Федеральный захват Fannie Mae и Freddie Mac

редактировать

Штаб-квартира Fannie Mae по адресу 3900 Wisconsin Avenue, NW в Вашингтон, DC

федеральное поглощение Fannie Mae и Freddie Mac заключалось в передаче в опекунства государственных предприятий (GSEs) Federal National Mortgage Association ( Fannie Mae ) и Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac ) от США. Казначейство в сентябре 2008 года. Это было одно из многих финансовых событий кризиса субстандартной ипотеки.

6 сентября 2008 года директор Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), Джеймс Б. Локхарт III объявил о своем решении передать два GSE в ведение FHFA.

На той же пресс-конференции министр финансов США Генри Полсон заявил, что решение о передаче двух GSE в опекунство было решением, которое он полностью поддержал, и что он посоветовал, «что консервация была единственной формой, в которой я передал бы деньги налогоплательщиков GSE». Далее он сказал, что «я объясняю необходимость сегодняшних действий в первую очередь внутренним конфликтом и ошибочной бизнес-моделью, встроенной в структуру GSE, а также продолжающейся коррекцией жилищного строительства."

. В тот же день Федеральный резервный банк председатель Бен Бернанке заявил в поддержку: «Я решительно поддерживаю решение директора FHFA Локхарта передать Fannie Mae и Freddie Mac в ведение консерватора, а также действия, предпринятые министром финансов Полсоном для обеспечения финансовой устойчивости компании. эти две компании ». На следующий день Герберт М. Эллисон был назначен исполнительным директором Fannie Mae. Он происходил из TIAA-CREF.

Содержание

  • 1 Предпосылки и кризис финансового рынка
  • 2 Предыдущие попытки реформы GSE
  • 3 Федеральное агентство жилищного финансирования и казначейство
    • 3.1 Предыдущие меры поддержки GSE
  • 4 Вливание капитала казначейством
  • 5 Первоначальные действия FHFA в качестве консерватора
  • 6 Правительство поддержка Fannie Mae и Freddie Mac
    • 6.1 Государственный долг a учет
    • 6.2 Соответствующее законодательство
  • 7 Рыночные последствия
    • 7.1 Банковские резервы
    • 7.2 Свопы на дефолт по кредитам
    • 7.3 Реакция на арест в сентябре 2008 г.
  • 8 Влияние на кризис субстандартной ипотеки
  • 9 Финансовое состояние Fannie and Freddie до поглощения
  • 10 Текущий статус Fannie and Freddie conservators
  • 11 Планы по аренде домов
  • 12 См. Также
  • 13 Примечания
  • 14 Внешние ссылки

История вопроса и кризис финансового рынка

Совокупные убытки GSE в размере 14,9 млрд долларов США и опасения рынка по поводу их способности привлекать капитал и заемные средства угрожали разрушить финансовый рынок жилья в США. Казначейство обязалось инвестировать до 200 миллиардов долларов США в привилегированные акции и предоставить кредит до 2009 года для поддержания платежеспособности и работоспособности GSE. У двух GSE в обращении было более 5 триллионов долларов США ипотечных ценных бумаг (MBS) и долговых обязательств; только часть долга составила 1,6 триллиона долларов. Действия консерватора были описаны как «одно из самых радикальных государственных вмешательств на частных финансовых рынках за десятилетия», которое «может превратиться в самую крупную и дорогостоящую государственную помощь частным компаниям».

