Природоохранный сервитут

редактировать
Знак границы природоохранного сервитута

В США охранный сервитут (также называемый соглашением по сохранению, ограничением по сохранению или службой по сохранению ) - это полномочия, вложенные в квалифицированную природоохранную организацию (часто называемую «земельным доверием ") или правительством (муниципалитетом, округом, штатом или федеральным), чтобы ограничить в отношении определенной земельной площади осуществление прав, которыми иным образом владеет землевладелец, для достижения определенных природоохранных целей. Это интерес в недвижимой собственности, установленный соглашением между землевладельцем и земельным трастом или государственной единицей. Сервитут по сохранению «идет вместе с землей», то есть он применим как к настоящим, так и к будущим владельцам земли. Как и в случае с другими интересами недвижимого имущества, предоставление сервитутов по сохранению регистрируется в местных земельных книгах; грант становится частью цепочки титула собственности.

Цели охранного сервитута будут различаться в зависимости от характера конкретной собственности, целей земельного фонда или государственной единицы, а также потребностей землевладельцев. Например, цели сервитута (часто называемые «природоохранными целями») могут включать одно или несколько из следующих:

Административные условия природоохранного сервитута для достижения природоохранных целей также различаются, но обычно запрещают или существенно ограничение подразделения и другие развитие недвижимости.

Наиболее отличительной чертой природоохранного сервитута как инструмента сохранения является то, что он позволяет пользователям достигать конкретных природоохранных целей на земле, сохраняя землю в собственности и под контролем землевладельцев в течение использование в соответствии с целями сохранения.

Решение о предоставлении консервационного сервитута на собственность является исключительно добровольным, независимо от того, продается ли сервитут или передается в дар. Установленные ограничения сервитута являются бессрочными (и потенциально снижают стоимость перепродажи соответствующей собственности). Оценка стоимости сервитута и финансовые договоренности между сторонами (землевладельцем и земельным трастом), как правило, являются конфиденциальными.

Землевладелец, предоставивший природоохранный сервитут, продолжает владеть и управлять землей в частном порядке и может получать значительные налоговые льготы штата и федеральные за то, что пожертвовал и / или продал природоохранный сервитут. Принимая природоохранный сервитут, владелец сервитута несет ответственность за мониторинг будущего использования земли, чтобы обеспечить соблюдение условий сервитута и обеспечить соблюдение условий в случае нарушения.

Хотя природоохранный сервитут запрещает землевладельцу определенные виды использования, такой сервитут не делает землю общедоступной. Напротив, многие природоохранные сервитуты не позволяют использовать землю ни держателю сервитута, ни населению. Кроме того, многие природоохранные сервитуты предназначены для конкретных видов использования землевладельцами, которые, если их не сохранить, были бы запрещены. Некоторые природоохранные сервитуты предоставляют владельцу сервитутов или общественности особые возможности. Эти детали изложены в юридическом документе, который создает сервитут консервации.

Содержание

  • 1 Вычеты по налогу на прибыль
  • 2 Кредиты по налогу на прибыль (штаты)
  • 3 Снижение и исключения налога на наследство
  • 4 Штат и льготы по налогу на имущество
  • 5 Вопросы для рассмотрения
  • 6 Покупка сервитутов по сохранению
  • 7 Национальная база данных по охране природы
  • 8 См. также
  • 9 Ссылки
  • 10 Внешние ссылки

Вычеты по налогу на прибыль

Землевладельцы в Соединенных Штатах, которые жертвуют «соответствующий» сервитут по сохранению «квалифицированной» организации по охране земель в соответствии с правилами, изложенными в пункте 170 (h) Налогового кодекса, могут быть имеют право на получение федерального дохода налогового вычета, равного сумме их пожертвования. Стоимость подаренного сервитута, определенная квалифицированным оценщиком , равна разнице между справедливой рыночной стоимостью собственности до и после вступления сервитута в силу.

