Войти
Термин гибкая ипотека относится к жилищной ипотечной ссуде, которая обеспечивает гибкость требований к ежемесячным выплатам.. Гибкая ипотека впервые появилась в Австралии в начале 1990-х годов (отсюда и термин в США австралийская ипотека ), однако она не стала популярной до конца 1990-х годов. Этот метод приобрел популярность в США и Великобритании недавно из-за пузыря на рынке жилья в США.
Также используется термин ускорение ипотечного кредитования, поскольку ипотечный кредит может быть погашен быстрее, чем стандартный ипотечный кредит, если заемщик в состоянии сделать это. При традиционной ипотеке заемщики часто сталкиваются с большими штрафами за дополнительные выплаты по капиталу или за несвоевременную выплату.
Конкретный тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралии и Соединенном Королевстве, - это компенсационная ипотека . Ключевой особенностью зачетной ипотеки является возможность уменьшить взимаемые проценты за счет зачета кредитного баланса против ипотечной задолженности, при этом проценты взимаются на основе непогашенной чистой задолженности. У некоторых кредиторов есть единый счет для всех транзакций, это часто называют ипотекой текущего счета .
Типичные особенности включают возможность:
Эти функции позволяют адаптировать гибкую ипотеку к индивидуальным обстоятельствам. Это особенно полезно для самозанятых заемщиков и лиц с переменным доходом, который не всегда фиксирован. Например, заемщики, чей доход включает значительную, но нерегулярную комиссию, могут использовать комиссионные платежи для совершения переплат, тем самым сокращая срок или позволяя им недоплатить в другое время.
Конкретный тип гибкой ипотеки, распространенный в Австралии и Соединенном Королевстве, является зачетной ипотекой.
Ключевой особенностью зачетной ипотеки является возможность уменьшить взимаемый процент путем зачета кредитного баланса против ипотечной задолженности.
Например, если остаток по ипотеке составляет 200 000 долларов, а кредитный остаток - 50 000 долларов, проценты начисляются только на чистый остаток в 150 000 долларов. Некоторые кредиторы имеют единый счет для всех транзакций, который часто называют ипотекой текущего счета.
Кредиторы обычно устанавливают лимит кредита в начале ипотеки и разрешают заемщикам кредитовать и перерасходовать до этого лимита. Лимит может периодически пересматриваться. Кредитор может установить ограничения на лимиты кредитования ближе к концу срока ипотеки с целью обеспечения возврата капитала. Однако многие кредиторы допускают полную выборку до даты окончания ипотеки, когда кредит должен быть возвращен. Это может вызвать большие проблемы для недисциплинированных заемщиков и тех, кто приближается к выходу на пенсию, если кредитор не желает продлевать срок (особенно по причине возраста).
У других кредиторов несколько счетов. Есть как минимум ипотечный счет и депозитный счет. Часто кредитор открывает несколько счетов для кредитовых балансов, а иногда и для дебетовых. Различные счета позволяют заемщикам условно разделить свои деньги по назначению, в то время как все счета ежедневно зачитываются по ипотечному долгу.
Зачетные ипотечные кредиты полезны, потому что процентные ставки по ипотечным кредитам выше, чем процентные ставки сберегательного счета.
Например, если у кого-то есть жилищный заем в размере 600 000 долларов под 5% в год и зачетный счет, на котором он внесет 200 000 долларов, с него будут взиматься проценты только с 400 000 долларов (600 000–200 000 долларов). Новые проценты, подлежащие выплате, в таком случае составляют 20 000 долларов (600 000 долларов × 5% - 200 000 долларов × 5% = 400 000 долларов США × 5%). Таким образом, процентная ставка была в основном снижена на 10 000 долларов (200 000 × 5%) по сравнению с первоначальной процентной ставкой, составляющей 30 000 долларов.
Без зачетного счета 200 000 долларов были бы сохранены на сберегательном счете с процентной ставкой 3,5% в год. Если деньги находятся на счете в течение одного года, заработанные проценты составят 7000 долларов (200000 долларов × 3,5%).
Первый вариант позволяет снизить процент на 10 000 долларов, второй - 7 000 долларов. Таким образом, размещение денег на зачетном счете позволяет сэкономить больше денег за счет уменьшения процентов, чем любой процент, заработанный на вашем сберегательном счете. В некоторых странах, например в Австралии, государственные органы, такие как Налоговая служба Австралии, также облагают налогом любые проценты, полученные от сбережений, что еще больше снижает сбережения.
Зачетная ипотека может иметь налоговые преимущества для заемщика. Вместо начисления процентов на остаток по кредиту (который может облагаться налогом), по кредиту происходит уменьшение уплаченных процентов по ипотеке (чего не происходит). Например, в Великобритании зачетные ипотечные кредиты часто продаются как предлагающие «эффективную с точки зрения налогообложения» экономию. Проценты, полученные на депозитных счетах для резидентов Великобритании, считаются доходом и облагаются налогом. С учетом пособия по личным сбережениям ставка составляет не менее 20%.
