Термин коммерческая недвижимость (также называемая коммерческой недвижимостью, инвестиционной недвижимостью или доходной недвижимостью) относится к зданиям или земле, предназначенным для получения прибыли, будь то от прироста капитала или дохода от аренды. Коммерческая недвижимость включает офисные здания, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, розничные магазины, многоквартирные жилые дома, сельскохозяйственные угодья, склады и гаражи. Во многих штатах, жилая недвижимость, содержащей более чем определенное количество единиц квалифицируются как коммерческая недвижимость для заимствования и налоговых целей.
Коммерческие здания - это здания, которые используются в коммерческих целях и включают офисные здания, склады и здания розничной торговли (например, магазины шаговой доступности, магазины « большой коробки » и торговые центры ). В городских условиях коммерческое здание может сочетать функции, такие как офисы на уровнях 2-10, с розничной торговлей на этаже 1. Когда пространство, выделенное для нескольких функций, является значительным, эти здания можно назвать многоцелевыми. Местные власти обычно поддерживают строгие правила коммерческого зонирования и имеют право определять любую зонированную территорию как таковую; бизнес должен располагаться в коммерческом районе или районе, хотя бы частично для торговли.
Коммерческую недвижимость принято делить на пять категорий:
Категория | Примеры |
---|---|
Досуг | гостиницы, трактиры, рестораны, кафе, спортивные сооружения |
Розничная торговля | розничные магазины, торговые центры, магазины |
Офис | офисные здания, обслуживаемые офисы |
Здравоохранение | медицинские центры, больницы, дома престарелых |
Многоквартирный (апартаменты) | многоквартирные дома |
Из них только первые пять классифицируются как коммерческие здания. Недвижимость с доходом от проживания может также означать многоквартирные дома.
Основными элементами инвестиций являются приток и отток денежных средств, сроки поступления денежных средств и риск. Способность анализировать эти элементы является ключевой при оказании услуг инвесторам в коммерческую недвижимость.
Приток и отток денежных средств - это деньги, которые вкладываются в недвижимость или получаются от нее, включая первоначальную стоимость покупки и выручку от продажи в течение всего срока инвестирования. Примером такого рода инвестиций является фонд недвижимости.
Приток денежных средств включает следующее:
Отток денежных средств включает:
Сроки поступления и оттока денежных средств важно знать, чтобы спрогнозировать периоды положительных и отрицательных денежных потоков. Риск зависит от рыночных условий, текущих арендаторов и вероятности того, что они будут продлевать аренду из года в год. Важно иметь возможность предсказать вероятность того, что приток и отток денежных средств будут в прогнозируемых суммах, какова вероятность того, что их сроки будут такими, как прогнозировалось, и какова вероятность того, что могут возникнуть непредвиденные денежные потоки, и в каком количестве они могут иметь место.
Общая стоимость коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах в 2018 году составила около 6 триллионов долларов. Относительная сила рынка измеряется Индексом коммерческой недвижимости США, который состоит из восьми экономических факторов и рассчитывается еженедельно.
По данным Real Capital Analytics, нью-йоркской исследовательской фирмы по недвижимости, более 160 миллиардов долларов коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах сейчас находятся в состоянии дефолта, потери права выкупа или банкротства. Ожидается, что в Европе примерно половина из 960 миллиардов евро долга, обеспеченного европейской коммерческой недвижимостью, потребует рефинансирования в ближайшие три года, по данным PropertyMall, британского провайдера новостей о коммерческой недвижимости PropertyMall. Кроме того, экономические условия, окружающие будущее повышение процентных ставок; что может оказать новое давление на оценки, затруднить рефинансирование ссуд и затруднить обслуживание долга, может вызвать серьезные нарушения на рынках коммерческой недвижимости.
Тем не менее, по данным EPRA и INREV, вклад в экономику Европы в 2012 году можно оценить примерно в 285 миллиардов евро, не говоря уже о социальных преимуществах эффективного сектора недвижимости. По оценкам, коммерческая недвижимость обеспечивает около 4 миллионов рабочих мест по всей Европе.
Как правило, брокер идентифицирует недвижимость, которая соответствует набору критериев, установленных фирмой по приобретению, капитальным вложением или частным капиталом. Фирма проведет неформальную оценку местоположения собственности и потенциальной прибыльности, и, если они будут заинтересованы, они сообщат о своем намерении двигаться дальше письмом о намерениях (LOI).
Инвестиционный комитет, в состав которого входят руководители высшего звена по приобретению, рассматривает все незавершенные сделки и советует, следует ли продвигать договор купли-продажи (СРП) и внести залог. СРП - это эксклюзивное соглашение между продавцом и единственным заинтересованным покупателем. Никакие другие LOI или PSA не могут существовать для одного объекта недвижимости одновременно.
После выполнения СРП у группы по закупкам обычно есть 30 дней для проведения комплексной проверки, если не будет предоставлено продление. В течение этого 30-дневного периода группа по приобретению имущества тщательно исследует имущество, пытаясь выявить любые нежелательные характеристики, повреждения или другие обстоятельства, которые могут повлиять на прибыльность или окончательную цену продажи имущества.
Группа по закупкам может захотеть изучить список арендной платы, существующие контракты с поставщиками, разрешения на город, страховые полисы и т. Д. Фирма по приобретению может нанять третью сторону для проведения оценки, экологических отчетов, подсчета трафика и т. Д. Конечная цель - собрать как можно больше информации для принятия обоснованного инвестиционного решения.
После завершения комплексной проверки команда по приобретению должна решить, следует ли продвигать покупку до закрытия. Закрытие - это окно продолжительностью 10-15 дней, в течение которого приобретающая фирма должна внести дополнительный депозит, и они должны завершить финансирование.
Когда сделка закрывается, могут начаться процессы после закрытия, включая уведомление арендаторов об изменении прав собственности, передачу отношений с поставщиками и передачу соответствующей информации группе управления активами.