогоплательщик не получает ничего, что можно было бы использовать для уплаты налогов. Кроме того, у налогоплательщика есть возможность непрерывного инвестирования путем замены старой собственности. Вся прибыль по-прежнему заблокирована в обмениваемой собственности, поэтому никакая прибыль или убыток не «признаются» и не требуются для целей налогообложения прибыли.

Загрузка

Хотя он не используется в Налоговом кодексе, термин «загрузка » обычно используется при обсуждении налоговых последствий обмена 1031. Boot - это старый английский термин, означающий «что-то, что дано в дополнение к». «Полученный ботинок» - это денежная или справедливая рыночная стоимость «другого имущества», полученного налогоплательщиком при обмене. Деньги включают в себя все денежные эквиваленты, долги, обязательства или ипотечные ссуды налогоплательщика, взятые на себя другой стороной, или обязательства, которым подлежит имущество, обмениваемое налогоплательщиком. «Другое имущество» - это имущество, не являющееся подобным, например личное имущество, вексель от покупателя, обещание выполнить работы в отношении собственности, предприятие и т. Д.

Есть много способов чтобы налогоплательщик получил «ботинок», даже непреднамеренно. Налогоплательщику важно понимать, что может привести к штрафу, если он хочет избежать налогообложения.

Наиболее распространенные источники загрузки включают следующее:

  • Загрузка наличных, полученная с обмена. Обычно это будет в форме «чистых полученных денежных средств» или разницы между денежными средствами, полученными от продажи брошенного имущества, и денежными средствами, уплаченными за приобретение замещающего имущества (ов). Полученные чистые денежные средства могут возникать, когда налогоплательщик «торгуется вниз» при обмене (т. Е. Цена продажи замещающей собственности (-ей) ниже, чем цена отчужденного имущества).
  • Пыльца за уменьшение долга, которая происходит, когда налогоплательщик задолженность по замененному имуществу меньше, чем задолженность по переданному имуществу. Как и в случае с денежной загрузкой, загрузка по сокращению долга может произойти, когда налогоплательщик «торгуется вниз» на бирже. Уменьшение долга может быть компенсировано денежными средствами, использованными для покупки нового имущества.
  • Выручка от продажи используется для оплаты неквалифицированных расходов. Например, затраты на услуги при закрытии, не являющиеся затратами на закрытие. Если выручка от продажи используется для обслуживания нетранзакционных затрат при закрытии, результат будет таким же, как если бы налогоплательщик получил денежные средства от биржи, а затем использовал их для оплаты этих затрат. Налогоплательщикам рекомендуется приносить наличные деньги при закрытии продажи своей собственности для оплаты следующих расходов: нетранзакционных издержек, то есть пропорциональных арендных ставок, условно-депонированных платежей за коммунальные услуги, депозитов арендатора, переданных покупателю, и любых других сборов, не связанных с закрытием.
  • Избыточный заем для приобретения нового имущества. Заимствование большего количества денег, чем необходимо для закрытия, на замену собственности не приведет к тому, что налогоплательщик получит не облагаемые налогом деньги после закрытия. Средства ссуды будут в первую очередь направлены на покупку. Если добавление обменных средств создает излишек при закрытии, все неиспользованные обменные средства будут возвращены Квалифицированному посреднику, предположительно для использования для приобретения нового имущества для замены. Затраты на получение ссуды (комиссии за выдачу ссуды и другие комиссии, связанные с получением ссуды) в отношении замещающего имущества должны быть доведены до закрытия из личных средств налогоплательщика. Налогоплательщики обычно считают, что затраты на приобретение кредита оплачиваются за счет средств кредита. Однако IRS может занять позицию, согласно которой эти расходы оплачиваются за счет обменных фондов. Эта позиция обычно также является позицией финансового учреждения. К сожалению, в настоящее время от IRS нет полезного руководства по этому вопросу.
  • Неподобное имущество, полученное от обмена, в дополнение к аналогичному имуществу (недвижимость).

