Войти
Эндаумент ипотека - это ипотечная ссуда, предоставленная только под проценты, когда капитал предназначен для погашения одной или несколькими (обычно низкозатратными) политиками пожертвований. Фраза «эндаумент-ипотека» используется в основном в Соединенном Королевстве кредиторами и потребителями для обозначения этого соглашения и не является юридическим срок.
Заемщик имеет два отдельных соглашения: одно с кредитором по ипотеке, а второе со страховщиком по политике пожертвований. Договоренности различны, и заемщик может изменить любую договоренность, если пожелает. В прошлом политика пожертвований часто использовалась кредитором как дополнительное обеспечение. То есть кредитор применил юридический механизм для обеспечения выплаты доходов от пожертвований им, а не заемщику; обычно полис назначается кредитору. Эта практика сейчас необычна.
Клиент платит только проценты на заемный капитал, что снижает ежемесячные платежи по сравнению с обычным погашением кредита; заемщик также выплачивает премии по страхованию жизни. Предполагается, что выплаты по политике пожертвований при ее наступлении будут достаточными для погашения ипотеки в конце срока и, возможно, создадут избыток денежных средств.
Вплоть до 1984 г. по соответствующим договорам страхования (включая полисы пожертвований) были предусмотрены налоговые льготы в отношении премий, известных как освобождение от премий по страхованию жизни (LAPR). Это давало налоговое преимущество целевым ипотечным кредитам перед погашением. Аналогичным образом MIRAS (освобождение от процентов по ипотеке у источника ) сделало более крупную ипотеку более выгодной, поскольку льгота MIRAS уменьшилась по мере погашения ипотеки. Это налоговое стимулирование к эндаумент-ипотеке нечасто комментируется в СМИ при обсуждении эндаумент-ипотеки.
Дополнительной причиной в пользу эндаумента было то, что многие кредиторы взимают проценты ежегодно. Это означает, что любой выплачиваемый на ежемесячной основе капитал не удаляется из непогашенной ссуды до конца года, что увеличивает реальную процентную ставку. В такой ситуации выплаты в эндаумент могут выиграть от любого роста с момента инвестирования. Отныне чистый доход от инвестиций, необходимый для выплаты ссуды, будет меньше, чем средняя процентная ставка по ипотеке за тот же период.
Торгуемые полисы эндаументов (TEP) или вторичные эндаумент-полисы (SHEP) - это традиционные коммерческие фонды, которые были проданы новому владельцу в середине срока их действия. Рынок TEP позволяет покупателям (инвесторам) покупать нежелательные полисы пожертвований по цене, превышающей выкупную стоимость, предлагаемую страховой компанией. Инвесторы будут платить больше, чем выкупная стоимость, потому что полис имеет большую ценность, если он остается в силе, чем если он прекращается досрочно. Когда полис продается, все бенефициарные права на полис переходят к новому владельцу. Новый владелец берет на себя ответственность за будущие выплаты страховых премий и получает сумму погашения, когда наступает срок действия полиса, или пособие в случае смерти, когда умирает первоначальный застрахованный. Страхователи, которые продают свои полисы, больше не пользуются страхованием жизни и должны подумать, стоит ли брать альтернативное страхование. Рынок TEP имеет дело исключительно с политикой «Традиционный с прибылью». Самый простой способ определить, относится ли политика пожертвований к этой категории, - это проверить, упоминаются ли в ней единицы, указывая, что это политика, связанная с прибылью или привязанная к единицам, если бонусы указаны в фунтах стерлингов и единицы не упоминаются, то это наверное традиционный с прибылью. У других типов политик - «Привязка к единице» и «Прибыль на единицу» есть фактор эффективности, который напрямую зависит от текущих условий инвестиционного рынка. Они не подлежат торговле, так как гарантии по полису намного ниже и нет разрыва между стоимостью выкупа и рыночной стоимостью.
Основная предпосылка с эндаумент-политикой, используемой для погашения ипотеки, заключается в том, что премии плюс рост инвестиций будут достаточными для погашения ссуды при наступлении срока ее погашения. К концу 80-х годов, когда продажи ипотечных кредитов были на пике, ожидаемые темпы роста политики в отношении целевых вложений были высокими (7–12% в год). К середине 1990-х годов в результате изменения экономики в сторону более низкой инфляции предположения, сделанные несколько лет назад, выглядели оптимистичными.
Примечательно, что эндаумент-ипотечные кредиты продолжали расти в 1980-х годах даже после отмены страховых премий в 1984 году. Более того, их доля на ипотечном рынке в 1990-х годах сохранялась, несмотря на то, что что Казначейство начало неуклонно сокращать MIRAS (освобождение от процентов по ипотечным кредитам у источника ), что также работало в пользу ипотечных кредитов с выплатой только процентов, и несмотря на продолжительный период относительно низкой инфляции (что-то, что работало против процентных ставок по ипотеке). Тот факт, что впоследствии было обнаружено, что целевые ипотечные кредиты систематически неправильно продавались, вероятно, объясняет это несоответствие.
Регулирование инвестиционных консультаций и растущее понимание потенциала регулирующих действий против страховщиков приводят к снижению ожидаемого роста ставки снижаются до 7,5%, а затем до 4% годовых. К 2001 году продажа пожертвований в счет погашения ипотеки фактически рассматривалась как табу.
Финансовые правила вводили обязательные письма с повторным прогнозированием, чтобы показать существующим держателям целевого капитала, какова вероятная стоимость их вклада в срок погашения. будет предполагать стандартные темпы роста.
Это, в свою очередь, привело к резкому увеличению количества жалоб на неправильные продажи и породило вторичную отрасль, которая «обрабатывает» жалобы от имени потребителей за определенную плату, даже если они могут подавать жалобу самостоятельно.
Во многих случаях, поскольку предупреждения о рисках не были сделаны так четко, как на сегодняшнем инвестиционном рынке, суды выносили обвинения против страховщика или брокера, ответственного за первоначальную рекомендацию, и требовали, чтобы они вернули своих клиентов к финансовой положение, в котором они оказались бы, если бы взяли взамен ипотечный кредит. По состоянию на июль 2006 года британские банки и страховые компании выплатили компенсацию примерно в 2,2 миллиарда фунтов стерлингов.