Чтобы иметь право на вычет подоходного налога, сервитут должен быть: а) бессрочным; б) принадлежат квалифицированной государственной или некоммерческой организации; и c) служить действительной «цели сохранения», то есть объект должен иметь заметную природную, живописную, историческую, научную, рекреационную ценность или ценность открытого пространства. В результате принятия закона, подписанного президентом Джорджем Бушем 17 августа 2006 г. (HR 4 Закон о защите пенсий 2006 г.), в 2006 и 2007 гг. Доноры, предоставляющие природоохранные сервитуты, могли вычесть стоимость своих подарок в размере 50% от их скорректированного валового дохода (AGI) в год. Кроме того, землевладельцы с 50% или более доходов от сельского хозяйства могли вычесть пожертвования в размере 100% от их AGI. Любая сумма пожертвования, оставшаяся после первого года, может быть перенесена на пятнадцать дополнительных лет (с учетом максимум шестнадцати лет, в течение которых может быть использован вычет) или до тех пор, пока сумма вычета не будет использована, в зависимости от того, что наступит раньше. С принятием Закона о фермерских хозяйствах летом 2008 года эти расширенные льготы по федеральному подоходному налогу были расширены таким образом, что они также распространяются на все природоохранные сервитуты, пожертвованные в 2008 и 2009 годах, а затем это положение было снова распространено на пожертвования в 2010 и 2011 годах. С тех пор срок действия этого резерва истек, и в настоящее время на 2012 год пожертвования в виде сервитута по сохранению могут быть вычтены только в размере 30% от AGI донора, а после первого года у донора есть пятилетний перенос.

Льготы по подоходному налогу (штаты)

Защитники земель уже давно пытались ввести дополнительные налоговые льготы для землевладельцев за предоставление сервитутов сверх федерального благотворительного вычета (и налоговых вычетов штата в штатах, соответствующих требованиям федеральный налоговый процесс). Примерно с 1980 года обсуждается создание федерального подоходного налога для дарителей сервитутов. Однако федеральный налоговый кредит не был принят. Однако штаты начали предоставлять кредиты, которые могут быть использованы для уплаты государственного подоходного налога донорам квалифицированных сервитутов по сохранению природных ресурсов. В 1983 году Северная Каролина стала первым штатом, учредившим такую ​​программу.

Адвокат Филип Табас из The Nature Conservancy широко продвигал идею налоговых льгот штата в 1990-х годах. В 1999 году четыре законодательных собрания штатов приняли программы налоговых льгот штатов (Вирджиния, Делавэр, Колорадо и Коннектикут в указанном порядке). Южная Каролина и Калифорния последовали этому примеру в 2000 году. С тех пор последовали еще несколько штатов.

Для землевладельцев с небольшим доходом, подлежащим налогообложению штатом, налоговая льгота является пустой наградой за снижение стоимости недвижимости за счет предоставления сервитута на сохранение. Чтобы отреагировать на это, защитники природы Колорадо в 2000 году сделали свой налоговый кредит штата переводимым, то есть даритель / землевладелец может продать свой кредит другим сторонам; Затем покупатели используют купленную налоговую льготу для уплаты подоходного налога в штате Колорадо. Это привлекает покупателей, потому что кредит продается со скидкой от номинальной стоимости. Вирджиния, за которой последовала передача в 2002 году. Делегат Билл Хауэлл (ныне спикер Палаты делегатов Вирджинии) представил HB1322, который ему предложили экологи Чарльз Давенпорт и Фил Хокер. НВ1322 вступил в силу задним числом с 1 января 2002 года. С тех пор последовали и другие штаты. Однако «верхние пределы» суммы кредита, который может генерировать сервитут, и другие ограничения по-разному ограничивают объем различных программ налоговых льгот штата.

В штатах, где кредит на пожертвования природоохранных земель может передаваться, возникли свободные рынки. Брокеры помогают землевладельцам с избыточным кредитом связаться с покупателями, а брокеры часто обрабатывают платежи и оформляют документы для защиты принципалов и обеспечения полной отчетности о переводах в налоговые органы штата. Порядок налогообложения прибыли от продажи и использования переводимого налогового кредита на федеральном уровне и уровне штата был предметом обширных обсуждений, и Налоговая служба выпустила несколько руководящих документов.