растущее ощущение кризиса на финансовых рынках США, консервативные меры и обязательство правительства США поддержать два GSE дополнительным капиталом в размере до 200 миллиардов долларов США стали первым значительным событием в неспокойном месяце среди инвестиционных банков США., финансовые учреждения и федеральные регулирующие органы. К 15 сентября 2008 года холдинговая компания Lehman Brothers, которой уже 158 лет, подала заявление о банкротстве с намерением ликвидировать свои активы, оставив свои финансово устойчивые дочерние компании работающими и не подпадающими под действие процедуры банкротства. Крах был крупнейшим банкротством инвестиционного банка со времен Drexel Burnham Lambert в 1990 году. 94-летний Merrill Lynch принял предложение Bank of America о покупке за приблизительно 50 миллиардов долларов США, что значительно ниже рыночной оценки годом ранее в приблизительно 100 миллиардов долларов США. Понижение кредитного рейтинга крупного страховщика American International Group (AIG) привело к заключению 16 сентября 2008 года соглашения о спасении с Федеральным резервным банком на предоставление обеспеченного кредита на сумму 85 млрд долларов США в обмен на варранты на 79,9% капитала AIG.

Предыдущие попытки реформирования GSE

Фанни Мэй, Рестон, штат Вирджиния, объект

Бизнес-модель GSE превзошла любой другой бизнес в сфере недвижимости за все время своего существования. Согласно Годовому отчету для Конгресса, представленному Федеральным агентством жилищного финансирования за 37 лет, с 1971 по 2007 год, средний годовой уровень убытков Fannie Mae по ипотечной книге составлял около четырех базисных единиц. точки. Убытки были непропорционально больше в кризисные годы с 2008 по 2011 год, когда средний годовой уровень убытков Fannie составлял 52 базисных пункта. Результаты Freddie Mac сопоставимы.

Для сравнения, в период 1991–2007 годов средний годовой уровень убытков коммерческих банков по ипотечным кредитам на одну семью составлял около 15 базисных пунктов. В течение 2008–2011 годов годовые убытки составили 184 базисных пункта.

В исследовании FHFA сравнивается по принципу «яблоки к яблокам» источники ссуд GSE и их секьюритизации под частной торговой маркой. Исследование сегментирует ссуды четырьмя способами: по ипотеке с регулируемой процентной ставкой (ARM) - по сравнению с фиксированной ставкой, а также по годам выпуска, по шкале FICO и по соотношению ссуды к стоимости. Почти в каждом из 1800 различных сравнений, охватывающих период с 2001 по 2008 год, показатели кредита GSE были экспоненциально лучше. В среднем кредиты GSE с фиксированной процентной ставкой работали в четыре раза лучше, а GSE ARM - в пять раз лучше.

Однако другие критики в Вашингтоне утверждают, что бизнес-модель GSE сталкивается с внутренними конфликтами из-за сочетания государственной миссии и частной собственности. GSE получили монопольные привилегии, с которыми частные предприятия не могли конкурировать. Оба GSE имели кредитную линию в Министерстве финансов США, и оба GSE были освобождены от подоходного налога штата и местного налога на прибыль корпораций. GSE были единственными компаниями из списка Fortune 500, освобожденными от регулирования Комиссией по ценным бумагам и биржам. Из-за неявной государственной поддержки дисконтные ноты Fannie Mae стали вторыми по величине выпущенными краткосрочными векселями (уступая только казначейским векселям ).

Консервативный аналитический центр American Enterprise Institute, утверждает что «миссия правительства требовала от них поддерживать низкие процентные ставки по ипотечным кредитам и увеличивать свою поддержку доступного жилья. Однако их владение акциями требовало от них борьбы с повышением требований к капиталу и регулированием, которое повысило бы их затраты и снизило бы их принятие рисков и прибыльность. Но были две другие стороны - Конгресс и налогоплательщики - которые также были заинтересованы в выборе, сделанном Fannie и Freddie. Конгресс получил некоторые преимущества в виде политической поддержки от способности GSE сдерживать ипотечные ставки, но он получил еще больше политических выгод от поддержки GSE доступного жилья ». Однако такие утверждения расходились с большинством отчетов Комиссии по расследованию финансового кризиса (FCIC).