Раздел 1031 и вторые дома

Существует и было много путаницы вокруг использования Раздела 1031 и вторых домов. Хотя большинство налогоплательщиков покупают вторые дома в ожидании признательности, Служба постановила, что недвижимость, приобретенная для личного пользования, НЕ является инвестиционной собственностью и, следовательно, не соответствует требованиям Раздела 1031.

До 2008 года многие люди меняли свои вторые дома и обратно, поскольку практически не было указаний относительно того, что является, а что не является недвижимостью, предназначенной для инвестиций. Наконец, в Процедуре доходов 2008-16 IRS четко определило, что является приемлемым. Эта процедура получения доходов создает безопасную гавань для налогоплательщиков, желающих использовать Раздел 1031 с недвижимостью, которая подчиняется простому набору правил:

В течение как минимум двух лет до и после обмена:

  • Имущество должно сдавать в аренду не родственнику на срок не менее 2 недель.
  • Вы можете сдавать в аренду родственнику, если это его основное место жительства по справедливой рыночной стоимости аренды.
  • Имущество должно использоваться только лично в течение 2 недель или 10% арендуемого времени.
  • Вы можете обслуживать недвижимость неограниченное время, но для этих действий необходимо вести документацию.
  • Недвижимость должна быть размещена в Приложении E вашей налоговой декларации и указывается как доходная собственность.

Сроки

Обмен §1031 начинается не ранее следующего:

  1. дата записи в акте или
  2. дата перехода права собственности к покупателю,

и заканчивается в более раннюю из следующих дат:

  1. через 180 дней после ее начала, или
  2. дата подачи налоговой декларации Обменником, в включая продления, на налоговый год, в котором отчужденная собственность передается.

Период идентификации - первые 45 дней периода обмена. Срок обмена - максимум 180 дней. Если у Обменного пункта есть несколько переданных объектов собственности, крайние сроки начинаются с даты передачи первой собственности. Эти сроки не могут быть продлены ни по какой причине, за исключением объявления катастрофы, объявленной Президентом.

Срок, приходящийся на любой выходной или праздничный день, не допускает продления. Например, если ваша налоговая декларация должна быть подана 15 апреля, но эта дата приходится на субботу, то срок подачи налоговой декларации переносится на первый рабочий день после 15 апреля или на понедельник, 17 апреля. Однако, если крайний срок выпадает на в воскресенье, требования к обмену должны быть выполнены не позднее, чем в последний рабочий день до установленной даты, то есть в предшествующую пятницу.

Идентифицированное заменяющее имущество, которое было уничтожено пожаром, наводнением, ураганом и т. Д. По истечении 45-дневного периода идентификации, не дает Обменному пункту право идентифицировать новое имущество. Однако обмен может быть прекращен этим событием, если это (а) указано в письменной форме (например, непредвиденное обстоятельство в договоре купли-продажи); (b) находится вне контроля обменного пункта или какой-либо стороны обмена; и (c) является единственным или последним имуществом, которое обменник имеет право приобрести в соответствии с правилами обмена.

Ошибочная идентификация кондоминиума A, когда кондоминиум B предназначалась, не позволяет изменить идентификацию после истечения 45-дневного периода идентификации. Несоблюдение этих сроков может привести к неудачному обмену.

Правила IRS управляют продолжительностью времени, в течение которого замещающая собственность должна храниться, прежде чем ее можно будет либо продать, либо использовать для заключения нового отложенного налога на обмен. На высоко оцененных рынках люди могут воспользоваться возможностью продать свое личное жилье (где прирост капитала не должен быть ниже 250 000 долларов для одинокого человека или 500 000 долларов для супружеской пары - см. Закон о налоговых льготах 1997 года ) и переехать в бывшую арендуемую недвижимость на определенный период времени, чтобы превратить ее в свое новое личное жилище. Однако недавнее законодательство уже не позволяет полностью избежать уплаты налогов на прирост капитала для таких операций. Теперь налогоплательщик должен будет платить уменьшающуюся сумму налога на прирост капитала при преобразовании собственности из сдачи в аренду в частное жительство после того, как произойдет окончательное отчуждение собственности.

