Войти
Наилучшее и наилучшее использование или наивысшее или наилучшее использование (HBU ) - это концепция, которая возникла у ранних экономистов, таких как Ирвинг Фишер (1867-1947), которые концептуализировали идею максимальной производительности. Одно из самых ранних упоминаний этого термина встречается в протоколах Законодательного собрания штата Мэн еще в 1831 году, когда речь идет об оценке и оценке недвижимости: «... земля была классифицирована до такого изменения использования, имела такую недвижимость была оценена как наиболее эффективная и полезная... "Это концепция в оценке недвижимости, которая показывает, как достигается максимальная стоимость собственности. В любом случае, когда запрашивается рыночная стоимость недвижимого имущества, эта стоимость должна основываться на ее максимальном и наилучшем использовании. Наибольшее и наилучшее использование - это всегда то использование, которое дало бы наибольшую ценность для свойства, независимо от его фактического текущего использования.
Институт аттестации Канады определяет термин наиболее эффективное и наилучшее использование как:
Разумно вероятное и законное использование собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку и осуществимо с финансовой точки зрения, и которое приводит к наивысшей ценности.
Институт оценки определяет наиболее эффективное и наилучшее использование следующим образом:
Разумно вероятное и законное использование пустующей земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет соответствующую поддержку, финансово осуществимо и приводит к максимальному значение. Четыре критерия, которым должно соответствовать самое лучшее и наилучшее использование, - это юридическая допустимость, физическая возможность, финансовая осуществимость и максимальная производительность. В качестве альтернативы вероятное использование земли или улучшенной собственности - в зависимости от пользователя и сроков использования - которое адекватно поддерживается и приводит к максимальной приведенной стоимости ».
В некоторых случаях предлагаемое использование может быть наиболее эффективное и оптимальное использование, но с некоторыми затратами, которые меняют чистую экономику. Примером может быть промышленно используемый участок, который теперь можно законно использовать для многоэтажных жилых домов, но его очистка (восстановление) будет стоить так дорого, что стоимость значение, используемое в настоящее время, выше. В этом случае, если его можно будет продолжить, существующее промышленное использование может быть наиболее эффективным и наилучшим использованием. В некоторых случаях оценщикам даются конкретные инструкции относительно предполагаемого наиболее эффективного и наилучшего использования. Такое использование может не пройти тесты, описанные ниже, как законное наиболее эффективное и наилучшее использование, и вполне могут дать другую ценность. Одним из примеров этого может быть оценка парковой зоны, когда оценщику было дано указание игнорировать все другие возможные варианты использования. Кроме того, наивысшее и наилучшееиспользование собственности может быть классом использования (например, розничная торговля или многоквартирный дом), а не конкретным использованием (т. е. развитие ресторана быстрого питания).
Чтобы определить максимальный потенциал собственности, застройщикам часто приходится проводить трехэтапный анализ, включающий анализ собственности, анализ прав и ограничений, а также анализ рынка. Однако для того, чтобы считаться наилучшим и наилучшим использованием свойства, любое потенциальное использование должно пройти серию тестов. Точное определение наиболее эффективного и наилучшего использования варьируется, но обычно использование должно быть следующим:
Только те виды использования, которые разрешены или могут быть разрешены законом, являются потенциально наилучшими и наилучшими. Это может исключать виды использования, которые не разрешены и вряд ли будут разрешены в соответствии с зонированием, планированием землепользования, видами использования, запрещенными государственными постановлениями, и видами использования, запрещенными юридическими ограничениями или соглашениями.
Недвижимость, использование которой предшествует существующему зонированию или другим нормам собственности, может быть юридически несоответствующим. Такие устаревшие виды использования, как правило, являются законными, даже если они не соответствуют действующим нормам зонирования или другим правилам. Поскольку их использование предшествовало этим правилам, они «унаследованы». Однако некоторые такие виды использования могут не воспроизводиться, если юридически несоответствующее усовершенствование уничтожено или повреждено сверх определенного момента.
«Юридически допустимое» может быть сложной концептуальной проверкой, потому что можно рассматривать даже использование, которое в настоящее время не разрешено. Это происходит, когда есть разумная перспектива (не менее 50%) того, что регулирование, зонирование, юридические ограничения и т. Д. Могут быть изменены, чтобы разрешить предлагаемое использование.
Любое потенциальное использование должно быть физически возможным с учетом размера, формы, топографии и других характеристик участка. Например, одноэтажный склад площадью 40 000 квадратных футов (3700 м) не поместится на участке площадью 10 000 квадратных футов (930 м); следовательно, такое использование не пройдет проверку физической возможности.
Наилучшее и наилучшее использование собственности должно быть финансово осуществимым: предлагаемое использование собственности должно приносить адекватный доход, чтобы оправдать затраты на строительство плюс прибыль для застройщика. В случае улучшенной собственности с очевидным оставшимся экономическим сроком службы вопрос финансовой осуществимости в некоторой степени не имеет значения. В случае улучшенной собственности с ограниченным оставшимся экономическим сроком службы вопрос финансовой целесообразности становится вопросом максимально продуктивного использования участка. Если стоимость земли как незанятой превышает стоимость недвижимости как улучшенной за вычетом затрат на восстановление / снос, то перепланировка участка становится максимально продуктивным использованием собственности и продолжением использования существующих улучшений, которые не представляют собой максимальную чистую прибыль. стоимость сайта считается финансово неоправданной.
Наконец, использование должно приносить максимальную чистую прибыль (прибыль) разработчику. Недвижимость, которая гипотетически может быть застроена жилым, коммерческим или промышленным сектором, может иметь только одно из этих применений как наиболее эффективное и наилучшее использование. Следующие три гипотетических сценария развития иллюстрируют тест на максимально продуктивное использование.
Цена участка: 100 000 долларов (остается неизменной во всех трех примерах)
Стоимость строительства промышленного склада площадью 10 000 кв. Футов (930 м): 750 000 долларов
Рыночная стоимость 10 000 кв. 930 м (930 м) промышленного склада: 910 000 долл. США
Прибыль от промышленного развития: 7%
Стоимость строительства центра розничной торговли площадью 10 000 кв. футов (930 м): 1 500 000 долл. США
Рынок Стоимость центра розничной торговли площадью 10 000 кв. Футов (930 м): 1 840 000 долл. США
Прибыль от девелопмента розничной торговли: 15%
Стоимость строительства жилых кондоминиумов площадью 10 000 кв. Футов (930 м): 1 200 000 долл. США
Рыночная стоимость жилых кондоминиумов площадью 10 000 кв. Футов (930 м): 1 534 000 долл. США
Прибыль от жилищного строительства: 18%
Как показывают примеры, даже если развитие розничной торговли приводит к общая самая высокая рыночная стоимость застройки, сценарий жилой застройки приводит к максимальной чистой прибыли для застройщика, что делает его максимально продуктивным.
В действительности краткосрочные ограничения на доступность капитала и рабочей силы, неизбежные конфликты между другими ключевыми факторами, а также предрасположенность и опыт разработчиков часто приводят к развитию, которое не является максимально продуктивным, но является компромисс. Они достаточно производительны и достаточно безопасны, чтобы разработчик продолжал работу, но они не являются максимально производительными. Джеймс Грааскэмп полностью разработал модель, которая более четко отражает эту реальность, и назвал ее.
Тест на наиболее эффективное и эффективное использование применяется к улучшенному объекту недвижимости как улучшенному, так и как если бы он был свободным. Вакантные объекты недвижимости, как правило, оцениваются только как свободные. Наивысшее и лучшее использование как свободное может быть таким же или отличаться от самого высокого и лучшего использования как улучшенного. Для улучшенных свойств первый применяемый анализ - это использование собственности, основанное на предположении, что участок свободен. Затем анализ сосредотачивается на том, как следует использовать свойство, которое в настоящее время улучшается. Степень, в которой существующие усовершенствования отличаются от наиболее эффективного использования, как если бы они были пустыми, показывает степень любого функционального устаревания. Кроме того, есть три возможных действия, которые могут быть предприняты в отношении существующих улучшений: сохранение существующих улучшений, изменение улучшений или схемы развития сайта или снос и удаление улучшений.
Например, дом A в районе, предназначенном для проживания, может иметь самый высокий и лучший вариант использования как свободный и самый высокий и лучший вариант использования как улучшенный, которые одновременно являются жилыми. Подобный дом B в коммерчески зонированной зоне может иметь самое лучшее и наилучшее использование, как свободное от застройки до коммерческого застройки, а самое лучшее и лучшее использование после улучшения может быть для дальнейшего использования в качестве дома для одной семьи.
Если стоимость коммерческого участка как незанятого в «Доме B» превышает стоимость дома как улучшенного жилого дома плюс расходы на снос, то в целом наиболее эффективным и эффективным использованием этого имущества будет стоимость незанятого участка коммерческий лот. Например, предположим, что «Дом Б» имеет стоимость дома в 200 000 долларов, а стоимость участка как коммерческого лота - 250 000 долларов, а стоимость сноса дома и подготовки участка составляет 25 000 долларов. Лучшее и самое лучшее использование участка - снести дом и продать участок как коммерческий участок. Рыночная стоимость составит 225 000 долларов (250 000 долларов США за вычетом стоимости сноса 25 000 долларов). Однако, если стоимость сноса вырастет до 55 000 долларов, наиболее эффективным и лучшим вариантом будет использование существующего жилого помещения, поскольку стоимость коммерческого участка (сейчас 195 000 долларов США) не будет превышать существующую стоимость жилого помещения.
Это будет наиболее эффективное и эффективное использование собственности, даже если оно противоречит тому, что существует на самом деле. Даже если дом не снесен, а участок продан как коммерческий участок, наиболее эффективным и лучшим вариантом будет использование коммерческого участка. Рыночная стоимость собственности определяется этим гипотетическим преобразованием, даже если оно никогда не происходит, из-за полезности, которую это потенциальное преобразование принесет покупателю.
Экономические концепции полезности и замещения определяют наиболее эффективное и эффективное использование. Наилучшее и наилучшее использование собственности определяет ее полезность для потенциального покупателя. Покупатель не будет платить за собственность больше, чем конкурирующая собственность с той же полезностью, в то время как продавец согласится не меньше, чем другой продавец сопоставимой собственности.
HBU - это обозначение, позволяющее идентифицировать объект, который может иметь более высокое значение при использовании для другой цели. Есть много других аналогичных концепций, которые используются в областях, связанных с оценкой недвижимости, но не связанных с ней, как указано в Единых стандартах профессиональной оценки (USPAP). Одним из примеров является более высокое и лучшее использование (HBU), как описано ниже. Согласно статье, подготовленной организацией, работающей со Службой рыболовства и дикой природы США, которая была размещена на веб-сайте Службы рыбного хозяйства и дикой природы США :
«Эти (HBU) определяются как земли, на которых более высокие ценности для недревесных удобств, таких как отдых и сохранение ».
Такие организации, как Американское общество менеджеров ферм и сельских оценщиков (ASFMRA), Американское общество оценщиков (ASA) и Институт оценки выпустил руководство для своих членов, в котором говорится, что использование неэкономических концепций оценки, подобных приведенным выше, не должно использоваться в сочетании с такими концепциями, как рыночная стоимость и максимальное и наилучшее использование при участии в типичных оценочные задания. Однако сторонники альтернативных методов оценки указывают, что оценка земли с чисто экономической точки зрения часто не позволяет получить важные выгоды для населения, такие как чистая вода, приятные пейзажи, контроль эрозии и отдых. Ценность, представляющая общественный интерес »" "" потенциально является наиболее известной альтернативной концепцией оценки и обсуждалась многими авторами и конкретно рассматривалась в Единых стандартах для федерального приобретения земель (UASFLA) ».
При оценке предприятие оценивается по наиболее эффективному или наиболее эффективному использованию для максимизации стоимости и увеличения выручки. Однако стоимость предприятия при наиболее эффективном или наилучшем использовании не может быть больше, чем стоимость предприятия в его текущем использовании, если требуется исправление для преобразования объекта в другое использование.