В 2003 году администрация Буша попыталась создать новое агентство вместо Управления по надзору за федеральными жилищными предприятиями, чтобы контролировать Fannie Mae и Freddie Mac. В 1992 году, после ссудно-сберегательного кризиса и из-за опасений, что возникнут аналогичные проблемы с кредитованием, в рамках Департамента жилищного строительства и городского развития было создано Управление по надзору за федеральными жилищными предприятиями. Хотя лидеры Сената и Палаты представителей заявили о своем намерении принять необходимое законодательство, законопроекты о реформе не материализовались. Законопроект о реформе Сената, представленный сенатором Джоном Корзайном (штат Нью-Джерси) (S.1656), так и не попал в число 21 члена (10 D, 11 R) Сенат по банковскому делу, жилью и Комитет по делам города. Тогда некоторые участники 108-го конгресса выразили веру в платежеспособность Fannie Mae и Freddie Mac. Конгрессмен Барни Фрэнк (округ Массачусетс), например, описал их как «не столкнувшихся с каким-либо финансовым кризисом».

В 2005 г. был принят Закон о реформе регулирования федеральных жилищных предприятий, спонсируемый Сенатор Чак Хейгел (R-NE) и спонсируется сенаторами Элизабет Доул (R-NC), Джон Маккейн (R-AZ) и Джон Сунуну (R-NH), усилил бы государственный надзор за займами, предоставленными Fannie Mae и Freddie Mac. Как и законопроект 2003 года, он также умер в Комитете Сената по банковскому делу, жилищному строительству и городским делам, на этот раз на 109-м Конгрессе. Полный и точный отчет о попытках Конгресса регулировать жилищные жилищные фонды содержится в Протоколе Конгресса, подготовленном в 2005 году.

Федеральное агентство жилищного финансирования и казначейство

Жилищно-экономическое Акт о восстановлении от 2008 года - принят Конгрессом США 24 июля 2008 года при поддержке обеих партий и подписан президентом Джорджем Бушем 30 июля 2008 года - позволил расширить регулирующие полномочия над Fannie Mae и Freddie Mac со стороны недавно созданного FHFA и дал Министерству финансов США право авансировать средства с целью стабилизации Fannie Mae или Freddie Mac, ограниченные только суммой долга, которую все федеральное правительство разрешено законом совершать. Закон повысил потолок долга Казначейства на 800 миллиардов долларов США до 10,7 триллионов долларов США в ожидании потенциальной потребности Казначейства иметь гибкость для поддержки Fannie Mae, Freddie Mac или федеральных банков жилищного кредитования..

Предыдущие меры поддержки GSE

Консерваторство 7 сентября было названо The Economist «второй» финансовой помощью GSE. До вступления в силу Закона о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 г. 13 июля 2008 г. министр финансов Генри Полсон объявил об усилиях по оказанию поддержки GSE на основании ранее установленных законом полномочий и в координации с Федеральный резервный банк. Это объявление было сделано через неделю, когда рыночная стоимость акций Fannie Mae и Freddie Mac упала почти вдвое (по сравнению с ранее уменьшенной стоимостью примерно на половину рыночных максимумов прошлого года.). Этот план содержал три меры: увеличение кредитной линии, доступной для GSE от Казначейства, для обеспечения ликвидности; право Казначейства приобретать долю в GSE для предоставления капитала; и консультативная роль Федеральной резервной системы в реформированной системе регулирования GSE. В тот же день Федеральная резервная система объявила, что Федеральный резервный банк Нью-Йорка будет иметь право предоставлять ссуды GSE по мере необходимости.

Вливание капитала Казначейством

В соглашении, которое Казначейство заключило с обоими GSE, уточняется, что в обмен на будущую поддержку и капитальные вложения в размере до 100 миллиардов долларов США в каждую GSE, при создании опекунства, каждый GSE должен передать Казначейству 1 миллиард долларов США старшим привилегированные акции с купоном 10%, без затрат для казначейства. Кроме того, каждый GSE заключил контракт на выпуск обыкновенных акций варрантов, представляющих долю владения в размере 79,9%, по цене исполнения одной тысячной цента США (0,00001 доллара США) за акцию и сроком действия варранта на двадцать лет..

Консерватор FHFA подписал соглашения от имени GSE. Сумма в 100 миллиардов для каждого GSE была выбрана для обозначения уровня обязательств, которые Казначейство США готово взять на себя, чтобы сохранить платежеспособность и устойчивость финансовых операций и финансовых условий для обоих GSE. Соглашения были разработаны для защиты старшего и субординированного долга и ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, GSE. Обыкновенные акции GSE и существующие привилегированные акционеры понесут убытки раньше правительства. Среди других условий соглашения, портфель нераспределенных ипотечных и обеспеченных закладными ценных бумаг каждого GSE не должен превышать 850 миллиардов долларов по состоянию на 31 декабря 2009 г. и будет уменьшаться на 10% в год, пока не достигнет 250 миллиардов долларов.

FHFA initial. действия в качестве консерватора

В объявлении о сохранении правопорядка от 6 сентября 2008 г. Локхарт указал следующие пункты плана действий по обеспечению правопорядка Федерального агентства жилищного финансирования:

  1. 8 сентября 2008 г., в первый рабочий день После опекунства бизнес будет вестись нормально, при более сильной поддержке держателей ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS), приоритетного долга и субординированного долга.
  2. Предприятиям будет разрешено без ограничений увеличивать свои гарантийные портфели MBS и продолжать покупать заменяющие ценные бумаги для своих портфелей, примерно на 20 миллиардов долларов в месяц, без ограничений капитала.
  3. Как консерватор, FHFA предположит власть совета и управлять
  4. Нынешние генеральные директора (генеральные директора) Fannie Mae и Freddie Mac были уволены, но останутся, чтобы помочь с переходом.
  5. Назначен на должность Генеральными директорами являются Герберт М. Эллисон для Fannie Mae и Дэвид М. Моффет для Freddie Mac. Эллисон - бывший вице-председатель Merrill Lynch и последние восемь лет председатель TIAA-CREF. Моффетт - бывший вице-председатель и финансовый директор US Bancorp. Их вознаграждение будет значительно ниже, чем у уходящих генеральных директоров. К ним присоединятся столь же сильные неисполнительные председатели.
  6. Другие действия руководства будут очень ограниченными. Новые генеральные директора согласились с тем, что важно работать с нынешними управленческими командами и сотрудниками, чтобы побудить их оставаться и продолжать вносить важные улучшения в предприятия.
  7. Чтобы ежегодно экономить более 2 миллиардов долларов капитала, обыкновенных акций дивиденды по привилегированным акциям будут отменены, но обыкновенные и все привилегированные акции останутся в обращении. Выплата процентов и основной суммы долга по субординированному долгу будет продолжена.
  8. Вся политическая деятельность, включая лоббирование, будет немедленно прекращена. Будет рассмотрен вопрос о благотворительной деятельности.
  9. Будут установлены отношения финансирования и инвестирования с Казначейством США через три различных механизма финансирования для оказания критически необходимой поддержки Freddie Mac и Fannie Mae, а также ликвидности ипотечного рынка. Одним из трех механизмов является механизм обеспечения ликвидности, который будет использоваться не только для Fannie Mae и Freddie Mac, но и для 12 федеральных банков жилищного кредитования, деятельность которых регулируется FHFA.

