Аренда земли

редактировать

В качестве юридического термина аренда земли конкретно относится к регулярным платежам, производимым держателем арендовать собственность в пользу собственника или вышестоящего арендатора, как требуется по договору аренды. В этом смысле земельная рента создается, когда участок земли продается в долгосрочную или долгосрочную аренду. Земельная рента дает землевладельцу доход. В экономике земельная рента представляет собой форму экономической ренты, означающей всю стоимость, начисляемую правообладателям в результате исключительного владения титулом привилегией в местонахождение.

Содержание

  • 1 История
  • 2 Оценка
  • 3 Соединенное Королевство
    • 3.1 Англия и Уэльс
    • 3.2 Шотландия
    • 3.3 Северная Ирландия
  • 4 Республика Ирландия
  • 5 Нидерланды
    • 5.1 Право и ипотека
  • 6 Соединенные Штаты Америки
    • 6.1 Мэриленд
    • 6.2 Пенсильвания
    • 6.3 Вирджиния
  • 7 Ссылки
  • 8 Внешние ссылки

История

В римском праве арендная плата за землю (солярий) представляла собой годовую арендную плату, уплачиваемую арендатором надстройки (участка земли) или бессрочная аренда земли под застройку. В начале нормандской Англии арендаторы могли сдавать в аренду свой титул на землю, так что землевладельцы не имели никакой власти над субарендатором для сбора налогов. В 1290 г. король Эдуард I издал Статут Quia Emptores, который запрещал арендаторам сдавать свои земли в аренду другим лицам посредством субинфудации. Это создало систему замещения, при которой все проценты арендатора переходили к покупателю или одаряемому, который платил арендную плату. Эта система позже перешла в общее право в Англии и была принята многими странами, чье правовое наследие восходит к Британии.

Классические экономисты и георгины количественно определяют земельную ренту, чтобы исследовать и фиксировать нетрудовой доход, называемый экономической рентой, в отличие от дохода от труда.

Оценка

Стоимость процентов без права собственности включает:

  • кратную текущую годовую арендную плату за землю, которая будет зависеть от
    • невыполненного срока аренды
    • любой будущее запланированное повышение уровня арендной платы за землю
    • рыночных процентных ставок
    • вероятность неисполнения обязательств
    • , если арендная плата за отдельные квартиры и т. д. невелика, стоимость сбора
  • Чистая приведенная стоимость возврата, т.е. в конце срока аренды владелец недвижимости (которому выплачивается арендная плата), вероятно, будет иметь полное право на недвижимость, поэтому чем короче аренда, тем больше возвратная стоимость.
  • Любая вменяемая «брачная стоимость » (значительная сумма, предназначенная для компенсации потерянной ими долей владения при аренде на срок менее 80 лет).

В экономике земельная рента означает всю экономическую ценность, начисляемую владельцам земли, независимо от того, производятся ли платежи явно или рента условно исчисляется. Оценщики недвижимости используют различные методики оценки.

Соединенное Королевство

В Соединенном Королевстве права арендаторов жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду с арендной платой за землю, регулируются Закон 1967 года о реформе арендованной собственности для домов и квартир.

Англия и Уэльс

В английском праве, похоже, что термин «земельная рента» когда-то широко использовался для домов и земель, из которых сдается земельная рента. вопрос, а также для самих арендных плат. Лорд Элдон заметил в 1815 году, что контекст, в котором возник этот термин, может существенно изменить его значение.

Современное принятое значение земельной ренты - это рента, по которой земля сдается с целью улучшения за счет строительства: т. е. рента, взимаемая только за землю, а не за здания, которые будут на ней размещены. Поэтому она обычно ниже, чем арендная плата, которая может быть достигнута за здание, сдающееся в аренду на открытом рынке, и сдается на более длительный срок - не менее 21 года, но чаще 99 лет, 125 лет или даже 999 лет.

Инфляция подорвала стоимость земельной арендной платы за недвижимость до 2003 года, часто с длительными сроками аренды и невозрастающими доходами, поэтому их стоимость сейчас часто мала, когда нет перспективы возврата (когда право собственности переходит к собственнику) в течение, скажем, 150 лет. Однако сейчас застройщики используют арендную плату за землю для новых построек и даже продают дома в качестве аренды для получения прибыли от арендной платы за землю, что может быть столь же обременительным, как и муниципальный налог.

Закон о реформе общинного и арендного права 2002 г. и Правила 2004 года о арендодателе и арендаторе (уведомление об аренде) (Англия) теперь регулируют форму уведомления, которое должно быть выпущено для сбора арендной платы за землю. Раньше существовала проблема с тем, что некоторые арендодатели отправляли арендаторам запутанные или нечестные требования о выплатах.

Согласно условиям договора аренды, собственник (прямой владелец земли или собственности) предоставляет арендатору разрешение на владение недвижимостью на определенный период времени. Это может быть от 21 года до 999 лет, и в течение этого времени арендатор будет платить арендную плату за землю собственнику. Свободные владельцы арендуют недвижимость в основном за первоначальную премию, уплаченную первоначальным арендатором за предоставление аренды; но кроме того, арендная плата за землю (часто символическая сумма) будет выплачиваться в течение длительного времени, и это может быть привлекательным вложением с фиксированным доходом для некоторых типов инвесторов. Последней санкцией, доступной домовладельцу, столкнувшемуся с арендатором, нарушившим договор аренды из-за неуплаты платы за обслуживание, арендной платы за землю или административных сборов, является лишение права аренды и возврат дома или квартиры в собственность. Для этого домовладелец должен сначала вручить действительное уведомление в соответствии с разделом 146 Закона о собственности 1925 года - Уведомление о вступлении во владение. Однако арендодатель не может подать уведомление по разделу 146, в котором указана сумма платы за обслуживание, административных сборов или арендной платы за землю (или их комбинации), кроме случаев, когда невыплаченная сумма превышает 350 фунтов стерлингов или состоит из суммы или включает ее. это было выдающимся более трех лет.

Есть ряд компаний, которые специализируются на покупке земельной ренты для долгосрочных инвестиций у арендодателей, которые хотят продать свою земельную ренту. Обычно они сосредотачиваются на покупке возвратной арендной платы за землю либо для получения первоначального дохода, либо для возможности возврата основного имущества в какой-то момент в будущем. На величину арендной платы за землю влияет модель пересмотра арендной платы в отношении будущего увеличения дохода, стоимость соответствующей собственности, срок аренды, не истекший, и применимость брачной стоимости.

До продажи арендная плата за землю есть установленное законом обязательство, возложенное на обе стороны, что уведомления Раздела V направляются долгосрочным арендаторам. Это дает им двухмесячный период для ответа. По истечении срока действия уведомления транзакция может продолжаться по цене, указанной в уведомлении, или выше (но не ниже) в течение последующих 12 месяцев. Единственный способ избежать этого - обмен договоров купли-продажи земельной аренды квартир до того, как будет продано 50% квартир. Это позволяет завершить продажу последних квартир без необходимости уведомления Раздела V.

До 2003 года в Земельной книге регистрировалась арендная плата за землю, и об арендной плате можно судить по записи, которую можно запросить на веб-сайте. С 13 октября 2003 года Земельный кадастр изменил свои процедуры, и больше не существует положений о внесении арендной платы в реестр.

В прошлом арендная плата за землю обычно не была обременительной, обычно около 100 фунтов стерлингов в год, и часто собственники не требовали оплаты. Но в 2010-х годах девелоперы и застройщики часто заключают договоры аренды на новые жилые единицы с арендной платой за землю до 1000 фунтов стерлингов в год, с оговорками об увеличении арендной платы вдвое каждые 5 или 10 лет. Это может привести к последующим отказам в ипотеке и сделать недвижимость непригодной для продажи.

Арендаторы имеют право через 2 года продлить аренду и снизить арендную плату за землю до "перчинки" или нуля, но застройщики ответили договорами аренды на 999 лет, по которым оценка - на основе арендной платы за землю и срока - сверх досягаемости арендаторов, и продать право собственности - часто до завершения разработки - эксплуатирующим офшорам.

Английский «скандал с арендой земли» широко освещался в прессе. В 2016 году депутат Питер Боттомли назвал скандал с арендой земли «легализованным вымогательством». В ответ на вопросы, заданные секретарем общин депутатов Саджид Джавид, сказал: «Мы должны обеспечить искоренение упомянутых им злоупотреблений, и мы продолжим делать все, что в наших силах. Мы работаем с рядом заинтересованных сторон, и мы определенно видим, как мы можем сделать больше ».

В июне 2018 года правительство Великобритании объявило о реформе арендованного землевладения, при этом новые договоры долгосрочной аренды будут иметь нулевую арендную плату за землю.

Шотландия

В закон Шотландии, термин земельная рента не используется, но его место в практических целях занимает земельный год, имеющий двойное значение:

  • Во время Реформации в Шотландия, земли церкви были разделены короной на различные владения, получатели грантов назывались «лордами эрекции». В 17 веке эти Лорды Эрекции отказались от своего превосходства перед короной, за исключением феу-пошлин, которые должны были сохраняться до тех пор, пока не будет уплачена согласованная цена за их выкуп. Однако это зарезервированное право на искупление было отказано короной накануне Союза, и феу-пошлины стали выплачиваться бессрочно лордам эрекции в качестве основного ежегодного дохода.
  • Спекулянты на строительных площадках обычно предоставляют строителям субподряд по высокой ставке. Но там, где суб-феу запрещены - они могли быть раньше - и есть большой спрос на землю под застройку, феуары часто требуют, чтобы застройщик платил годовую ренту, а не покупал землю напрямую. Эта годовая рента называется земельной годовой. Проценты не начисляются за задолженность по земляным однолетникам, и, как и другие реальные обременения, земляные однолетники теперь могут свободно назначаться и передаваться.

Сбор пошлины в Шотландии был прекращен отменой Закон о феодальном землевладении и т. Д. (Шотландия) 2000 г..

Северная Ирландия

Выкуп земельной ренты в Северной Ирландии регулируется.

Республика Ирландия

В Республике В Ирландии арендная плата за землю была характерной чертой городской жизни. В то время как большая часть законодательства о реформе аренды была принята в отношении сельскохозяйственных земель (см. Законы о земле Ирландии ), городским жителям / арендаторам было разрешено «выкупать» арендную плату за землю у арендодателей и, таким образом, эффективно заменять долгосрочную аренду на а фригольд интерес, в последнее время под актами 1978 и 2005. Следует отметить, что земельная рента в Каслбар, графство Мейо были удержаны после скандального исчезновения Лорд Лукан в 1974 году.

Нидерланды

Аренда земли (erfpachten) широко распространена в Нидерландах. Однако большинство голландских муниципалитетов (включая Роттердам, Ден Бош, Эйндховен, Харлем и Маастрихт) в настоящее время отказываются от этой системы и предлагают домовладельцам право покупать свои участки земли. Однако некоторые из них, в том числе Амстердам, сохраняют аренду земли, что облегчает комплексную перепланировку, предотвращает спекуляцию землей и означает, что все сообщество извлекает выгоду из любого увеличения стоимости земли.

  • 1 июля 2016 года Амстердам представил возможность постоянной аренды земли, а также временной и постоянной аренды земли. Домовладельцы должны были до 8 января 2020 года подать заявку на льготных условиях для преобразования договора аренды земли на бессрочный, что означает, что он будет индексироваться с учетом инфляции и не будет непредсказуемо расти в конце каждого срока.
  • Димен, Хендрик -Идо-Амбахт, Утрехт и Влардинген (новые правила в 2013 году) также сохраняют арендную плату за землю.
  • 1 апреля 2008 года Гаага ввела новую систему аренды и владения. Домовладельцы могут покупать свою землю за 5% от 55% стоимости застроенной земли для преобразования их бессрочной аренды в собственность. Для больших офисных зданий и промышленных зданий площадью более 100 м² и территорий, которые еще не используются, договор аренды земли остается в силе.
  • В провинции Гронинген сохраняется вариант, в котором существует вечное право leasehold, beklemrecht (право притеснения).

Закон и ипотека

В Нидерландах аренда земли регулируется Разделом 7 Книги 5 Гражданского кодекса Нидерландов.

Во многих случаях долгосрочная аренда превращается в квалифицированные индексированные ссуды, что создает налоговые льготы.

С 2010 года банки применяют более строгие правила при предоставлении ипотечных кредитов на арендуемую жилую недвижимость. Только новые бессрочные договоры аренды, выданные с 1 января 2013 года, по-прежнему имеют право на ипотеку. Эти контракты должны соответствовать «Банковской директиве о финансировании прав аренды» Голландской банковской ассоциации. Срочные контракты, например 30 или 49 лет, исключаются, в то время как существующие срочные контракты, выпущенные до 1 января 2013 года, имеют право на ипотечное финансирование при условии, что условия соответствуют критериям приемлемости Голландской банковской ассоциации. Банки решили сделать это, потому что они опасаются, что землевладелец произведет существенное повышение, что приведет к проблемам с оплатой для арендатора. Владельцы арендованной собственности, желающие продать свой дом, все чаще сталкиваются с этим ограничением. Во многих случаях дом оказывается непригодным для продажи, потому что новые потенциальные покупатели не могут получить финансирование.

Соединенные Штаты Америки

Термин «земельная рента» применяется во многих штатах США к виду владения и пользования, создаваемому грантом в простом платеже, когда лицо, предоставляющее право, оставляет за собой и его наследникам определенная рента, которая представляет собой процент от денежной стоимости земли.

Мэриленд

Штат Мэриленд поддерживает положения об арендной плате за землю, в основном в районе Балтимор. Эта практика восходит к семнадцатому веку, когда более мелкие лорды и крепостные платили феодальным лордам урожай и скот, чтобы они арендовали землю лорда. При аренде земли домовладельцы владеют только самим зданием, но они должны платить небольшую сумму за аренду самой земли у ее владельца. В соответствии с законодательством Мэриленда, если арендная плата за землю не выплачивается вовремя, владелец земли может обратиться в суд и наложить залог на дом, фактически отняв у домовладельца относительно небольшую причитающуюся сумму, иногда всего 24 доллара. Это происходило почти 4000 раз в Балтиморе с 2000 по 2005 год. Кроме того, недвижимость с арендной платой за землю обычно оценивается примерно на 10 000 долларов меньше, чем сопоставимая недвижимость без арендной платы за землю.

В 2007 году счет за чрезвычайную ситуацию был представлен Демократическая Губернатор Мэриленда Мартин О'Мэлли полностью запретит арендную плату за новые земли и не позволит землевладельцам конфисковать дома у правонарушителей. Законопроект был принят законодательным органом. Закон штата Мэриленд требует, чтобы все землевладельцы зарегистрировали право собственности на землю в штате к сентябрю 2008 года, иначе право собственности на землю автоматически аннулируется. По состоянию на 2008 год в Мэриленде проживало около 85 000 человек. Новые законы были оспорены в суде в пользу некоторых владельцев земли, которые назвали это неконституционным изъятием собственности без справедливой компенсации. В 2011 году этот закон был признан неконституционным Апелляционным судом штата Мэриленд, высшим судом штата, в той степени, в которой он имел целью аннулировать права собственности арендаторов. Новые договоры аренды земли больше не могут заключаться после 22 января 2007 года, и Владельцы земельной арендной платы должны зарегистрировать свои договоры аренды в Государственном департаменте по оценке, чтобы собирать арендную плату или подавать залог за невыплаченную арендную плату (хотя отказ от регистрации больше не рискует аннулировать право собственности).

Пенсильвания

Арендная плата за землю в Содружестве Пенсильвании считается недвижимостью и, в случаях завещания, переходит к наследникам. Они представляют собой услуги по аренде, а не плату за аренду, поскольку закон Quia Emptores никогда не действовал в Пенсильвании, и на них распространяются все случаи такой аренды. Получатель земельной ренты может закладывать, продавать или иным образом распоряжаться субсидией по своему усмотрению, и пока рента выплачивается, земля не может быть продана или стоимость улучшений потеряна. Владелец земли может занимать ее или улучшать ее и продавать улучшения (например, строения), сохраняя при этом право собственности на землю, и взимать с покупателя земельную ренту.

Рента за землю, являющаяся земельным владением имуществом, созданная актом и бессрочная по продолжительности, никакая презумпция того, что она была освобождена, не могла, в общем праве возникают по прошествии времени. Однако по закону (Закон от 27 апреля 1855 г., раздел 7) презумпция освобождения или аннулирования создается, если не было сделано никаких платежей, требований или требований в отношении арендной платы, а также каких-либо деклараций или подтверждений. о его существовании, сделанные или предоставленные владельцем помещения, на которое он распространяется, сроком на двадцать один год. Раньше земельная рента была невозвратной по прошествии определенного времени, но создание невозвратной земельной ренты теперь запрещено (Закон 7 Ассамблеи Пенсильвании, 22 апреля 1850 г.).

Вирджиния

Содружество Вирджиния разрешает арендную плату за жилую землю, которая определяется законом:

«Арендная плата за жилую землю» означает арендную плату или плату, уплачиваемую за использование земли, независимо от того, право собственности не передается пользователю или аренда земли для личных жилых целей, (i) которая может быть переуступлена должником без согласия кредитора, (ii) на срок, превышающий пятнадцать лет, включая любые права возобновления по усмотрению должника, (iii) если должник имеет настоящее или будущее право прекратить такую ​​арендную плату за землю и приобрести всю долю кредитора в земле путем уплаты определенной или определяемой суммы, и (iv) если процент кредитора в земле является в первую очередь обеспечительным интересом для защиты его права на получение арендной платы или сбора.

Кодекс Вирджинии § 55-79.01.B. (должник является стороной, обязанной платить, а кредитор стороной, имеющей право на получение земельной ренты.) Размер арендной платы за землю может изменяться любой стороной один раз в пять лет, но, если стороны не договорятся об ином, размер такого изменения не может быть больше процентного изменения Индекса потребительских цен ( или другой стандарт, установленный законом) в течение предыдущих трех лет. Арендная плата за землю является залогом недвижимости. Условия договора аренды земли могут быть включены в акт или другой документ о передаче права собственности в соответствии с установленной законом формой.

Ссылки

В эту статью включен текст из публикации, которая сейчас находится в общественном достоянии : Рентон, Александр Вуд (1911). «Аренда земли ». В Чисхолме, Хью (ред.). Encyclopdia Britannica. 12(11-е изд.). Издательство Кембриджского университета. стр. 625–626.

Внешние ссылки

.

Последняя правка сделана 2021-05-22 11:26:27
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте