Войти
Китайское право собственности существовало в различных формах на протяжении веков. После коммунистической революции в Китае в 1949 году большая часть земли принадлежит коллективу или государству; Закон о собственности Китайской Народной Республики, принятый в 2007 году, кодифицировал права собственности.
Использование собственности обычно делится i nto права на верхний слой почвы (田 皮) и на недра (田 骨). Арендодатели платили налоги правительству в обмен на права собственности на землю (известные как права на недропользование), но не имели права активно использовать землю. Арендодатели, в свою очередь, собирают землю для сельскохозяйственных целей (права на верхний слой почвы). До сих пор продолжаются споры о том, действительно ли Императорский Китай имел права частной собственности. Некоторые утверждают, что имперское государство имело ограниченный контроль над земельной собственностью, в то время как другие придерживаются мнения, что имперский Китай действовал как государство, контролирующее все. Однако суть в том, что вся имперская эпоха рассматривалась как эпоха застоя, во время которой «система... оставалась в основном одной и той же на протяжении всей имперской истории». Фактически, права собственности не были структурированы во времена империи. Имперские времена зависели от времени и пространства и были затронуты войнами, восстаниями и стихийными бедствиями. В такие периоды часто происходила смена владельцев, поскольку заброшенные земли возвращались после того, как прежние владельцы бежали или умерли. Во время династии Цин (1644-1911) некоторые титулы на владение землей действительно имели место, хотя и не систематически или на национальном уровне, и исторические титулы передаются по сей день. Новые земли вдоль рек, ручьев и других водоемов - так называемые прибрежные права - были четко обозначены как государственная собственность, и правительство Цин неоднократно подчеркивало это в имперских указах.
В годы правление националистического правительства (1912–1949), общинные и традиционные права давали землевладение помещикам, дворянам, религиозным учреждениям и деревенским общинам. Между тем, государство разработало законы о собственности, основанные на традициях немецкого и японского гражданского права. При националистическом правлении большинство лесов принадлежало частному сектору. После того, как они пришли к власти, КПК постепенно работала над отменой частной собственности. Частные лесные владения продолжали существовать до коллективизации сельской местности.
Коммунизм и в значительной степени социалистические основы повлияли на развитие китайского законодательства о собственности и связанных с ним прав. На территориях, контролируемых Традиционное землевладение коммунистическими силами было разрушено в результате земельной реформы. В 1930-х годах земельная реформа в старых революционных базовых районах, таких как Совет Цзянси и Пограничный район Шаан-Гань-Нин, проводилась с наименьшими возможными социальными потрясениями. Средним и богатым крестьянам разрешалось оставлять часть своих земельных владений, в то время как экспроприированным помещикам выделялось достаточно земли, чтобы зарабатывать на жизнь. Однако сразу после Второй мировой войны земельная реформа приняла более радикальный поворот. Лишь после выступления Мао в 1948 году умеренная позиция была вновь занята.
Несколько раз менялись права собственности и контроль над землей в Китае. Что касается сельских земель, эти изменения начались с создания Высших сельскохозяйственных производственных кооперативов в 1956 году. После этого частная собственность на землю в сельской местности была фактически отменена посредством земельной реформы, в результате которой земля осталась в руках государства или коллектива.
Земельная реформа Китая (1950-1952) была одним из крупнейших примеров экспроприации земли в мировой истории. В ходе этого процесса около 200–240 миллионов акров пахотных земель были переданы примерно 75 миллионам крестьянских семей.
До деколлективизации в середине 1980-х годов было только два фактора, повлиявшие на изменение земельной политики: уровень коллективной собственности и степени свободы в частном землепользовании. Большой скачок вперед (1958–1962) вынудил центральное руководство децентрализовать владение землей от коммуны к производственной группе. Это было закреплено в положениях партии, обнародованных в 1962 году (Шестьдесят статей). Свобода в частном использовании (не владении) землей менялась несколько раз. До 1958 года, когда сельский Китай был организован в огромные административные единицы - народные коммуны - фермерам выделялись небольшие участки коллективной земли для собственного использования (зилиуди). В зависимости от региона сельское хозяйство было более или менее приватизировано, а управленческие обязанности возлагались на домашнее хозяйство. Фермерские домохозяйства заключали контракты, по которым они должны были поставлять государству квоты на зерно по низким фиксированным ценам. Излишки зерна сверх квоты можно было свободно продавать на частных рынках. Эти привилегии отменялись дважды (и впоследствии восстанавливались) во время Большого скачка и Великой пролетарской культурной революции (1966–76).
