Войти
Ссуда без процентов - это ссуда, по которой платит заемщик только проценты в течение некоторого или всего срока, при этом основной баланс не изменился в течение только процентного периода. В конце срока выплаты только процентов заемщик должен пересмотреть условия другой ипотеки с выплатой только процентов, выплатить основную сумму или, если это было согласовано ранее, преобразовать ссуду в ссуду с выплатой основной суммы и процентов (амортизированная ). по выбору заемщика.
В США типичным является пяти- или десятилетний период выплаты только процентов. По истечении этого времени основной баланс амортизируется на оставшийся срок. Другими словами, если у заемщика была тридцатилетняя ипотечная ссуда и первые десять лет составлялись только проценты, то в конце первых десяти лет основной остаток будет амортизирован за оставшийся период в двадцать. лет. Практический результат заключается в том, что ранние выплаты (в период только процентов) существенно ниже, чем более поздние выплаты. Это дает заемщику больше гибкости, поскольку заемщик не вынужден производить платежи в счет основной суммы долга. Более того, это также позволяет заемщику, который ожидает существенного увеличения своей заработной платы в течение срока кредита, занимать больше, чем заемщик в противном случае мог бы себе позволить, или инвесторам генерировать денежный поток, когда они иначе не могли бы это сделать. В течение лет по ипотеке с выплатой только процентов остаток по кредиту не уменьшится, если заемщик не произведет дополнительных платежей в счет основной суммы долга. При обычной амортизируемой ипотеке часть платежа, относящаяся к основной сумме, значительно меньше, чем часть, которая применяется к процентам в первые годы (тот же период времени, который относится только к процентам).
Ссуды с выплатой только процентов представляют несколько более высокий риск для кредиторов и, следовательно, подлежат немного более высокой процентной ставке. В сочетании с небольшим первоначальным взносом или его отсутствием, ипотека с регулируемой ставкой (ARM) иногда указывает на то, что покупатель берет на себя слишком большой риск, особенно когда такой покупатель маловероятен. претендовать на более консервативную структуру ссуд. Поскольку домовладелец не создает акционерный капитал в виде процентной ссуды, на него могут неблагоприятно повлиять преобладающие рыночные условия в то время, когда заемщик готов продать дом или рефинансировать. Заемщик может оказаться не в состоянии позволить себе более высокие регулярные амортизированные платежи в конце процентного периода, не сможет рефинансировать из-за недостатка капитала и не сможет продать, если спрос на жилье ослаб.
Из-за спекулятивных аспектов зависимости от оценки стоимости дома, которая может произойти, а может и не произойти, многие финансовые эксперты, такие как Сьюз Орман, не рекомендуют ссуды с процентной ставкой, на получение которых заемщик в противном случае не имел бы права.. Типы ссуд только под проценты, которые зависят от повышения стоимости жилья, будут ссуды с отрицательной амортизацией, которые большинство финансовых учреждений прекратили в середине 2008 года.
Недавнее исследование, опубликованное Федеральным резервным банком Чикаго, подтвердило, что большинство американцев могут получить выгоду от финансирования счетов с отсроченным налогом, а не выплаты остатков по ипотеке. Домовладельцы иногда используют ссуды только под проценты, чтобы высвободить ежемесячные денежные средства для финансирования пенсионных счетов. 3,4 миллиона домохозяйств вообще не вносят вклад в свой пенсионный фонд, но ускоряют выплату по ипотеке. «Эти домохозяйства теряют от 11 до 17 центов на каждый доллар, который они вкладывают в более быструю выплату по ипотеке», - говорится в исследовании Федеральной резервной системы Чикаго, повторенном в Chicago Tribune.
Только проценты. ссуды - это популярные способы заимствования денег для покупки актива, который вряд ли сильно обесценится и который можно продать в конце ссуды, чтобы вернуть капитал. Например, вторые дома или недвижимость, купленная для сдачи в аренду другим лицам. В Соединенном Королевстве в 1980-х и 1990-х годах популярным способом покупки дома было сочетание процентной ссуды с политикой пожертвований, причем такая комбинация известна как Эндаумент ипотека. Домовладельцам сказали, что политика пожертвований покроет ипотеку, а также предоставит единовременную выплату. Многие из этих полисов пожертвований управлялись плохо, и обещанные суммы не были доставлены, некоторые из которых даже не покрыли стоимость ипотеки. Эта неправильная продажа в сочетании с плохими показателями фондового рынка в конце 1990-х годов привела к тому, что ипотечные пожертвования стали непопулярными.
В Канаде возможно, хотя и крайне редко, получить выплаты только процентов по стандартной амортизируемой ипотеке.
После записи частных банков в банковский сектор Индии, в котором ранее доминировали национализированные банки, были введены процентные ссуды. Эти ссуды выдаются при условии, что заемщик передает в банк ценные бумаги (например, золотые украшения) или соответствующие документы (домашние бумаги). Золотые ссуды - самые распространенные ссуды только под проценты в Индии.
В Сингапуре с 14 сентября 2009 г. запрещена выдача только процентных ипотечных кредитов. Причина этого заключалась в том, что этот тип ипотеки стимулировал спекуляции с недвижимостью. Покупатели купят частный дом, пока он еще строится, и будут платить только проценты по ипотеке до завершения строительства. Из-за более низкой ежемесячной выплаты (только процентов) на этапе строительства некоторые инвесторы, таким образом, приобретут дом с намерением продать его с прибылью до завершения строительства.
Ценные бумаги с процентным доходом иногда создаются искусственно из структурированных ценных бумаг, особенно ОКУ. Создается пул ценных бумаг (обычно ипотечных кредитов), который делится на транши ; денежные средства, полученные от основных долгов, распределяются по траншам в соответствии с заранее определенными правилами. Ценная бумага только с процентами (IO) - это один из типов транша, который может быть создан, он обычно создается в тандеме с траншем только для принципала (PO). Эти транши будут обслуживать два конкретных типа инвесторов, в зависимости от того, пытаются ли инвесторы увеличить свою текущую доходность (которую они могут получить от IO) или пытаются уменьшить свою подверженность предоплате по кредитам (которую они могут получить от а ЗП). Доходность вложений и заказов на покупку в значительной степени зависит от ставок досрочного погашения ипотеки и позволяет инвесторам извлекать выгоду из различных ожиданий досрочного погашения.
На многих рынках США стоимость домов увеличилась в четыре раза за пятилетний период начало 2000-х. Ссуды только под проценты помогли домовладельцам позволить себе больше жилья и заработать больше признательности в течение этого периода времени. Однако ссуды только под проценты в значительной степени способствовали созданию последующей ситуации пузыря на рынке жилья, поскольку заемщики с переменной ставкой не могли позволить себе полностью индексированную ставку. Ссуды только под проценты оказываются в невыгодном положении для заемщиков, когда цены на жилье падают, в результате чего ипотека превышает стоимость дома.