Государственная поддержка Fannie Mae и Freddie Mac

В дополнение к государственной поддержке, которая, по оценкам CBO, увеличит чистые обязательства федерального правительства на 238 миллиардов долларов, несколько правительственных агентств предприняли шаги для увеличения ликвидности внутри Fannie Mae и Freddie Mac. Среди этих шагов:

  1. покупка Федеральным резервом долга GSE на 23 миллиарда долларов (из возможных 100 миллиардов долларов) и 53 миллиарда долларов ипотечных ценных бумаг, удерживаемых GSE (из потенциальных 500 миллиардов долларов).
  2. Федеральная резервная система покупает долговые обязательства GSE на сумму 24 миллиарда долларов.
  3. Казначейство покупает акции GSE на сумму 14 миллиардов долларов (из возможных 200 миллиардов долларов).
  4. Министерство финансов покупает облигации с ипотечным покрытием на сумму 71 миллиард долларов.
  5. Расширение Федеральной резервной системы основной кредитной ставки для кредитов GSEs

Учет государственного долга

Балансовые или внебалансовые обязательства двух GSE, которые являются «независимыми» корпорациями а не федеральных агентств, чуть более 5 триллионов долларов, что является значительной суммой по сравнению с 9,5 триллионами долларов официально заявленного государственного долга США на момент поглощения. Консервирование от 6 сентября 2008 г. и последующее запланированное вливание капитала Казначейством поддерживает основные обязательства, субординированную задолженность и ипотечные гарантии двух фирм. Некоторые наблюдатели видят в этом эффективную национализацию компаний, которая в конечном итоге подвергает налогоплательщиков риску по всем их обязательствам. Федеральное правительство следует специальным стандартам бухгалтерского учета, установленным Консультативным советом по федеральным стандартам бухгалтерского учета. Чистую подверженность налогоплательщикам трудно определить во время поглощения, и она зависит от нескольких факторов, таких как снижение цен на жилье и убытки по ипотечным активам в будущем. Бюджетное управление Конгресса директор Питер Р. Орзаг объявил 9 сентября 2008 г., что CBO намеревается включить активы и обязательства двух компаний в планирование их федерального бюджета из-за степень государственного контроля над предприятиями. Бюджетный директор Белого дома Джим Нассл 12 сентября 2008 г. указал, что их бюджетные планы не будут включать долг GSE в бюджет из-за временного характера вмешательства консерватора.

Bloomberg сообщил, что, согласно CMA Datavision of Лондон, что «пятилетние контракты на дефолтный кредитный своп по государственному долгу США увеличились на 3,5 базисных пункта 9 сентября 2008 года до рекордных 18 базисных пунктов по сравнению с 6 базисными пунктами в апреле» в ответ на опасения по поводу потенциальный рост долга США в результате экстренной помощи.

Соответствующее законодательство

8 мая 2013 года представители Скотт Гаррет представили Закон о прозрачности бюджета и бухгалтерского учета 2014 года ( HR 1872; 113-й Конгресс) в Палату представителей США во время 113-го Конгресса США. Законопроект, если он будет принят, изменит бюджетный режим федеральных кредитных программ, таких как Fannie Mae и Freddie Mac. Законопроект потребует, чтобы стоимость прямых ссуд или гарантий по ссудам признавалась в федеральном бюджете по справедливой стоимости с использованием руководящих принципов, установленных Советом по стандартам финансового учета. Изменения, внесенные в законопроект, будут означать, что Fannie Mae и Freddie Mac будут учитываться в бюджете, а не рассматриваться отдельно, и будут означать, что долг этих двух программ будет включен в национальный долг. Эти программы сами по себе не будут изменены, но изменится их учет в федеральном бюджете США. Цель законопроекта - повысить точность учета некоторых программ в федеральном бюджете.

Последствия для рынка

Банковские резервы

Многие коммерческие банки в США Штатам принадлежат привилегированные акции Freddie и Fannie. Выплата дивидендов по этим акциям была приостановлена, и они являются младшими по сравнению с привилегированными акциями, выпущенными казначейству в ходе реструктуризации двух компаний. Рыночная стоимость привилегированных акций упала после объявления о реструктуризации и приостановки выплаты дивидендов. Банки были обязаны списать стоимость привилегированных акций Freddie и Fannie, находящихся в их портфелях, что усугубляло проблемы капитализации некоторых банков США. Банк Gateway согласился быть выкупленным Hampton Roads Bankshares Inc., чтобы компенсировать списание 40 миллионов долларов по его акциям Fannie and Freddie, что поставило его ниже нормативных требований, чтобы считаться адекватно капитализированным.