Для того, чтобы иметь право на этот обмен, необходимо соблюдать определенные правила:

  1. И отказанное имущество, и имущество, заменяющее его, должны храниться либо для инвестиций, либо для производительного использования в торговле или бизнесе. Личное жилище обмену не подлежит.
  2. Имущество должно быть аналогичным. Недвижимость необходимо обменять на недвижимость, хотя применяется широкое определение недвижимости, которое включает землю, коммерческую недвижимость и жилую недвижимость. Личное имущество подлежит обмену на личное имущество. (Есть несколько сложных правил, связанных с этим - например, домашний скот противоположного пола не считается равноценным имуществом для целей обмена 1031, а имущество за пределами Соединенных Штатов не считается равноценным имуществом в США.)
  3. Выручка от продажи должна быть реинвестирована в аналогичный актив в течение 180 дней с момента продажи. Ограничения накладываются на количество свойств, которые могут быть идентифицированы как потенциальные свойства замены. При условии, что вы удовлетворяете одному из следующих правил, можно определить более одного объекта недвижимости, который может быть заменен:
    • Правило трех свойств - до трех объектов недвижимости независимо от их рыночной стоимости. Не требуется покупать все идентифицированные свойства для удовлетворения требований обмена; только сумма, необходимая для удовлетворения требований к стоимости.
    • Правило 200% - Любое количество объектов недвижимости при условии, что совокупная справедливая рыночная стоимость всех заменяемых объектов недвижимости не превышает 200% совокупной справедливой рыночной стоимости (FMV) всей отчужденной собственности на дату первоначальной передачи. Не требуется покупать все идентифицированные свойства для удовлетворения требований обмена; только сумма, необходимая для удовлетворения требований к стоимости.
    • Правило 95% - Любое количество заменяемых объектов недвижимости, если справедливая рыночная стоимость недвижимости, фактически полученной к концу периода обмена, составляет не менее 95% от совокупный FMV всех выявленных потенциальных свойств замены. Другими словами, 95% (или все) идентифицированной собственности должны быть куплены, или весь обмен недействителен. Исключением из правила 95% является то, что если вы закрываете объект недвижимости в течение 45 дней, он все еще имеет право на обмен.

Трудности, связанные с соблюдением лимитов

Часто самый сложный компонент 1031 Обмен определяет заменяющую собственность в течение первых 45 дней после продажи отказанной собственности. IRS строго не разрешает продления.

Обмен 1031 аналогичен традиционному пенсионному плану IRA или 401 (k). Когда кто-то продает активы в рамках отложенных налогов пенсионных планов, прирост капитала, который в противном случае подлежал бы налогообложению, откладывается до тех пор, пока владелец не начнет обналичивать пенсионные планы. Тот же принцип применим к обмену с отложенным налогом или инвестициям в недвижимость. Пока деньги продолжают реинвестировать в другую недвижимость, налоги на прирост капитала могут быть отложены. В отличие от вышеупомянутых пенсионных счетов, арендный доход от инвестиций в недвижимость будет по-прежнему облагаться налогом по мере получения чистой прибыли.

Альтернативой обмену 1031 для тех, кто хочет отложить налог на прирост капитала, но не желает продолжать владеть собственностью, является структурированная продажа. Этот метод предлагает как покупателю, так и продавцу множество преимуществ и считается отличной возможностью для тех, кто хочет уйти на пенсию или уйти с рынка недвижимости или бизнеса. Однако налог на прирост капитала будет оцениваться по мере получения платежей продавцом, в отличие от обмена 1031, в соответствии с которым налог на прирост капитала может быть отложен на неопределенный срок для обменивающего лица.

Как выполняется обмен 1031

Следующая последовательность представляет порядок шагов в типичном обмене 1031:

Шаг 1. Сохраните услуги лицензированного на федеральном уровне зарегистрированный агент (EA), или лицензированный государством налоговый юрист или сертифицированный общественный бухгалтер (CPA).

Шаг 2. Продайте недвижимость, включая пункт о сотрудничестве в договоре купли-продажи. «Покупатель осведомлен о том, что продавец намерен совершить обмен 1031 посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с продавцом для выполнения того же самого без дополнительных затрат или ответственности перед покупателем». Убедитесь, что ваш сотрудник условного депонирования / агент по заключению сделки связывается с квалифицированным посредником для заказа документов обмена.

Шаг 3. Заключите 1031 соглашение об обмене с Квалифицированным Посредником, в котором Квалифицированный Посредник назван в качестве принципала при продаже оставленной собственности и последующей покупке заменяющей собственности. Соглашение об обмене 1031 должно соответствовать требованиям федерального налогового законодательства, особенно в отношении доходов. Наряду с основным документом соглашения подписывается поправка к документу условного депонирования, в котором Квалифицированный посредник назначается продавцом. Обычно акт подготавливается для записи от налогоплательщика к истинному покупателю. Это называется прямым действием. На данном этапе необязательно определять заменяющую собственность.

Шаг 4. Отказанное условное депонирование закрывается, и в заключительном заявлении указывается, что Квалифицированный посредник был продавцом, а выручка переходит Квалифицированному посреднику. Средства должны быть размещены на отдельном, полностью изолированном счете денежного рынка для обеспечения ликвидности и безопасности. Датой закрытия депонированного депонированного имущества является нулевой день обмена, и именно тогда часы обмена начинают тикать. Письменное удостоверение адреса заменяющего имущества должно быть отправлено в течение 45 дней, а идентифицированное замещающее имущество должно быть приобретено налогоплательщиком в течение 180 дней.

Шаг 5. Налогоплательщик отправляет письменное удостоверение адреса или юридическое описание заменяющего имущества Квалифицированному посреднику не позднее 45-го дня обмена. Документ должен быть подписан всеми, кто подписал договор обмена. Его можно отправить по факсу, от руки или по почте либо квалифицированному посреднику, продавцу замещающего имущества или его агенту, либо совершенно не связанному с ним адвокату, предпочтительно заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 6. Налогоплательщик заключает договор о приобретении имущества взамен, снова включая Положение о сотрудничестве. «Продавец осведомлен о том, что покупатель намерен совершить 1031 обмен посредством этой транзакции, и настоящим соглашается сотрудничать с покупателем для его выполнения без каких-либо дополнительных затрат или ответственности перед продавцом». Подписывается поправка, в которой Квалифицированный посредник указывается в качестве покупателя, но, опять же, дело идет от истинного продавца к налогоплательщику.

Шаг 7. Когда условия выполнены и условное депонирование готово к закрытию и обязательно до 180-го дня, в соответствии с соглашением об обмене 1031, Квалифицированный посредник направляет обменные средства и валовую выручку на условное депонирование, а также заключительное заявление отражает Квалифицированного посредника как покупателя. Окончательный отчет направляется Квалифицированным посредником налогоплательщику, показывая, что средства поступают из одного условного депонирования и уходят на другой, и все это без конструктивного получения налогоплательщиком.

Шаг 8. Файлы налогоплательщиков формируют 8824 в IRS при подаче налоговых деклараций и любой аналогичный документ, который требуется в вашем конкретном штате.

Обратный обмен 1031

В большинстве случаев обмен 1031 происходит, как описано выше, когда отказанное имущество сначала продается, а затем покупается новое имущество. IRS также определило, что обратная последовательность операций также позволит избежать налогов на прирост капитала при соблюдении определенных требований. Это называется «обратный 1031» или «обратный штаркер». При обратном обмене 1031 налогоплательщик сначала покупает заменяющую собственность. У налогоплательщика есть 45 дней (после получения права собственности на заменяющую собственность), чтобы идентифицировать оставленную собственность, которая будет продана. Продажа отчужденного имущества должна завершиться в течение 180 дней с момента покупки нового имущества.

Налогоплательщик не может иметь прямое право собственности на оба свойства в процессе обратного обмена 1031. Право собственности на брошенную или заменяющую собственность должно принадлежать Квалифицированному посреднику на протяжении всего процесса обмена.

Первый вариант - для налогоплательщика передать право собственности на отказанную собственность Квалифицированному посреднику в начале процесса; Посредник имеет право собственности на заменяющую собственность на протяжении всего процесса, пока она не будет продана. Налогоплательщик может сразу же получить право собственности на замененное имущество при покупке.

В качестве альтернативы, когда приобретается новая собственность, право собственности немедленно переходит к Квалифицированному посреднику, которому принадлежит право собственности на протяжении всего процесса. После того, как налогоплательщик продает оставленную собственность, посредник передает право собственности на замененную собственность налогоплательщику.

Альтернативой обмену 1031

A структурированная продажа аннуитета или «Гарантированной продажи в рассрочку» является инструмент отсрочки налогообложения прироста капитала, который позволяет продавцу получать выгоды от других продаж и методы отсрочки прироста капитала не предлагают. Это гибрид обычной продажи в рассрочку и структурированного аннуитета, и он позволяет продавцу собирать поток платежей, использовать собственный капитал, получать декларацию до налогообложения и другие преимущества. Этот метод является инструментом для тех, кто хочет произвести обмен 1031, но не может найти недвижимость в установленные сроки, и позволяет продавцу иметь запасной план. Тем не менее, налоги на прирост капитала, подлежащие уплате с собственности, будут по-прежнему подлежать уплате после каждого платежа в рассрочку, в результате чего налогоплательщик все равно будет платить налог.

Примеры обмена 1031

Инвестор покупает торговый центр (коммерческую недвижимость ) за 200 000 долларов (исходя из его стоимости). Через шесть лет он мог продать недвижимость за 250 000 долларов. Это приведет к прибыли в размере 50 000 долларов США, с которой инвестор, как правило, должен будет заплатить три вида налогов: федеральный налог на прирост капитала, налог на прирост капитала штата и налог на возврат амортизационных отчислений, основанный на амортизации, которую он принял на недвижимость с момента ее приобретения инвестором. Если инвестор инвестирует выручку от продажи 250 000 долларов в другую собственность или другую собственность (не затрагивая выручку и используя квалифицированного посредника), тогда ему не нужно будет платить никаких налогов с прибыли в то время.

Собственник особняка на 3 акрах (12 000 м²) передан своим работодателем другому государству. Вместо того, чтобы продавать дом, который больше не будет его личным местом жительства, он предпочитает сдавать его в аренду на определенный период времени. Спустя десять лет он решает, что хочет продать его, но в то же время у него есть взрослый сын, который будет учиться в колледже в другом штате. Он решает, что хочет купить многоквартирный дом в городке колледжа, чтобы сын и другие студенты могли арендовать его, пока они учатся в школе. Его дом оценивается от 200 000 до 300 000 долларов. Поэтому он организует обмен по разделу 1031 и покупает новую собственность, тем самым избегая налога на прирост капитала в то время.

В вышеупомянутом примере инвестору необходимо будет обосновать свои инвестиционные намерения перед IRS, предоставив сыну и другим студентам договор аренды на коммерческой основе. Инвестор должен декларировать доход и соответствующие амортизационные отчисления.

Помимо продажи недвижимости, продажа доли в недвижимости также может претендовать на обмен 1031. Примером этого может быть продажа сервитута.

См. Также

Ссылки

  1. ^Танкерсли, Джим (19 марта 2018 г.). «Кривой шар из нового налогового закона: он усложняет бейсбольную торговлю». Нью-Йорк Таймс. Проверено 20 марта 2018 г.
  2. ^См., Например, Alderson v. Commissioner, 317 F.2d 790 (9th Cir.1963).
  3. ^ Старкер против США, 602 F.2d 1341 (9-й округ 1979 г.).
  4. ^26 U.S.C. § 1031 (a) (3).

Внешние ссылки

Последняя правка сделана 2021-05-24 04:19:26
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте