Соотношение площадей

редактировать
Сравнение отношения площадей (FAR) или индекс площади пола (FSI) и коэффициент покрытия здания (BCR)

Коэффициент площади пола (FAR ) - это коэффициент общей площади здания площадь пола (общая площадь этажа) до размера участка земли, на котором он построен. Он часто используется в качестве одного из правил городского планирования наряду с соотношением площади здания к земле. Термины могут также относиться к ограничениям, налагаемым на такое соотношение посредством зонирования.

В виде формулы FAR = общая площадь пола / площадь участка

Содержание

  • 1 Терминология
    • 1.1 Региональные различия
  • 2 История
  • 3 Назначение и использование
    • 3.1 Япония
    • 3.2 Индия
  • 4 Влияние на стоимость земли
  • 5 Критика
  • 6 Сноски
  • 7 Ссылки
  • 8 Внешние ссылки

Терминология

Коэффициент площади пола иногда называют коэффициент площади пола (FSR ), индекс площади пола (FSI ), соотношение участков или соотношение участков .

Разница между FAR и FSI заключается в том, что первое - это соотношение, а второе - индекс. Номера индексов - это значения, выраженные в процентах от одной базовой цифры. Таким образом, FAR равный 1,5 переводится как FSI равный 150%.

Региональные различия

Термины, наиболее часто используемые для этого измерения, варьируются от одной страны или региона к другой.

В Австралии коэффициент площади пола (FSR) используется в Новом Южном Уэльсе, а коэффициент площади участка в Западной Австралии.

В Индии индекс площади пола ( FSI) и коэффициент площади пола (FAR).

В Соединенном Королевстве и Гонконге используются как соотношение участков, так и соотношение участков.

В Сингапур термины Коэффициент графика и общий коэффициент графика (GPR) используются чаще.

В регионах США и Канада используются коэффициент площади пола (FSR) и коэффициент площади пола (FAR).

Использовать коэффициенты используются как мера плотности разрабатываемого сайта. Коэффициент создается путем деления площади застройки на площадь участка с использованием тех же единиц.

История

Одной из целей Постановления о зонировании Нью-Йорка от 1916 г. было не допустить, чтобы высокие здания загораживали слишком много света и воздуха. Постановление о зонировании от 1916 года стремилось контролировать размер здания путем регулирования высоты и требований к отступам для башен. В 1961 году пересмотр постановления о зонировании ввел понятие коэффициента площади пола (FAR). Здания, построенные до 1961 года, часто имеют FAR, которые были бы недостижимы сегодня, например, Empire State Building с FAR 25, что означает, что оно приносит значительно большую арендную плату, чем может надеяться новое здание на той же земле..

Назначение и использование

Коэффициент площади пола (FAR) можно использовать в зонировании для ограничения городской плотности. Хотя он напрямую ограничивает плотность застройки, косвенно он также ограничивает количество людей, которые может вместить здание, не контролируя его внешнюю форму.

Например, если участок должен соответствовать 0,1 FAR, тогда общая площадь всех этажей во всех зданиях на участке не должна превышать одной десятой площади самого участка. Другими словами, если участок был 10 000 кв. Футов, то общая площадь всех этажей во всех зданиях не должна превышать 1 000 кв. Футов.

Архитектор может спланировать одноэтажное здание, потребляющее вся допустимая площадь на одном этаже или многоэтажное здание, которое возвышается над уровнем земли, но которое, следовательно, должно иметь меньшую площадь основания, чем одноэтажное здание той же общей площади площадь пола. Комбинируя горизонтальные и вертикальные пределы в одну цифру, допускается некоторая гибкость в проекте здания, при этом достигается жесткий предел по крайней мере для одного показателя общего размера. Одним из преимуществ фиксации этого параметра по сравнению с другими параметрами, такими как высота, ширина или длина, является то, что площадь пола хорошо коррелирует с другими соображениями, имеющими отношение к регулированию зонирования, такими как общая парковка, которая потребуется для офисного здания, общее количество единиц, которые могут быть доступны для использования в жилых помещениях, общая нагрузка на муниципальные службы и т. Д. Количество этих вещей, как правило, является постоянным для данной общей площади пола, независимо от того, как эта площадь распределяется по горизонтали и вертикали. Таким образом, многие юрисдикции сочли ненужным включать жесткие ограничения по высоте при расчетах соотношения площадей этажей.

Общие исключения из общего расчета площади в квадратных футах для целей соотношения площадей (FAR) включают незанятые зоны, такие как этажи с механическим оборудованием, подвалы, лестничные башни, лифтовые шахты и гаражи.

Япония

Япония широко применяла соотношение площади пола в системе зонирования с 1970 года.

Индия

В Индии используются как FAR, так и FSI. Правила FAR варьируются от города к городу и обычно составляют от 1,3 до 3,25. В Мумбаи 1,33 является нормой, но более высокий FSI разрешен вдоль линии метро и в районах трущоб, таких как Дхарави. В Бангалоре 40-футовые улицы допускают только FAR 1,75, а 100-футовые улицы допускают 3,25 FAR.

Влияние на стоимость земли

FAR оказывает большое влияние на стоимость земли. Более высокий допустимый FAR дает более высокую стоимость земли.

Критика

Андрес Дуани и др. (2000) примечание:

  1. Отказ от соотношения площадей (рыночные силы) - это противоположность стремления сообщества к чему-то большему, чем сумма его частей.
  2. FAR, плохой предсказатель физической формы, должен не должны использоваться, когда целью является сохранение и улучшение характера района; в то время как традиционные стандарты проектирования (высота, охват участков и задержки или линии строительства) позволяют каждому делать достаточно точные прогнозы, распознавать нарушения и чувствовать себя в безопасности при принятии инвестиционных решений.
  3. Если FAR небрежно сочетается с традиционными неудачами у собранных участков есть значительное преимущество перед отдельными участками, что отрицательно сказывается на мелкозернистых городах и разнообразии собственности.

Разъяснение второго критического замечания Дуани в отношении «покрытия участков»: если населенные пункты стремятся регулировать плотность за счет перекрытия При соотношении площадей логическим следствием является поощрение расширения одноэтажного здания с меньшим количеством зеленых насаждений, поскольку одноэтажное строительство дешевле, чем многоэтажное строительство из расчета на квадратный фут. С другой стороны, если плотность регулируется коэффициентом покрытия застройкой (он же площадь участка или площадь участка), тогда зеленые насаждения могут быть сохранены, и многоэтажное строительство становится финансово выгодным. Этот результат демонстрируется на иллюстрации, сравнивающей FAR и BCR.

Сноски

Ссылки

  • Мериам, Дуайт (2004). Полное руководство по зонированию. Макгроу-Хилл. ISBN 0-07-144379-7
  • Берч, Эжени Л. (2009). "Читатель городского и регионального планирования". Рутледж. ISBN 0-415-31997-8

Внешние ссылки

Последняя правка сделана 2021-05-20 08:51:58
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте