Ипотека с фиксированной ставкой

A Ипотека с фиксированной процентной ставкой (FRM ) полностью амортизируемая ипотечная ссуда, где процентная ставка в примечании остается неизменной в течение всего срока ссуды, в отличие от ссуд, по которым процентная ставка может корректироваться или " плавать ". В результате суммы платежей и продолжительность ссуды являются фиксированными, а лицо, ответственное за выплату ссуды, получает выгоду от последовательного, единого платежа и способности планировать бюджет на основе этих фиксированных затрат.

Другие формы ипотечных ссуд включают ипотеку с выплатой только процентов, ипотеку с постепенными выплатами, ипотеку с переменной ставкой (включая ипотеку с регулируемой ставкой и отслеживающая ипотека ), ипотека с отрицательной амортизацией и ипотека с дополнительными выплатами. В отличие от многих других типов ссуд, процентные платежи FRM и срок ссуды фиксированы от начала до конца.

Ипотечные ссуды с фиксированной ставкой характеризуются суммой ссуды, процентной ставкой, частотой начисления сложных процентов и продолжительностью. С этими значениями можно рассчитать ежемесячные выплаты.

• 1 Обзор
• 2 Использование по всему миру
• 3 Сравнение
• 4 Цена
• 5 См. Также
• 6 Ссылки
• 7 Внешние ссылки

В отличие от ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARM), ипотека с фиксированной ставкой не привязана к индексу. Вместо этого процентная ставка устанавливается (или «фиксируется») заранее на уровне объявленной ставки, обычно с шагом 1/4 или 1/8 процента.

Фиксированный ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной процентной ставкой - это сумма, выплачиваемая заемщиком каждый месяц, которая обеспечивает полную выплату ссуды с процентами в конце срока ее действия.

Федеральное жилищное управление США Федеральное жилищное управление (FHA) помогло разработать и стандартизировать ипотеку с фиксированной процентной ставкой в ​​качестве альтернативы ипотека с выплатой воздушного шара, застраховав их и тем самым помогая использованию дизайна ипотеки. Из-за крупного платежа по окончании более старой ссуды с раздельными выплатами, риск рефинансирования привел к повсеместным потерям права выкупа. Ипотека с фиксированной ставкой была первой ипотечной ссудой, которая была полностью амортизирована (полностью выплачена в конце ссуды), исключая последующие ссуды, и имела фиксированные процентные ставки и платежи.

Ипотечные ссуды с фиксированной процентной ставкой являются наиболее классической формой ссуды на покупку жилья и продуктов в США. Наиболее распространены сроки ипотеки на 15 и 30 лет, но доступны более короткие сроки, и теперь доступна ипотека на 40 и 50 лет (обычное дело в районах с дорогим жильем, где даже 30-летний срок оставляет желать лучшего. сумма ипотеки вне досягаемости средней семьи).

За пределами США ипотека с фиксированной процентной ставкой менее популярна, а в некоторых странах настоящая ипотека с фиксированной процентной ставкой недоступна, за исключением краткосрочных кредитов. Например, в Канаде самый длительный срок, на который может быть зафиксирована ипотечная ставка, обычно составляет не более десяти лет, в то время как срок погашения ипотеки обычно составляет 25 лет. Ипотека с фиксированной ставкой в ​​Сингапуре имеет фиксированную процентную ставку только на первые три-пять лет ссуды, а затем она становится переменной. В Австралии ипотечные ссуды для «медового месяца» с начальной процентной ставкой являются обычным явлением, но могут длиться всего год и вместо этого могут предлагать фиксированное снижение процентной ставки, а не фиксированную ставку. Кроме того, они часто сочетаются со свойствами гибкой ипотеки для создания так называемой австралийской ипотеки, которая часто позволяет заемщикам переплачивать для снижения процентных сборов, а затем использовать эти переплаты в

В ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества, чьи привлеченные средства должны составлять не менее 50% депозитов, поэтому кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей ставкой вместо фиксированных -процентные ипотечные кредиты для уменьшения несоответствия активов и пассивов из-за процентного риска. Кредиторы, в свою очередь, влияют на решения потребителей, которые уже предпочитают более низкие первоначальные ежемесячные платежи. Nationwide Commercial недавно выпустила 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в ​​качестве промежуточного финансирования.

Ипотека с фиксированной ставкой обычно дороже, чем ипотека с регулируемой процентной ставкой. Присущий риск процентной ставки приводит к тому, что долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой имеют тенденцию иметь более высокую процентную ставку, чем краткосрочные ссуды. Взаимосвязь между процентными ставками по краткосрочным и долгосрочным кредитам представлена ​​кривой доходности , которая обычно имеет наклон вверх (более длинные сроки дороже). Противоположное обстоятельство известно как обратная кривая доходности и встречается реже.

Тот факт, что ипотека с фиксированной ставкой имеет более высокую начальную процентную ставку, не означает, что это худший тип заимствования, чем ипотека с регулируемой ставкой. Если процентные ставки вырастут, ARM будет стоить дороже, но FRM будет стоить столько же. Фактически, кредитор согласился взять на себя процентный риск по ссуде с фиксированной ставкой.

Некоторые исследования показали, что большинство заемщиков с ипотекой с регулируемой процентной ставкой экономят деньги в долгосрочной перспективе, но также некоторые заемщики платят больше. Иными словами, цена потенциальной экономии денег уравновешивается риском потенциально более высоких затрат. В каждом случае выбор должен быть сделан на основе срока ссуды, текущей процентной ставки и вероятности того, что ставка будет увеличиваться или уменьшаться в течение срока ссуды.

• Примечание: проценты по ипотеке с фиксированной ставкой могут начисляться по-разному в других странах, например, в Канаде, где они начисляются каждые 6 месяцев.

Фиксированный ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной ставкой - это сумма, выплачиваемая заемщиком каждый месяц, которая обеспечивает полное погашение ссуды с процентами в конце ее срока. Этот ежемесячный платеж $c\; \{\backslash \; displaystyle\; c\}$зависит от ежемесячной процентной ставки $r\; \{\backslash \; displaystyle\; r\}$(выраженной как дробь, а не процент, то есть разделите указанную годовую номинальную процентную ставку на 100 и на 12, чтобы получить ежемесячную процентную ставку), количество ежемесячных платежей $N\; \{\backslash \; displaystyle\; N\}$называется сроком ссуды, а заемная сумма $P\; 0\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{0\}\}$известна как основная сумма ссуды ; переставив формулу для текущей стоимости обычной ренты, мы получим формулу для $c\; \{\backslash \; displaystyle\; c\}$:

$c\; =\; r\; 1\; -\; (1\; +\; r)\; -\; NP\; 0\; \{\backslash \; displaystyle\; c\; =\; \{r\; \backslash \; over\; \{1-\; (1\; +\; r)\; ^\; \{-\; N\}\}\}\; P\_\; \{0\}\}$

Например, для жилищного кредита на 200 000 долларов с фиксированной годовой номинальной процентной ставкой 6,5% для 30 лет, основная сумма равна $P\; 0\; =\; 200000\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{0\}\; =\; 200000\}$, ежемесячная процентная ставка $r\; =\; 6.5\; /\; 100/12\; \{\backslash \; displaystyle\; r\; =\; 6.5\; /\; 100/12\}$, количество ежемесячных платежей составляет $N\; =\; 30\; \cdot \; 12\; =\; 360\; \{\backslash \; displaystyle\; N\; =\; 30\; \backslash \; cdot\; 12\; =\; 360\}$, фиксированный ежемесячный платеж $c\; =\; 1264,14\; доллара\; \{\backslash \; displaystyle\; c\; =\; \backslash \; 1264,14\; доллара\}$. Эта формула предоставляется с использованием финансовой функции PMT в электронной таблице, например, Excel. В этом примере ежемесячный платеж получается путем ввода любой из этих формул:

{{{1}}}

{{{1}}}

$=\; 1264.14\; \{\backslash \; displaystyle\; \{\}\; =\; 1264.14\}$

Эту формулу ежемесячного платежа легко вывести, и вывод показывает, как работают ипотечные ссуды с фиксированной ставкой. Сумма, причитающаяся по кредиту в конце каждого месяца, равна сумме задолженности за предыдущий месяц, плюс проценты на эту сумму, минус фиксированная сумма, выплачиваемая каждый месяц.

Сумма задолженности в месяц 0:

$P\; 0\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{0\}\}$

Сумма задолженности в месяц 1:

$P\; 1\; =\; P\; 0\; +\; P\; 0\; \ast \; r\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{1\}\; =\; P\_\; \{0\}\; +\; P\_\; \{0\}\; *\; rc\}$(основная сумма + проценты - платеж)

$P\; 1\; =\; P\; 0\; (1\; +\; r)\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{1\; \}\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; -c\}$(уравнение 1)

Сумма задолженности за 2 месяц:

$P\; 2\; =\; P\; 1\; (1\; +\; r)\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{2\}\; =\; P\_\; \{1\}\; (1\; +\; r)\; -c\}$

Использование уравнения 1 для $P\; 1\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{1\}\}$

$P\; 2\; =\; (P\; 0\; (1\; +\; r)\; -\; c)\; (1\; +\; r)\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{2\}\; =\; (P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; -c)\; (1\; +\; r)\; -c\}$

$P\; 2\; =\; P\; 0\; (\; 1\; +\; r)\; 2\; -\; c\; (1\; +\; r)\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{2\}\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{2\}\; -c\; (1\; +\; r)\; -c\}$(уравнение 2)

Сумма задолженности в 3-м месяце:

$P\; 3\; =\; P\; 2\; (1\; +\; r)\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{3\}\; =\; P\_\; \{2\}\; (1\; +\; r)\; -c\}$

Используя уравнение 2 для $P\; 2\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{2\}\}$

$P\; 3\; =\; (P\; 0\; (1\; +\; r)\; 2\; -\; c\; (1\; +\; r)\; -\; c)\; (1\; +\; r)\; -\; с\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{3\}\; =\; (P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{2\}\; -c\; (1\; +\; r)\; -c)\; (1\; +\; r)\; -c\}$

$P\; 3\; =\; P\; 0\; (\; 1\; +\; r)\; 3\; -\; c\; (1\; +\; r)\; 2\; -\; c\; (1\; +\; r)\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{3\}\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{3\}\; -\; c\; (1\; +\; r)\; ^\; \{2\}\; -c\; (1\; +\; r)\; -c\}$

Сумма задолженности в месяце N:

$PN\; =\; PN\; -\; 1\; (1\; +\; r)\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{N\; \}\; =\; P\_\; \{N-1\}\; (1\; +\; r)\; -c\}$

$PN\; =\; P\; 0\; (1\; +\; r)\; N\; -\; c\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; -\; c\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 2....\; -\; c\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{N\}\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -c\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N-1\}\; -c\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N-2\}....-\; c\}$

$PN\; =\; п\; 0\; (1\; +\; r)\; N\; -\; c\; ((1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; +\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 2...\; +\; 1)\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{N\}\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -c\; ((1\; +\; r)\; ^\; \{N-1\}\; +\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N-2\}....\; +\; 1)\; \}$

$PN\; =\; P\; 0\; (1\; +\; r)\; N\; -\; c\; (S)\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{N\}\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -c\; (S)\}$(уравнение 3)

Где $S\; =\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; +\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 2....\; +\; 1\; \{\backslash \; displaystyle\; S\; =\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N-1\}\; +\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N-2\}....\; +\; 1\}$(уравнение 4) (см. геометрическая прогрессия )

$S\; (1\; +\; r)\; =\; (1\; +\; r)\; N\; +\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1...\; +\; (1\; +\; r)\; \{\backslash \; displaystyle\; S\; (1\; +\; r)\; =\; (\; 1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; +\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N-1\}....\; +\; (1\; +\; r)\}$(уравнение 5)

За исключением двух членов серии $S\; \{\backslash \; displaystyle\; S\}$и $S\; (1\; +\; r)\; \{\backslash \; displaystyle\; S\; (1\; +\; r)\}$одинаковы, поэтому при вычитании отменяются все члены, кроме двух:

Использование формул 4 и 5

$S\; (1\; +\; r)\; -\; S\; =\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; \{\backslash \; displaystyle\; S\; (1\; +\; r)\; -S\; =\; (\; 1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -1\}$

$S\; ((1\; +\; r)\; -\; 1)\; =\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; \{\backslash \; displaystyle\; S\; ((1\; +\; r)\; -1)\; =\; (1+\; r)\; ^\; \{N\}\; -1\}$

$S\; (r)\; =\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; \{\backslash \; displaystyle\; S\; (r)\; =\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -1\}$

$S\; =\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; r\; \{\backslash \; displaystyle\; S\; =\; \{\{(1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -1\}\; \backslash \; over\; r\}\}$(уравнение 6)

Возвращение уравнения 6 назад в 3:

$PN\; =\; P\; 0\; (1\; +\; r)\; N\; -\; c\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; r\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{N\}\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -c\; \{\{(1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -1\}\; \backslash \; over\; r\}\}$

$PN\; \{\backslash \; displaystyle\; P\_\; \{N\}\}$будет равно нулю, потому что мы выплатили ссуду.

$0\; знак\; равно\; п\; 0\; (1\; +\; r)\; N\; -\; c\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; r\; \{\backslash \; displaystyle\; 0\; =\; P\_\; \{0\}\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -c\; \{\{(1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -1\}\; \backslash \; over\; r\}\}$

Мы хотим знать $c\; \{\backslash \; displaystyle\; c\}$

$c\; =\; r\; (1\; +\; r)\; N\; (1\; +\; r)\; N\; -\; 1\; P\; 0\; \{\backslash \; displaystyle\; c\; =\; \{\{r\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\}\; \backslash \; over\; \{(1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\; -1\}\}\; P\_\; \{0\}\}$

Разделите верхнюю и нижнюю части с помощью $(1\; +\; r)\; N\; \{\backslash \; displaystyle\; (1\; +\; r)\; ^\; \{N\}\}$

$c\; =\; r\; 1\; -\; (1\; +\; r)\; -\; NP\; 0\; \{\backslash \; displaystyle\; c\; =\; \{r\; \backslash \; over\; \{1-\; (1\; +\; r)\; ^\; \{-\; N\}\}\}\; P\_\; \{0\}\}$

Этот вывод иллюстрирует три ключевых компонента ссуд с фиксированной ставкой: (1) фиксированный ежемесячный платеж зависит от суммы заимствования, процентной ставки и продолжительности времени, в течение которого кредит будет погашен; (2) сумма ежемесячной задолженности равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму за вычетом фиксированного ежемесячного платежа; (3) фиксированный ежемесячный платеж выбирается таким образом, чтобы ссуда выплачивалась полностью с процентами в конце срока ее действия и больше не было никакой задолженности.

Поставщик может продать элемент исправления как производный инструмент с фиксированным или плавающим значением. Посмотрите "Блэк-Скоулз", чтобы узнать, как это делается.

• ипотека с регулируемой ставкой
• Сингапурская ставка предложения свопа (SOR)
• SIBOR
• Кредит VA
• кредит FHA

• Ежедневные фиксированные ставки по ипотечным кредитам от Mortgage News Daily, Daily Mortgage Market Survey