Законопроект № 35 Сената Калифорнии (2017 г.)

редактировать
Законопроект № 35 Сената Калифорнии
Печать Калифорнии.svg
Законодательное собрание штата Калифорния
Длинное название
Принятосессией Законодательного собрания штата Калифорния 2017-18
Принято29 сентября 2017 г.
ПодписаноДжерри Брауном
ПредставленоСкоттом Винер
Ключевые слова
нехватка жилья в Калифорнии, Доступное жилье, Калифорния

Законопроект Сената Калифорнии 35 (SB 35 ) является закон об упорядочении жилищного строительства в округах и городах Калифорния, которые не могут построить достаточно жилья для удовлетворения требований штата в области строительства жилья. Законопроект был внесен на рассмотрение Ассамблеи штата Калифорния сенатором штата Скоттом Винером (округ Колумбия) 15 декабря 2016 г. SB 35 направлен на решение нехватки жилья в Калифорнии за счет увеличения предложения жилья. Законопроект был подписан губернатором Джерри Брауном 29 сентября 2017 года в рамках жилищного пакета Калифорнии на 2017 год - набора из 15 законопроектов, которые предусматривают «вливание новых регуляторных и финансовых ресурсов» для городов.

Скотт Винер представил SB 35 для увеличения предложения жилья в городах, которые не производят достаточно жилья, путем поощрения городов либо к увеличению жилищного строительства самостоятельно, либо к принуждению к принятию жилищного строительства. После принятия законопроекта Винер заявил: «SB 35 сохранит местный контроль над теми городами, которые производят свою долю жилья, но создаст более упорядоченный путь для строительства жилья в тех городах, которые блокируют строительство жилья или игнорируют свою ответственность за строительство».

Содержание

  • 1 Положения
  • 2 Предпосылки
    • 2.1 Закон о жилищных элементах 1969 года
  • 3 Противодействие
  • 4 Воздействие
    • 4.1 Города, затронутые SB 35
    • 4.2 Проекты SB 35
      • 4.2.1 Vallco Mall Project
      • 4.2.2 681 Florida Street
  • 5 См. Также
  • 6 Ссылки

Положения

SB 35 требует, чтобы города включали исчерпывающую информацию о рынке аренды в свои двухгодичные отчет о жилищном элементе и позволяет застройщикам подавать заявки в соответствии с упрощенными процессами утверждения в муниципалитетах, не соответствующих требованиям региональной оценки жилищных потребностей (RHNA).

Жилой комплекс должен:

  • находиться на земле, выделенной для использования под жилую застройку.
  • определить как минимум 10% единиц жилья ниже рыночного, если они расположены в населенных пунктах, которые d не соответствует требованиям RHNA с доходом выше среднего.
  • определить как минимум 50% единиц жилья ниже рыночного в населенных пунктах, которые не соответствуют требованиям RHNA с низким уровнем дохода.
  • не должны быть построены в экологически защищенной зоне.
  • быть многоквартирными домами, а не домами для одной семьи.
  • платить строителям заработную плату на уровне профсоюзов.

Если проект соответствует всем установленным государством критериям, населенные пункты должны одобрить проект в любом 60 дней, если в комплексе меньше 150 единиц жилья, или 90 дней, если в комплексе более 150 единиц жилья. Города будут представлять информацию о ходе строительства жилья в Департамент жилищного строительства и общественного развития Калифорнии (HCD) каждые 2 года. Если город не сможет достичь своих целей RHNA на одной из этих проверок прогресса, рационализация будет действовать в течение всего следующего двухлетнего цикла. SB 35 применяется только к определенным уровням дохода, для которых не строится. Например, если город строит достаточно квартир по рыночной ставке, чтобы соответствовать своей RHNA, но недостаточно единиц с низким доходом, проект может только добавить единицы с низким доходом, чтобы претендовать на ускоренное одобрение.

Предпосылки

Стоимость жилья в Калифорнии - одна из самых недоступных в США. В 2018 г. средняя стоимость дома в Сан-Хосе в 10 раз превышала средний доход домохозяйства; Лос-Анджелес дома стоили в 9,5 раза больше; Сан-Франциско дома стоят в 8,9 раза больше; Сан-Диего дома стоят 8,1 раза. Калифорния - второй штат по стоимости аренды в Соединенных Штатах.

Калифорния испытывает нехватку жилья с 1970 года и занимает 49-е место среди 50 штатов по количеству единиц жилья на душу населения. Проблема усугубилась после Великой рецессии, когда жилищное строительство упало до 40 000 единиц в 2009 году и не достигло докризисного уровня. Калифорнии требуется примерно 180 000 единиц в год, чтобы соответствовать текущему росту. Медленное строительство жилья в сочетании с высоким спросом на жилье привело к увеличению стоимости жилья в каждом городе Калифорнии.

Высокие арендные ставки в штате привели к увеличению бездомности, увеличению количества домашних хозяйств, тратящих половину своего дохода на жилье, и исходу семей с низким и средним уровнем доходов, уезжающих в штаты с более низкой стоимостью жизни. Нехватка жилья отрицательно сказывается на Экономике Калифорнии.