Кредитный дефолт. свопы

На рынке (CDS) стандартные контракты, обычно используемые между сторонами свопа, определяют действие по передаче Fannie Mae и Freddie Mac под опекунство как эквивалент банкротства из-за изменение управленческого контроля. На языке CDS это называется a, и это запускает урегулирование невыполненных контрактов по деривативам, которые используются для хеджирования или спекуляции на потенциальном риске дефолта компании по своим облигациям. Облигации двух GSE находятся в обращении примерно на 1,5 триллиона долларов США, и, поскольку рынок свопов на дефолт по кредиту не является публичным, не существует механизма централизованной отчетности, чтобы проверить, сколько свопов на дефолт по кредиту связано с этими облигациями. По одной из опубликованных оценок, она составляет 500 миллиардов долларов США, а номинальная стоимость всего рынка CDS составляет около 62 триллионов долларов США. Расчеты по контрактам, вероятно, будут крупнейшими за десятилетнюю историю рынка. Свопы на дефолт по кредитам на Fannie и Freddie были одними из самых активно торгуемых за несколько месяцев до консервации. «Тринадцать« крупных »дилеров свопов на дефолт по кредиту« единогласно »согласились, что спасение представляет собой кредитное событие, инициирующее выплату или поставку облигаций компаний», - говорится в меморандуме, распространенном Международной ассоциацией свопов и деривативов (ISDA) после объявления о консерватории. На следующий день после объявления о консервации Международная ассоциация свопов и деривативов, которая устанавливает стандартные отраслевые контракты для производных финансовых инструментов и свопов, объявила, что работает над протоколом оценки и расчета Свопы по кредитным дефолтам Fannie Mae и Freddie Mac. Большинство из этих свопов было произведено 6 октября 2008 года.

Парадоксально (по сравнению с типичным опытом, когда компания, выпускающая облигации, переживает «кредитное событие»), стоимость двух облигаций GSE выросла примерно до номинальная стоимость после консервации. Это означает, что некоторые владельцы свопов, которые хеджировали риск дефолта по облигациям, могут оказаться в худшем положении, поскольку стоимость облигаций может быть выше, чем при покупке свопа. Как сообщается, на октябрь 2008 г. запланированы денежные аукционы для урегулирования контрактов CDS в отношении GSE.

Реакция на арест в сентябре 2008 г.

Немедленная реакция на финансовых рынках в понедельник 8 сентября, день, следующий за арестом, по-видимому, свидетельствовал об удовлетворении, по крайней мере, краткосрочными последствиями вмешательства Министерства финансов. Управляющий Банка Японии Масааки Сиракава заявил: «Мы ожидаем, что эти действия приведут к стабилизации рынка [ценных бумаг с ипотечным покрытием] США, финансового рынка и международного финансового рынка». Управляющий Народного банка Китая, центрального банка Китая, Чжоу Сяочуань заявил: «С моей точки зрения, это положительно».

Влияние на кризис субстандартного ипотечного кредитования

Воздействие на ипотечный кризис заставило правительство поддержать надежность обязательств и гарантий по ценным бумагам, выпущенным Fannie и Freddie для получения средств. Эти средства, в свою очередь, используются для покупки ипотечных кредитов в банках-источниках. Сохраняющаяся надежность обязательств GSE повышает ликвидность рынка (ссудные средства) следующими способами:

