Войти
Ипотека - это практика, когда должник закладывает обеспечение для обеспечения долга или в качестве условия, предшествующего долгу, или третья сторона закладывает обеспечение для должника. Ипотечное письмо - обычный инструмент для осуществления залога.
Типичный пример имеет место, когда должник заключает договор об ипотеке, по которому дом должника становится залогом до тех пор, пока не будет выплачен ипотечный кредит.
Должник сохраняет право собственности на залог, но кредитор имеет право конфисковать право собственности, если должник не выполняет свои обязательства.
Основная цель ипотеки - снижение кредитного риска кредитора. Если должник не может заплатить, кредитор получает залог и, следовательно, может потребовать его права собственности, продать его и, таким образом, компенсировать недостающий приток денежных средств. В случае дефолта должника без предварительного залога кредитор не может быть уверен, что он может арестовать достаточные активы должника. Потому что ипотека облегчает получение долга и потенциально снижает его цену; должник хочет заложить как можно больше долга, но выделение «хороших активов» для обеспечения снижает качество остальной части баланса должника и, следовательно, его кредитоспособность.
Подробная практика и правила, регулирующие ипотеку, различаются в зависимости от контекста и юрисдикции, в которой оно имеет место. В США законное право кредитора на владение залогом в случае неисполнения обязательств должником классифицируется как залог.
Повторное ипотечное кредитование происходит в основном на финансовых рынках, где финансовые фирмы повторно используют залог для обеспечения собственных заимствований. Для кредитора обеспечение не только снижает кредитный риск, но и позволяет легче или по более низким ставкам рефинансировать его; однако в первоначальном договоре об ипотеке должник может ограничить такое повторное использование обеспечения.
Ипотека является общей чертой потребительских договоров, связанных с ипотекой - должник юридически владеет домом, но до тех пор, пока ипотека не будет выплачена, кредитор имеет право вступить в собственность (и, возможно, также владение) - но только в том случае, если должник не выдерживает с выплатами. Если потребитель берет дополнительную ссуду под залог стоимости своей ипотеки (в просторечии называемой «второй ипотекой», примерно до текущей стоимости дома за вычетом невыплаченных выплат), то потребитель закладывает сам ипотеку - кредитор все еще может наложить арест на дом, но в этом случае кредитор становится ответственным за непогашенную ипотечную задолженность. Иногда потребительские товары и бизнес-оборудование можно купить по кредитным договорам, предусматривающим ипотеку - товары юридически принадлежат заемщику, но, опять же, кредитор может конфисковать их, если потребуется.
Наиболее распространенной формой ипотеки является сделка репо: кредитор дает ссуду должнику, а взамен получает владение (а не право собственности) финансовым активом до наступления срока погашения ссуды. Обратного РЕПО является залоговым «в обратном направлении»: кредиторы и должник меняется роли.
Когда инвестор просит брокера приобрести ценные бумаги с маржой, ипотека может происходить в двух смыслах. Во- первых, приобретенные активы могут быть заложенный так что, если инвестор не сможет угнаться кредитные выплаты, брокер может продать часть ценных бумаг ; брокер также может продать ценные бумаги, если они падают в цене и инвестор не отвечает на требование маржи. Второй смысл состоит в том, что первоначальный депозит, который инвестор вносит на маржинальный счет, может сам быть в форме ценных бумаг, а не денежного депозита, и снова ценные бумаги принадлежат инвестору, но могут быть проданы кредитором в случае дефолт. В обоих случаях, в отличие от потребительского или коммерческого финансирования, заемщик обычно не владеет ценными бумагами, поскольку они будут находиться на счетах, контролируемых брокером, однако заемщик по-прежнему сохраняет законное право собственности.
Goldman Sachs Tower - банки, предоставляющие первичные брокерские услуги, могут расширять свои торговые операции за счет повторного использования обеспечения, принадлежащего их контрагентам. Повторное ипотека происходит, когда кредитор (банк или брокер-дилер ) повторно использует обеспечение, предоставленное должником (клиентом, таким как хедж-фонд), для поддержки собственных сделок и займов брокера. Этот механизм также позволяет использовать кредитное плечо на рынке ценных бумаг.
В Великобритании не существует ограничения на сумму активов клиента, которые могут быть повторно ипотечны, за исключением случаев, когда клиент заключил соглашение со своим брокером, которое включает ограничение или запрет. В США лимит повторного залога составляет 140% от дебетового баланса клиента.
В 2007 году на пере-ипотеку приходилась половина активности в теневой банковской системе. Поскольку обеспечение не является денежным, оно не отображается в обычном бухгалтерском балансе. До краха Lehman, то Международный валютный фонд (МВФ) подсчитал, что американские банки получали более $ 4 трлн финансирования по перезакладу, большая часть его поступает из Великобритании, где нет никакого законодательно установленного уровня, регулирующего повторного использование залога клиента. По оценкам, было использовано только 1 триллион долларов первоначального залога, а это означает, что залог повторно гипотекался несколько раз с расчетным коэффициентом оттока, равным 4.
После краха Lehman крупные хедж-фонды, в частности, стали более настороженно относиться к повторному ипотечному кредитованию своего залога, и даже в Великобритании они настаивали на заключении контрактов, ограничивающих объем их активов, которые могут быть репостены, или даже полностью запрещали повторное ипотечное кредитование. В 2009 году МВФ подсчитал, что средства, доступные банкам США в связи с повторной ипотекой, сократились более чем наполовину до 2,1 триллиона долларов - в первую очередь из-за меньшего количества первоначального обеспечения, доступного для повторной ипотеки, и из-за более низкого коэффициента оттока.
Возможная роль повторного ипотечного кредитования в финансовом кризисе 2007–2008 годов и в теневой банковской системе в значительной степени игнорировалась основной финансовой прессой, пока д-р Джиллиан Тетт из Financial Times не обратила внимание в августе 2010 года на статью Манмохана Сингха и Джеймса. Айткен из Международного валютного фонда, который изучал этот вопрос.
Повторное ипотечное кредитование может быть связано с договорами обратного выкупа, обычно называемыми репо. В двустороннем соглашении об обратной покупке одна сторона продает другой ценные бумаги по цене с обязательством выкупить эти ценные бумаги позже по другой цене. Соглашения обратного выкупа «овернайт», наиболее часто используемая форма такого соглашения, включают продажу, которая происходит в первый день, и обратную покупку, которая отменяет сделку на следующий день. Срочные договоры РЕПО, которые используются реже, продлеваются на фиксированный период времени, который может составлять до трех месяцев. Также возможны бессрочные договоры обратного выкупа. Так называемое обратное репо на самом деле ничем не отличается от репо; он просто описывает противоположную сторону сделки. Продавец ценной бумаги, который позже выкупит ее, заключает договор обратной покупки; покупатель, который позже перепродает ценную бумагу, заключает договор обратного РЕПО. Несмотря на его номинальную форму продажи и последующего обратного выкупа ценной бумаги, экономический эффект от соглашения обратного выкупа представляет собой обеспеченный заем.