Винер представила SB 35 для увеличения предложения жилья и стабилизации или снижения цен на жилье. Законопроект является частью жилищного пакета Калифорнии 2017 года, который представляет собой 15 небольших законопроектов, посвященных повышению доступности жилья. Сторонники надеются, что SB 35 сократит процесс выдачи разрешений на определенные застройки.

Калифорния построила меньше единиц жилья с 1990 года.

Закон о жилищных элементах 1969 года

Закон о жилищных элементах 1969 года обязывает все города строить определенное количество жилья с низкой, средней и рыночной стоимостью. Города обязаны строить свою RHNA, которую HCD определяет каждые 8 ​​лет. RHNA определяет количество жилья с низким и средним доходом, а также рыночного жилья, которое каждый муниципалитет должен построить для удовлетворения региональных потребностей в жилье. Однако 97,6% городов в Калифорнии не строят необходимого количества выделенных единиц жилья для малоимущих.

«Местный контроль - это то, как сообщество достигает своих жилищных целей, а не то, достигает ли оно этих целей», - сказал Винер в своем заявлении. заявление. «SB 35 устанавливает четкие и разумные стандарты для обеспечения того, чтобы все сообщества были частью решения, создавая жилье для нашего растущего населения».

Однако местные власти часто не соглашаются с государственными чиновниками по поводу того, какими должны быть эти цели строительства жилья. 11>

Оппозиция

Лига городов Калифорнии и многие муниципальные власти выступили против SB 35 за установление государственного контроля над правилами местного планирования. Городские власти, выступающие против SB 35, включают: Беркли, Беверли-Хиллз, Энсинитас, Палм-Дезерт, Вальехо, Сан-Луис-Обиспо, Хантингтон-Бич и Уолнат-Крик.

В нескольких городах были возбуждены судебные дела, чтобы остановить SB 35 после его прохождения. Хантингтон-Бич подает в суд на штат Калифорния, чтобы остановить исполнение SB 35. Городской прокурор Хантингтон-Бич Майкл Гейтс утверждает, что SB 35 «неконституционно вмешивается в полномочия города по обеспечению соблюдения местных законов о зонировании».

Anti -гентрификационные группы также выступили против SB 35. Активисты из Агентства экономического развития миссии предложили следующие изменения в SB 35 для решения проблемы перемещения семей с низкими доходами:

  • мораторий на развитие в районах, подвергающихся джентрификации,
  • повышенным требованиям к доступному жилью для квалификации SB 35
  • ограничение времени, которое у проектов SB 35 до начала строительства

Влияние

Влияние SB 35 на цены на жилье, вероятно, будет минимальным из-за стандартов, необходимых для соответствия упрощение утверждения. Хотя SB 35 увеличит количество домов на несколько тысяч единиц, международная консалтинговая компания McKinsey Company утверждает, что Калифорнии нужны миллионы квартир для удовлетворения спроса на жилье и снижения цен. Однако в законопроекте может быть увеличено жилье ниже рыночного для домохозяйств с самым низким доходом.

Десять жилищных комплексов в Bay Area - всего около 4000 единиц жилья - призвали SB 35 ускорить процесс строительства.. Застройщики в Лос-Анджелесе и Сан-Диего еще не применили закон из-за более низкой стоимости земли.

Города, затронутые SB 35

28 городов и округов достигли уровня RHNA с низким и выше среднего дохода. 298 юрисдикций не создали достаточно жилья, чтобы соответствовать их доходам выше среднего. Проекты в этих юрисдикциях могут претендовать на получение жилья SB 35, если 10% жилых единиц отведены под жилье ниже рыночного.

213 юрисдикций не создали достаточного количества жилья, чтобы удовлетворить свои требования к сверхнизким и низким доходам. Проекты в этих юрисдикциях могут претендовать на получение жилья SB 35, если в них 50% жилых единиц отведено под жилье ниже рыночного.

Проекты SB 35

Проект Vallco Mall

Торговый центр Vallco в Купертино является крупнейшим проектом, в котором использовался SB 35. Проект будет включать торговые и офисные помещения, а также 2402 единицы жилья. Половина этих единиц, или 1201, будет определена как жилье по ценам ниже рыночных для жителей с низкими и очень низкими доходами. Проект был одобрен 21 сентября 2018 года для оптимизации в соответствии с SB 35. Агентство по развитию, ответственное за проект реконструкции торгового центра Vallco, Sand Hill Property Company, подало заявку на оптимизацию SB 35 после того, как жители Купертино попытались остановить проект на референдуме 2020 года.

681 Florida Street

Агентство экономического развития Миссии (MEDA), агентство по развитию доступного жилья, использовало SB 35 для ускорения строительства 100% доступного жилья в районе Сан-Франциско.. Проект будет включать 130 единиц жилья, предназначенных для семей с низкими доходами; 30% этих квартир зарезервированы для бывших бездомных семей. Без SB 35 разработка шла бы в соответствии с обычным процессом утверждения и была бы отложена на срок от 6 месяцев до года.

См. Также

Список литературы

Последняя правка сделана 2021-05-14 14:25:31
Содержание доступно по лицензии CC BY-SA 3.0 (если не указано иное).
Обратная связь: support@alphapedia.ru
Соглашение
О проекте