  • Банки могут быть уверены, что у Fannie и Freddie есть средства для покупки соответствующих ссуд, поэтому они могут увеличить объем такого кредитования. Это улучшает ликвидность ипотечного рынка, снижая процентные ставки.
  • В 2006 году Fannie и Freddie застраховали 70% всех субстандартных кредитов, поэтому им необходимо было сохранить эти кредиты жизнеспособными.
  • Более низкие затраты по займам для банков обычно увеличивают «спред» между ставкой, по которой они заимствуют, и ставкой, по которой они ссужают. Это увеличивает прибыльность банка, дополнительно укрепляя банковскую ликвидность и балансы.
  • Ипотечные ставки с регулируемой процентной ставкой (ARM ) снижаются, что снижает давление на домовладельцев и снижает потери права выкупа закладных. Более низкие ставки также стимулируют покупку нового жилья.
  • Роль правительства как основного инвестора позволяет осуществлять систематический процесс рефинансирования ссуд. Это должно позволить домовладельцам быстро вносить корректировки в кредит или разрабатывать условия, когда они сталкивались с узкими местами из-за необходимости утверждения корректировок различными инвесторами. Например, правительство могло бы быстро снизить 45-летние сроки ипотечного кредита и установить низкие фиксированные процентные ставки, что позволило бы гораздо большему количеству домовладельцев оставаться в своих домах. Это значительно сократит потери права выкупа права выкупа, помогая стабилизировать цены на жилье.
  • Правительство может реструктурировать ипотечные кредиты так, чтобы остаток по ссуде был уменьшен до текущей рыночной стоимости, что уменьшит стимул для домовладельцев «уйти» из собственности.
  • При стабилизации цен на жилье стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, получает некоторую поддержку в сторону повышения.

Финансовое состояние Fannie and Freddie до поглощения

Более 98% кредитов Fannie были погашенными. своевременно в течение 2008 г. И Fannie, и Freddie имели положительную чистую стоимость на дату поглощения, что означает, что стоимость их активов превышала их обязательства. Однако общая сумма активов Fannie к капиталу (коэффициент левериджа) составляла около 20: 1, а у Freddie - около 70: 1. Эти цифры значительно увеличиваются, если учесть все гарантированные ипотечные активы. Эти коэффициенты значительно выше, чем у инвестиционных банков, которые используют кредитное плечо около 30: 1.

Однако были опасения, что ликвидность GSE была недостаточной для того, чтобы справиться с растущим уровнем просрочек, так что, хотя в сентябре 2008 г. убытков в будущем будет достаточно, чтобы возникла несостоятельность и что знание об этой будущей неудаче приведет к немедленному или почти немедленному банкротству из-за отказа покупателей покупать долги. Оба GSE пролонгируют большие суммы долга на ежеквартальной основе, и отказ от продажи долга приведет к банкротству из-за нехватки ликвидности. Более медленной формой отказа будет выпуск долговых обязательств по высокой цене (чтобы компенсировать покупателям риск), что значительно снизит доходность обоих GSE, сделав их неспособными зарабатывать деньги, которые им потребуются для покрытия ожидаемых будущих убытков. Оба GSE засчитали большие суммы отложенных налоговых активов в счет своего регулятивного капитала, которые, по мнению некоторых, были «низкого качества» и не являлись действительно доступным капиталом. Отложенные налоговые активы имели бы ценность только в том случае, если бы компании были прибыльными и могли бы использовать активы для компенсации будущих налогов. Обе компании понесли значительные убытки и, вероятно, столкнутся с еще большими убытками в течение следующего года или дольше.

Постоянный статус Fannie and Freddie Conservatorhip

В показаниях подкомитета Комитета по финансовым услугам Палаты представителей 3 июня, 2009, директор Федерального агентства жилищного финансирования Джеймс Б. Локхарт III представил свой отчет «Настоящее и будущее состояние Fannie Mae и Freddie Mac». Основные моменты отчета включают обязательство Министерства финансов выделить до 200 миллиардов долларов капитала для каждого предприятия, которого будет достаточно; предприятия владеют или гарантируют 56% ипотечных кредитов на одну семью в этой стране, или 5,4 триллиона долларов из общей суммы непогашенной ипотечной задолженности в размере 11,9 триллиона долларов; их совокупная доля ипотечных кредитов, выданных в первом квартале 2009 года, составила 73%; ценные бумаги, обеспеченные частной маркой ипотечным покрытием (PLS), являются основным фактором убытков предприятий; оба предприятия активно участвуют в планировании и реализации программ «Обеспечение доступного жилья» и «Рефинансирование доступного жилья». В отчете отмечается:

По состоянию на 31 марта 2009 г. на долю серьезно просроченных ссуд приходилось 2,3% ипотечных кредитов на одну семью, принадлежащих или гарантированных Freddie Mac, и 3,2% - Fannie Mae. Хотя это исторически высокие уровни, они лучше, чем в среднем по отрасли: 4,7% для всех основных кредитов, 7,2% для всех ипотечных кредитов на одну семью, 24,9% для всех субстандартных ипотечных кредитов и 36,5% для субстандартных ипотечных кредитов с регулируемой ставкой

Отчет предоставляет справочную информацию о происхождении PLS и риске, который они представляют. Кредиты PLS составляют 15% ипотечных кредитов, но 50% серьезных просрочек. Напротив, в конце 2008 года ссуды, которыми владели или гарантировали предприятия, представляли 56% непогашенных ипотечных кредитов на одну семью в США, но 20% серьезных просрочек. Кредитное качество инвестиций в PLS оказалось намного хуже, чем предполагали первоначальные кредитные рейтинги AAA для этих ценных бумаг. Сохраняющаяся неопределенность в отношении истинной экономической ценности PLS будет продолжать вызывать опасения по поводу безопасности и надежности.

В отчете отмечается, что коммерческая структура GSE работала вразрез с осмотрительным управлением рисками, поскольку конкуренция уменьшила как долю рынка, так и прибыль, тем самым подорвав кредитные требования GSE. Для поддержания прибыльности каждое предприятие увеличивало закупки PLS, подкрепленных альтернативной ипотекой, и целых ссуд с высоким риском. И хотя многие критиковали OFHEO и стремились заменить его:

Покупка PLS в конечном итоге оказалась катастрофой для предприятий. Потери по кредитам и рыночной стоимости были бы еще больше, если бы Управление по надзору за жилищными предприятиями (OFHEO), одно из предшественников FHFA, не увеличило требования к капиталу предприятий на 30% и не ограничило их портфели активов из-за проблем с бухгалтерским учетом и контролем..

Администрации Джорджа Буша было запрещено предпринимать официальные действия из-за того, что законопроект Сената 190 от 109 Конгресса никогда не позволял проводить полное голосование в Сенате, даже несмотря на то, что он был вынесен комитетом 13- 9 голосуют по партийной линии (13 республиканцев проголосовали «за», а 9 демократов - «против»), это помешало бы достижению целей Конгресса в области владения недвижимостью. 16 июня 2010 г. было объявлено, что акции двух GSE будут исключены из листинга NYSE. В статье Bloomberg от августа 2012 года отмечалось, что компании «привлекли помощь в размере 190 миллиардов долларов и выплатили 46 миллиардов долларов дивидендов с тех пор, как в 2008 году они были поглощены регулирующими органами США». 6 августа 2015 года CBS News сообщило, что одна только Fannie Mae выплатила дивиденды на общую сумму 142,5 млрд долларов с момента получения помощи в размере 116 млрд долларов в 2008 году. 24 сентября 2012 года судья отклонил коллективный иск, в котором утверждалось, что Фредди Mac сделал вводящие в заблуждение заявления о подверженности риску кредитов в преддверии федерального поглощения компании. По состоянию на 2018 год прибыль Fannie Mae и Freddie Mac все еще отправляется в министерство финансов.

Планы по аренде домов

10 августа 2011 года Федеральное агентство жилищного финансирования запросило у инвесторов идеи по аренде домов, принадлежащих Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральной жилищной администрации.

См. Также

Примечания

Внешние ссылки

Предыстория и реакция
Последняя правка сделана 2021-05-20 12:45:52
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте