Войти
Ускоренное строительство здания - это жаргон строительной отрасли, обозначающий стратегию реализации проекта: начало строительства до завершения проектирования. Цель состоит в том, чтобы сократить время до завершения.
Более короткие графики желательны по причинам, которые зависят от владельцев здания. Более короткий график может сократить время выхода производителя на рынок, необходимость школьного округа уменьшить переполненность или просто быстрее предоставить новый дом для семьи. Сокращение сроков также может снизить стоимость финансирования строительства и снизить накладные расходы проектных и строительных организаций. Более короткие графики также могут снизить влияние инфляции во время строительства. Таким образом, быстрое выполнение проекта достигается за счет интеграции этапов проектирования и строительства.
Но управлять Fast-Track сложнее, чем традиционным процессом проектирование – конкурс – сборка. Это требует детального знания процесса, эффективного планирования, целостности и тесной координации между организациями, выполняющими работу.
Окончательная стоимость проекта неизвестна на момент начала строительства, поскольку проектирование еще не завершено. При традиционном процессе проектирования – подачи заявок – строительства полный набор строительной документации и спецификаций описывает, что строитель соглашается построить, и служит основой контракта. В проектах Fast-Track проектная, строительная документация и спецификации являются неполными, поэтому установка окончательной стоимости вызывает проблемы. Чтобы справиться с этой трудностью, собственники обычно используют договор с возмещаемой стоимостью со строителем (управляющим строительством или генеральным подрядчиком). Контракт может включать смету без гарантии или может быть гарантированная максимальная цена (GMP). Однако даже с GMP могут возникать споры по поводу объема работ, охватываемых GMP, поскольку дизайн был неполным на момент исполнения контракта.
Также существует риск того, что работы, выполненные на ранней стадии проекта, могут не соответствовать более поздним проектным решениям. Например, если форма здания изменится после постройки фундамента, увеличатся затраты и возникнет задержка для изменения завершенного фундамента. Или элемент оборудования, который выбирается на поздних этапах процесса, может потребовать дренажа или подключения воды и электроэнергии, которые не были предусмотрены в начале проекта. Кроме того, интерпретация задания на проектирование от подрядчика может отличаться от интерпретации владельцем, что может привести к конфликту интересов.
Если время не имеет решающего значения, собственники могут проявить осмотрительность и закончить проектирование и получить фиксированную единовременную цену перед началом строительства (процесс проектирования – заявки – строительства). Однако, если есть причина для ускорения реализации проекта, Fast-Track можно использовать с любой стратегией реализации проекта, такой как CM at Risk и Agency CM (см. Управление строительством ), проектирование – строительство, мосты и интегрированная реализация проекта. Даже в традиционном процессе «проектирование – конкурс – строительство» можно использовать концепции ускоренного режима, предлагая отдельные общие строительные контракты для этапов работ.
Тем не менее, многие владельцы выбирают опытные проектные группы и считают, что вознаграждение оправдывает риски. Один источник утверждает, что Fast-Track используется в 40 процентах строительных проектов.
На протяжении большей части XIX и XX веков обычным процессом реализации проекта было последовательное проектирование - bid – build, с периодом времени между завершением одной фазы и началом следующей. Архитектор и / или инженер завершили проектирование, составили подробные строительные чертежи, написали спецификации и пригласили нескольких подрядчиков подать предложения с указанием их цены для выполнения проекта.
Как правило, правительственные организации предпочитали «единовременное предложение» на всех этапах работ (все вне проекта и строительства), а также должны были предоставить строительные работы участнику торгов с наименьшей квалификацией. Политическое предположение заключалось в том, что предложение с низкой единовременной суммой продемонстрировало разумное использование государственных денег, а открытые конкурентные торги продемонстрировали справедливый выбор подрядчиков. Поскольку для проведения конкурентных единовременных торгов требовались полные строительные чертежи и спецификации, Fast-Track, используемый в промышленности, был недоступен для государственных владельцев.
Однако большинство нормативных актов о государственных закупках разрешает закупку архитектурных, инженерных и других услуг на основе квалификации поставщика услуг. (См. Закон Брукса о подходе, используемом федеральным правительством.)
В 1960-х годах, во время войны во Вьетнаме, студенты, поступившие в высшие учебные заведения, были исключены из призыва. Следовательно, колледжи и университеты взорвались. Проблема переполненности была острой, потому что проектирование и строительство учебных корпусов обычно занимало от 4 до 6 лет. Между тем, высокие темпы инфляции подрывали строительные бюджеты. При реализации проекта на 4-5 лет покупательная способность средств, выделяемых на строительные проекты, может значительно снизиться.
В 1968 году Фонд строительства Университета штата Нью-Йорк (SUCF) нанял Caudill Rowlett Scott (CRS) для изучения способов сокращения сроков. Завершенное исследование предполагает, что SUCF может сэкономить 25–45 процентов времени за счет поэтапного строительства. Они могли оставаться в рамках своих правил закупок, выбирая компанию (CM) для оказания услуг по управлению строительством, которая не предоставляла бы строительных рабочих или материалов на основе своей квалификации.
КМ не будет проводить никаких строительных работ. КМ будет нести профессиональную ответственность представлять интересы владельца в качестве агента, подобно тому, как это делает архитектор.
Менеджер по маркетингу проконсультирует архитектора и владельца по стоимости и технологии строительства на этапе проектирования и оценит общую стоимость. Архитектор будет составлять строительные чертежи и спецификации поэтапно, а КМ будет принимать открытые конкурсные заявки на эти этапы работы, перекрывая проектную и строительную деятельность. Например, CM может принимать заявки на расчистку участка и оценку, как только будет установлена базовая конфигурация здания и будут выполнены чертежи и спецификации для этого этапа работ. Компании, которые обычно выступали в качестве субподрядчиков, предлагали работы. У участника, предложившего низкую цену, будет прямой контракт с владельцем, который превратится из субподрядчика в главного подрядчика. У собственника будет несколько основных контрактов.
Это была не совсем оригинальная концепция. Было несколько предыдущих примеров подобных процессов - Tishman Construction (теперь часть AECOM ) предоставляла услуги по управлению строительством для Всемирного торгового центра, который был построен поэтапно (строительство началось в 1966 г., здание разрушено 11 сентября 2001 г.).
SUCF принял отчет CRS Fast-Track и нанял Smith, Hinchman Grylls (ныне SmithGroupJJR ) для реализации своего первого проекта Fast-Track в Университете Стони Брук, Стоуни-Брук, Нью-Йорк. Проект Stony Brook и более поздние проекты CRS показали, что прогнозируемая экономия времени была консервативной. Иногда использование Fast-Track и CM сокращало время до трети или меньше по сравнению с обычными расписаниями.
Отчет назывался «Fast-Track». Было напечатано много экземпляров. Концепция профессионального менеджера по строительству, который мог бы осуществлять поэтапное проектирование и строительство (Fast-Track) для общественных проектов, быстро распространилась. Администрация общих служб США и многие другие институциональные и государственные клиенты на всей территории США приняли этот процесс.
Однако, несмотря на преимущества сокращенного графика, многим владельцам не нравилась ответственность руководства за выполнение нескольких основных строительных контрактов по одному проекту, и их беспокоило отсутствие гарантированной максимальной цены. В конце 1900-х и начале 2000-х годов многие правительственные организации изменили свои правила закупок, чтобы позволить КМ держать контракты и гарантировать цену и график. Чтобы различать исходную концепцию и дополнительную концепцию услуг CM, оригинал назывался Agency CM, а CM, который держал контракты и предоставлял гарантии, был назван CM at-Risk (см. Управление строительством ).
Fast-Track - это теперь общий термин в строительной отрасли.
Как это ни парадоксально, хотя решение об ускорении реализации проекта почти всегда является экономическим, окончательные затраты в процессе обычно неизвестны.
Ускоренное строительство существует уже несколько десятилетий (см. Digital Architect), и теперь, по данным некоторых отраслевых ассоциаций, на его долю приходится до 40% строительных проектов.
| journal =()Исследование «Fast-Track», подготовленное Кодилом Роулеттом Скоттом для строительства Университета штата Нью-Йорк Fund.
опыт Smith Hinchman Grylls по поэтапным проектам SUNY подтверждает эти прогнозы.