Фотография Дэн Сяопина, китайский политический деятель, государственный деятель и дипломат. Что касается городских земель, то после национализации предприятий и компаний в начале 1950-х годов они считались государственной собственностью, хотя это не было предусмотрено законом в течение длительного периода. времени. Земля, принадлежащая государству, рассматривалась как «абсолютная» и, следовательно, не обеспечивала права собственности; принцип, которого придерживались и закреплялись в нормативных актах до сегодняшнего дня. Однако идея о том, что городская земля равносильна государственной собственности и, следовательно, исключает частную собственность, официально оспаривалась Государственной земельной администрацией до начала 1980-х годов.
эпоха Дэн Сяопина, фундаментальный правовой источник режима собственности и имущественных прав в КНР лежал в Конституции КНР, принятой в 1982 году. Конституция 1982 года предусматривала " социалистическая общественная собственность »на средства производства, которая принимает две формы - государственную и коллективную. В 2004 году в конституцию была внесена четвертая поправка. Статья 13 Конституции гласит: "Законная частная собственность граждан неприкосновенна. Страна должна защищать в соответствии с законом права частной собственности граждан и права наследования. Страна может, в зависимости от общественных интересов, экспроприировать или реквизировать граждан. «частной собственности и выплатить за нее компенсацию». Таким образом, можно видеть, что законы Китая о собственности претерпевают изменения. Самым последним событием стало принятие Закона о собственности в марте 2007 года (после 14 лет дебатов), который отмечен как один из наиболее важных основных компонентов развивающегося гражданского права в КНР.
Инвестор, желающий инвестировать или развивать землю или недвижимость в Китае, должен учитывать законы Китая о собственности, в первую очередь закон о собственности, введенный в 2007 году, который впервые защищает интересы частных инвесторов в той же степени, что и интересы государства.
Права на недвижимость в Китае, как правило, можно разделить на три типа. Первый тип - это права собственности. Второй тип - это узуфруктурные права, а третий - обеспечительные права.
Права собственности защищены статьей 39 Закона о собственности Китайской Народной Республики, которая дает владельцу право владеть, использовать, распоряжаться и получать прибыль от недвижимость. Однако это право должно соответствовать законам и общественной морали. Это не может нанести вред ни общественным интересам, ни законным правам и интересам других лиц.
В целом сельские коллективы владеют сельскохозяйственными землями, а государство - городскими землями. Однако статья 70 Закона о собственности разрешает владение исключительными частями в многоквартирном доме, что подтверждает индивидуальную собственность на квартиры.
Владелец права узуфрукта имеет право владеть, использовать и получать прибыль от недвижимого имущества, принадлежащего другим лицам. Кредитор не может вмешиваться в осуществление прав владельцем права узуфрукта. Есть несколько типов узуфруктных прав. К ним относятся право на договорное управление землей, право на использование земли для строительства, право на использование земли под жилые дома и сервитут.
Право на договорное управление землей дает подрядчику право владеть, использовать и получать прибыль от сельскохозяйственных земель. Это право может быть передано, но права землепользования, основанные на договорах сельскохозяйственных домохозяйств, не могут быть произвольно изменены для несельскохозяйственных целей.
Государству принадлежит городская земля, но право на использование земли под застройку позволяет застройщикам получать прибыль от застройки земли. Право на использование земли под застройку распространяется только на землю, находящуюся в государственной собственности, и правообладатель имеет право строить здания и принадлежащие к ним объекты. Это в дополнение к возможности владеть, использовать и получать прибыль от земли. Это право может быть установлено путем уступки или передачи, но передача ограничена. Право собственности на здания изменится вместе с землей. В качестве защиты права срок действия права автоматически возобновляется по истечении его срока. Если его необходимо вернуть, выплачивается компенсация.
Владелец права пользования землей под жилые дома может владеть и использовать такую землю как коллективную собственность, а также может строить жилые дома и прилегающие к ним объекты. Закон об управлении земельными ресурсами и другие нормативные акты будут применяться к получению, осуществлению и передаче права на использование жилой земли.
Владелец сервитута имеет право использовать чужая недвижимость в интересах своей собственной недвижимости. Передача будет регулироваться условиями контракта.
Формы обеспечительных прав включают закладные, залоги и залоги. Держатели обеспечительных прав имеют приоритет, если должник не выполняет свои обязательства. Это необходимо для обеспечения выполнения обязательств. Обеспечительные права не существуют независимо, но требуют наличия действительного основного требования и утрачивают силу после истечения срока долга.
Недвижимость в Пекине Иностранным инвесторам не разрешается покупать землю в Китае. Земля в Китае принадлежит государству и коллективам.
Землепользователь получает только право землепользования, а не землю или какие-либо ресурсы на земле или под ней. Договор о предоставлении земли должен быть заключен между землепользователем и отделом управления земельными ресурсами народного правительства на муниципальном или уездном уровне.
Договор о предоставлении земли должен быть подписан. Права землепользования можно получить в земельном управлении по договоренности, тендеру или аукциону. Независимо от метода предоставления права землепользования, договор о предоставлении права землепользования, или более известный как договор о предоставлении земли, должен быть заключен землепользователем и местным органом управления земельными ресурсами или муниципальными властями по адресу: или выше уровня округа в качестве лица, предоставляющего право.
Статья 12 Временных правил предоставления и передачи права землепользования в городской государственной собственности устанавливает различный срок действия прав, предоставляемых для разных целей.
| Цель | Годы предоставления |
|---|---|
| Земля для жилых целей | 70 лет |
| Земля для промышленных целей | 50 лет |
| Земля для целей образовательные, научно-технические, культурные, медицинские или спортивные | 50 лет |
| Земля для коммерческих, туристических или рекреационных целей | 40 лет |
| Земля для совместного использования или для других целей | 50 лет |
В Китае нет единой официальной процедуры для правил регистрации прав землепользования и владения недвижимостью. Все права на землю должны быть зарегистрированы в официальном государственном реестре. Этот реестр является доказательством права собственности. Однако разные интересы могут быть зарегистрированы в разных реестрах. Закон о собственности предлагает только общие правила регистрации. Питер Хо описал регистрацию прав собственности в Китае по каждому учреждению, которая существовала до 2014 года. Обзор представлен в таблице ниже.
| Тип права собственности | MLR | MoA | SBF | MOHURD | MOCA | предприятие / коллектив | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Право собственности на землю | собственность на сельскую землю в коллективной собственности | X | ||||||
| собственность на государственную сельскую и городскую землю | необходимость не быть зарегистрированным по закону | | |||||||
| Право на использование земли | Право на использование земли в коллективной собственности | Права на использование сельскохозяйственных земель в коллективной собственности (права аренды, т.е. Система договоров домашнего хозяйства) | X | |||||
| Права на использование пастбищ, находящихся в коллективной собственности, леса и пустоши | ? | ? | ||||||
| права пользования землей, находящейся в коллективной собственности для строительства (жилья) в сельской местности | X | |||||||
| Право пользования государственной землей | право пользования городской землей (исключение: земля, используемая национальными единицами / министерствами отдельно озаглавленный) | X | ||||||
| права пользования землей сельской инфраструктуры; отчуждено для строительства автомобильных и железных дорог, мостов и т. д. | X | |||||||
| права пользования государственными пастбищами (включая использование для добычи полезных ископаемых, военных целей и т. д.) | X | X | ||||||
| права пользования государственными лесами (включая использование в горнодобывающих и военных целях и т. д.) | X | X | ||||||
| права на использование принадлежащих государству пустошей (включая добычу полезных ископаемых, военные цели. Права на берега рек и права прибрежных территорий не определены законом) | ? | ? | ||||||
| Право собственности на недвижимость | право собственности на сельскую недвижимость | X | ||||||
| право собственности на городскую недвижимость | XC | |||||||
| право пользования недвижимостью | право пользования сельским жильем | ? | ||||||
| право пользования городской недвижимостью | ? | ? | ||||||
| Прочие права | Определение границы на уровне провинций | X | ||||||
| Владение и использование рыбных промыслов и пляжей | X | |||||||
| Владение и использование океанов / морей на национальных территориях | X | |||||||
| Обратите внимание, что символ «X» обозначает исторически сложившуюся ситуацию, а не предусмотрено законом. Только в Законе о лесе упоминается конкретное учреждение для присвоения прав: Государственное управление лесного хозяйства (статья 3) | |
| Расшифровка сокращений MLR = Министерство земель и ресурсов, Министерство сельского хозяйства = Министерство сельского хозяйства, SBF = Государственное бюро лесного хозяйства, MOHURD = Министерство жилищного строительства и городского сельского развития, MOCA = Министерство по гражданским делам, рабочее подразделение / коллективный | |
| Закон об управлении земельными ресурсами 1998 г., статьи 11, 12 и 13 | |
| Не указан в Законе | |
| Закона о договорах на сельские земли 2002 г., статья 23 | |
| Закона о пастбищах, статья 11 | |
| Закона о лесах, Статья 3 | |
| Закон об управлении городской недвижимостью, Глава 5 | |
| Закон о рыболовстве, статья 11 | |
| β | Закон об использовании и управлении океаническими ресурсами, статьи 6 и 9 (ранее зарегистрированный Государственной администрацией по исследованию океанов, с 2013 года поглощенный Министерством земли и Ресурсы |
Статья 6 предусматривает общие требования к регистрации в случаях создания, изменения, передачи или отмены прав на недвижимое имущество.
Artic Правило 10 (2) (l) требует единой системы регистрации для всех прав на недвижимость, но эта единая система в настоящее время принята только в городах первого уровня, таких как Пекин и Шанхай. Объединение интересов в едином реестре по-прежнему не распространено в небольших городах, и до его внедрения потребуется больше времени.
Кроме того, статья 10 (1) допускает соответствующие местные правила регистрации.
В Китае существует система государственных нотариусов, которые подчиняются Министерству юстиции Китайской Народной Республики. Они несут ответственность за удостоверение прав собственности.
Приведенное ниже описание относится к послереформенным правовым договоренностям, и его не следует путать с национализацией собственности до 1978 года.
В соответствии с Конституцией и различными законами китайские власти уполномочены экспроприировать права землепользования, переданные физическим лицам, а также права собственности права коллективов. Поскольку вся земля находится в коллективной или государственной собственности, экспроприация сельской земли требует лишения прав землепользования только по причине «общественных интересов».
Определение общественных интересов намеренно расплывчато, и был составлен общий список таких интересов в попытке определить, что это означает.
Сюда входят такие интересы, как защита, транспортная инфраструктура, образование и здравоохранение.
Недавние поправки к имплементирующим постановлениям позволили расширить доступ к правосудию В настоящее время существуют следующие виды компенсации:
Однако первые два выплачиваются коллективным землевладельцам, а не фермерам. Компенсация за неземельные сельские активы также носит весьма дискреционный характер.
Как только фермеры и коллективные землевладельцы будут уведомлены, экспроприация может начаться. Споры относительно компенсации и переселения не должны влиять на реализацию отчуждения.
Закон об административном управлении землей предусматривает пять ситуаций, при которых права землепользования могут быть лишены:
Правообладатель имеет право на «соответствующую компенсацию» в первых двух ситуациях. Поскольку государство владеет землей, компенсация выплачивается не за потерю права землепользования правообладателем, а за утраченную им частную собственность. Он производится либо наличными (на основе рыночных цен) и учитывает любые расходы на переезд или субсидии на переселение, либо натурой (в виде замещающей структуры).
В соответствии с действующей правовой базой, застройщики земли не больше не имеют юридических полномочий экспроприировать и не участвуют в процедурах сноса и переселения. Местные органы власти или некоммерческие организации теперь отвечают за отчуждение земли и компенсацию.
Сведение к минимуму деловых интересов в процедуре экспроприации может снизить количество случаев принудительной экспроприации.
Если правообладатель хочет защитить свою собственность, он может использовать определенные процессуальные гарантии, которые включают:
В случае, если соглашение не может быть достигнуто между домовладельцами и Правительство, экспроприация может быть осуществлена только после судебного пересмотра.
Новые правила, вступившие в силу с 21 января 2011 года, дали надежду на будущее в отношении нескольких споров, связанных с экспроприацией городской собственности.
В январе 2011 года 54-летний мужчина был забит до смерти за отказ покинуть свой дом, который был экспроприирован для сноса. После этого случая официально запрещается применение насилия или принуждения, а также незаконных методов, таких как отключение воды и электроэнергии, для принуждения домовладельцев к выезду.
Хотя эти новые правила относятся к городской земле, установленные правовые принципы имеют существенное значение для верховенства закона в Китае. Перспективы Закона Китая об административном управлении землями обнадеживают, поскольку в ближайшем будущем ожидается внесение поправок в сельские земли.
В Китае большинство, если не все фермы находятся в коллективной собственности - традиция и практика, восходящая к временам возникновения маоизма, идеологии, находящейся под сильным влиянием социализма. При внедрении системы производственной ответственности домашних хозяйств, Китай сохраняет сельскохозяйственных угодий, находящихся в коллективной собственности, в сельской местности. Это создает большой потенциал для злоупотреблений, поскольку критические решения относительно земли и ее использования принимаются небольшим количеством деревенских лидеров. Питер Хо продемонстрировал, что одна из нерешенных проблем - это уровень коллективной собственности. После деколлективизации коллективная собственность - ранее представленная нижним коллективным уровнем (бывшая производственная бригада) - была разделена на три части: поселок, административный поселок и природный поселок. В китайском законодательстве не оговаривается, является ли бывшая производственная группа по-прежнему законным владельцем.
| Административный уровень | Тип собственности | Срок владения изменение | ||
|---|---|---|---|---|
| 1949 - 1998 | После 1998 года | |||
| Центральный штат | государственная собственность | Национальное правительство | Национальное правительство | |
| Провинциальное правительство / Муниципалитет при Государственном совете | ||||
| Местный штат | Префектура / город | |||
| Графство / район | ||||
| 1962 * - 1984/85 | После 1984/85 | |||
| Коллективная | коллективная собственность | Коммуна | Город / поселок | |
| Производственная бригада | Административный поселок | |||
| Производственный коллектив = Первоначальный владелец | Естественная деревня / группа сельских жителей = Новый владелец ? | |||
Хотя Закон о собственности, принятый в 2007 году, предоставляет некоторые правовые рычаги для предотвращения злоупотребления властью деревенскими советами, еще предстоит выяснить, доступны ли средства правовой защиты или даже используются ли сельчанами. Преобладающая местная культура, страх перед властью и возможность применения насилия препятствуют склонности жертвы обращаться за правовой помощью. Кроме того, такие правила могут игнорироваться комитетами или советами из-за отсутствия правоприменения.
Хотя критики могут скептически относиться к тому, что новые законодательные акты, разъясняющие вопрос о коллективной собственности, будут иметь значение, такие изменения по-прежнему приветствуются. как признаки усиления защиты сельских жителей.
Другой проблемой является проблема безудержной коррупции, возникающей в результате сделок с землей в сельской местности, с участием как государственных, так и негосударственных сторон. Это приводит к завышению цен, а также к неконтролируемому неправильному использованию земли.
С принятием Закона о собственности ряд местных законодателей опасаются, что «хотя новый закон о собственности, несомненно, повысит защиту домовладельцев и предотвратит конфискацию земель, он также подорвет социалистические принципы Китая». Настойчивость некоторых представителей китайской правящей элиты на социалистических ценностях поднимает вопросы о том, намерен ли Китай - развивающаяся мировая сверхдержава - полностью открыть свои двери для западного мира и идей либерализма свободного рынка, или же он будет продолжать дифференцироваться в такие вопросы.
В 2004 году он внес поправки в свою Конституцию 1982 года, включив в него требование о выплате правительством компенсации лицу за экспроприации (征收) или реквизиции (征用). Однако статья не предусматривает ни в конституции, ни в каком-либо подзаконном акте размер платежа и не оговаривает, что платеж должен быть пропорционален размеру земли. Это привело к злоупотреблениям со стороны государственных органов, особенно в сельской местности. Изъятие земли у фермеров - самая частая причина жалоб фермеров. Однако в 2011 году правительство Китая выпустило постановления, разъясняющие это, которые обещают обеспечить большую прозрачность и более справедливую систему компенсации.
