Войти
Коммерческое офисное / торговое здание коммерческая недвижимость, также называемая коммерческой недвижимостью, инвестиционной или доходной недвижимостью, является недвижимостью (здания или земля), предназначенные для получения прибыли либо из прироста капитала, либо от сдачи в аренду дохода. Коммерческая недвижимость включает офисные здания, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, розничные магазины, многоквартирные дома здания, сельхозугодья, склады и гаражи. Во многих штатах, жилая недвижимость, содержащая более определенного количества единиц, квалифицируется как коммерческая недвижимость для целей заимствования и налогообложения.
Коммерческие здания - это здания, которые используются для коммерческих целей и включают офисные здания, склады и розничная торговля здания (например, магазины повседневного спроса, магазины «big box » и торговые центры ). В городских условиях коммерческое здание может сочетать функции, такие как офисы на уровнях 2-10, с розничной торговлей на этаже 1. Когда пространство, выделенное для нескольких функций, является значительным, эти здания могут можно назвать многоцелевым. Местные власти обычно поддерживают строгие правила коммерческого зонирования и имеют право определять любую зонированную территорию как таковую; предприятие должно располагаться в коммерческом районе или районе, хотя бы частично, в коммерческой зоне.
Коммерческую недвижимость обычно делят на пять категорий:
| Категория | Примеры |
|---|---|
| Отдых | гостиницы, трактиры, рестораны, кафе, спортивные сооружения |
| Розничная торговля | магазины розничной торговли, торговые центры, магазины |
| Офис | офисные здания, обслуживаемые офисы |
| Здравоохранение | медицинские центры, больницы, медперсонал дома |
| Многосемейные (квартиры) | многоквартирные жилые дома |
Из них только первые пять классифицируются как коммерческие здания. Жилой доходной недвижимостью также могут быть многоквартирные дома.
Основными элементами инвестиций являются денежные поступления, оттоки, сроки денежных потоков и риск. Умение анализировать эти элементы является ключевым моментом при предоставлении услуг инвесторам в коммерческую недвижимость.
Приток и отток денежных средств - это деньги, которые вкладываются в недвижимость или получаются от нее, включая первоначальную стоимость покупки и выручку от продажи за весь срок действия инвестиций. Примером такого рода инвестиций является домен.
Денежные поступления включают следующее:
Отток денежных средств включает:
Важны сроки поступления и оттока денежных средств знать, чтобы спрогнозировать периоды положительных и отрицательных денежных потоков. Риск зависит от рыночных условий, текущих арендаторов и вероятности того, что они будут продлевать аренду из года в год. Важно иметь возможность предсказать вероятность того, что приток и отток денежных средств будут в прогнозируемых суммах, какова вероятность того, что их сроки будут такими, как прогнозировалось, и какова вероятность того, что могут возникнуть непредвиденные денежные потоки, и в каком количестве они могут иметь место.
Общая стоимость коммерческой недвижимости в США в 2018 году составила около 6 триллионов долларов. Относительная сила рынка измеряется Индексом коммерческой недвижимости США, который состоит из восьми экономических драйверов и рассчитывается еженедельно,
По данным Real Capital Analytics, нью-йоркской исследовательской фирмы по недвижимости, коммерческая недвижимость в США на сумму более 160 миллиардов долларов в настоящее время находится в состоянии по умолчанию, обращение взыскания или банкротство. Ожидается, что в Европе примерно половина из 960 миллиардов евро долга, обеспеченного европейской коммерческой недвижимостью, потребует рефинансирования в ближайшие три года, по данным PropertyMall, британского поставщика новостей о коммерческой недвижимости. Кроме того, экономические условия, окружающие будущее повышение процентных ставок; что может вновь оказать давление на оценки, затруднить рефинансирование ссуд и затруднить обслуживание долга, может вызвать серьезные нарушения на рынках коммерческой недвижимости.
Однако вклад в экономику Европы в 2012 году можно оценить примерно в 285 миллиардов евро, согласно EPRA и INREV, не говоря уже о социальных преимуществах эффективного сектора недвижимости. По оценкам, коммерческая недвижимость обеспечивает около 4 миллионов рабочих мест по всей Европе.
Обычно брокер идентифицирует недвижимость, которая соответствует набору критериев, установленных поглощениями, капитальные вложения или частная инвестиционная компания. Фирма проведет неформальную оценку местоположения собственности и потенциальной прибыльности, и, если они будут заинтересованы, они сообщат о своем намерении двигаться вперед письмом о намерениях (LOI).
Комитет по инвестициям с высшим руководством по приобретениям рассматривает все незавершенные сделки и сообщает, следует ли продвигать договор купли-продажи (СРП) и внести залог. СРП - это эксклюзивное соглашение между продавцом и единственным заинтересованным покупателем. Никакие другие LOI или PSA не могут существовать для одной собственности одновременно.
После выполнения PSA у группы по приобретению обычно есть 30 дней для проведения комплексной проверки, если не будет предоставлено продление. В течение этого 30-дневного периода группа по приобретению имущества тщательно исследует имущество, пытаясь выявить любые нежелательные характеристики, повреждения или другие обстоятельства, которые могут повлиять на прибыльность или окончательную цену продажи имущества.
Группа по закупкам может захотеть изучить арендную плату, существующие контракты с поставщиками, городские разрешения, страховые полисы и т. Д. Фирма по приобретению может нанять третью сторону для проведения оценки, экологических отчетов, подсчета трафика и т. Д. Больше. Конечная цель - собрать как можно больше информации для принятия обоснованного инвестиционного решения.
После завершения комплексной проверки группа по приобретению должна решить, следует ли продвигать покупку до закрытия. Закрытие - это окно продолжительностью 10-15 дней, в течение которого приобретающая фирма должна внести дополнительный депозит, и они должны завершить финансирование.
После закрытия сделки могут начаться процессы после закрытия, включая уведомление арендаторов об изменении прав собственности, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации группе управления активами.