Налоговый кредит штата Нью-Мексико был предоставлен. возникла в 2003 году. [SB 581] Новое законодательство о передаче, вступившее в силу 1 января 2008 года, ретроактивно применяется к консервационным сервитутам, введенным с 1 января 2004 года.

Программа переводного кредита Вирджинии является крупнейшей среди штатов по долларовой стоимости законсервированной собственности. К концу 2010 года в качестве сервитутов в Вирджинии было передано 2 512 000 000 долларов США в качестве сервитутов, в отношении которых требовалась налоговая льгота. Квалификационные сервитуты покрывают более 516 000 акров (2090 км) ландшафта Вирджинии. Программа Вирджинии сейчас (2011 г.) ежегодно предоставляет около 110 миллионов долларов новых налоговых льгот. Размер кредита составляет 40% от оценочной стоимости пожертвования сервитута, так что это эквивалентно 275 миллионам долларов стоимости имущества, пожертвованным в год для защиты среды обитания диких животных, сельскохозяйственных угодий и лесов, а также живописных открытых пространств - на неограниченный срок. Другие программы государственных налоговых льгот меньше в долларовом выражении, но очень важны в области и природоохранных ценностях, которые они вызывают. Концепция налоговых льгот штата (в отсутствие федеральных налоговых льгот), которую Филипп Табас и The Nature Conservancy продвигали в 1990-х годах, принесла замечательные плоды и продолжает расширяться сегодня.

Снижение и исключения налога на наследство

Для землевладельцев, которые после смерти оставят значительные поместья, наиболее важным финансовым воздействием консервационного сервитута может стать значительное снижение налогов на наследство. Налоги на наследство часто затрудняют для наследников сохранение земли в целости и сохранности в семье из-за высоких ставок налога на недвижимость и высокой стоимости земли застройки. Для уплаты этих налогов может потребоваться разделить или продать землю для застройки, что может не быть желанием землевладельца или его наследников. Консервационный сервитут часто может существенно помочь в решении этой проблемы по трем важным направлениям:

  1. Снижение стоимости имущества. Имущество умершего будет уменьшено на стоимость подаренного консервационного сервитута. В результате налоги будут ниже, поскольку наследники не будут обязаны платить налоги за аннулированные права на застройку. Другими словами, наследники должны будут уплатить налог на наследство только за сохраненную стоимость сельскохозяйственных угодий, а не за полную стоимость застройки.
  2. Исключение наследства. Раздел 2031 (c) налогового кодекса предусматривает дополнительные льготы по налогу на наследство для собственности, подпадающей под действие сервитута для сохранения в дар. Если на собственность наложен квалифицированный сервитут по сохранению, до дополнительных 40% стоимости земли (с учетом лимита в 500 000 долларов) могут быть исключены из поместья в случае смерти землевладельца. Это исключение дополняет снижение стоимости земли, связанное с самим сервитутом, как описано выше.
  3. Сервитут после смерти. Наследники также могут получить эти льготы (но не вычет подоходного налога), решив пожертвовать сервитут по сохранению после смерти землевладельца и до подачи декларации о наследстве (так называемые «посмертные» выборы).

В Пенсильвании действуют природоохранные ограничения. на земле, входящей в состав недвижимости, может уменьшить причитающийся налог на наследство.

Льготы штата и налоги на имущество

Некоторые штаты (Колорадо, Вирджиния, Мэриленд и Северная Каролина ) предлагают льготы штата по подоходному налогу, а многие штаты предлагают льготы по налогу на имущество для доноров, предоставляющих сервитут. В Пенсильвании природоохранные ограничения на землю, входящую в состав поместья, могут снизить причитающийся налог на наследство.

Вопросы для рассмотрения

  • Как и в случае с любыми имущественными интересами, выдающиеся владения могут воспользоваться консервационным сервитутом (и таким образом погашается), когда общественная ценность предлагаемого проекта превышает ценность природоохранного интереса, защищаемого сервитутом.
  • Сохранение сервитутов может привести к значительному снижению продажной цены земли, потому что застройщик больше не может развивать это. Фактически, эта разница в стоимости является основанием для предоставления первоначальных налоговых льгот. Оценка снижения стоимости охраняемых сервитутов для землевладельца составила 35–65%.
  • Четкие границы соседних владений не всегда согласуются друг с другом. В настоящее время NCED решает эту проблему, привязывая граничные полигоны к стандартному слою земельных участков, который может отличаться от исходных данных, предоставленных землевладельцем.
  • Перед использованием консервационного сервитута в качестве налогового убежища проконсультируйтесь с юристом, потому что это привели к судебным искам, включая: Лехтер против Априо и Соединенные Штаты против Нэнси Зак, Клауд Кларк III, EcoVest Capital и др..

Покупка охранных сервитутов

Многие природоохранные сервитуты приобретаются на средства федеральные органы власти, правительства штата и местные органы власти, некоммерческие организации или частные доноры. В этих случаях землевладельцы получают оплату непосредственно за покупку сервитутов.

Счет фермы, обновляемый каждые 5 или более лет, является важным источником средств для покупки сервитутов. Закон о сельском хозяйстве 2014 года создал Программу облегчения сохранения сельскохозяйственных угодий (ACEP), объединив Программу защиты сельскохозяйственных угодий и ранчо, Программу сохранения пастбищ и Программу заповедников водно-болотных угодий. В рамках ACEP Служба охраны природных ресурсов помогает племенам, правительствам штатов и местным властям, а также земельным фондам защищать сельское хозяйство от развития и других несельскохозяйственных целей. ACEP включает в себя управление земель сельскохозяйственного назначения и управление водно-болотными угодьями. Сервитуты на сельскохозяйственных землях сохраняют землю для производства продуктов питания и способствуют сохранению почвы и воды. Сервитуты водно-болотных угодий направлены на восстановление водно-болотных угодий, которые были преобразованы в сельскохозяйственные угодья. Чтобы получить максимальные выгоды, программа нацелена на земли, которые имеют как высокие шансы на успех восстановления, так и исторически низкие урожаи или неурожаи. Закон о сельском хозяйстве также финансирует покупку сервитутов для сохранения лесных угодий. Программа лесного наследия - это добровольная федеральная программа в партнерстве со штатами, которая защищает лесные земли, находящиеся в частной собственности. Землевладельцы должны подготовить план управления множеством ресурсов в рамках приобретения сервитутов по сохранению.

Большинство штатов имеют прямые источники финансирования для сохранения. Обычно используемые источники финансирования включают налог на передачу недвижимости, законодательные облигации и доходы от лотереи. Например, в 2014 году Нью-Джерси добавил финансирование природоохранных мероприятий за счет налогов на корпоративный бизнес путем внесения поправки в конституцию, одобренной 65% избирателей. Во многих штатах и ​​округах есть программы покупки сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур (PACE) для защиты продуктивных сельскохозяйственных земель от несельскохозяйственного развития. В 1974 г. в округе Саффолк в Нью-Йорке была принята первая программа PACE (также известная как покупка прав на развитие или PDR). Округ Кинг в Вашингтоне и штаты Мэриленд, Массачусетс и Коннектикут быстро последовали его примеру. По состоянию на 2016 год программа PACE действует в 32 штатах как в рамках государственных, так и местных программ.

Национальная база данных по охране природы

Национальная база данных по охране окружающей среды отображает возможности сохранения и предоставляет ресурс для понимания того, какие ресурсы природоохранные сервитуты защищают в США По состоянию на 2018 год Национальная база данных природоохранных мероприятий включала более 130 000 природоохранных сервитутов на 24,7 млн ​​акров.

См. также

Ссылки

Внешние ссылки

Последняя правка сделана 2021-05-15 10:05:09
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте