Войти
Пример использования прав на воздух: высотное здание простирается над четырехэтажным зданием в Манхэттене Права на воздух являются имущественным интересом «пространство» над земной поверхностью. Вообще говоря, владение или аренда земли или здания включает право использовать и развивать пространство над землей без вмешательства со стороны других.
Это правовое понятие закодировано в латинской фразе Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos («Кто владеет землей, она принадлежит им до небес и вплоть до ада.. "), который фигурирует в средневековом римском праве и приписывается к 13 веку глоссатору Аккурсиусу ; это было заметно популяризировано в общем праве в Комментариях к законам Англии (1766) Уильяма Блэкстоуна ; подробнее см. происхождение фразы.
Когда-то считалось, что права собственности, определяемые точками на земле, неограниченно распространяются вверх. Это понятие оставалось неизменным до того, как авиаперелеты стали популярными в начале 20 века. Чтобы способствовать развитию воздушного транспорта, законодатели установили общественный сервитут для транзита на больших высотах, независимо от владения недвижимостью.
Новые технологии снова подняли вопросы о владении «космическим пространством» и о границах национального суверенитета. С появлением космических путешествий над земной атмосферой часто обсуждается высота, на которой распространяется национальный суверенитет и, следовательно, страны могут регулировать транзит.
Здание консольно возвышается над двумя другими зданиями в Нью-Йорке В США, Федеральное управление гражданской авиации (FAA) имеет исключительное право регулировать все "судоходное воздушное пространство ", исключительно определяя правила и требования для его использования. В частности, Федеральный закон об авиации предусматривает, что: «Правительство Соединенных Штатов обладает исключительным суверенитетом над воздушным пространством Соединенных Штатов» и «Гражданин Соединенных Штатов имеет общественное право транзита через судоходное воздушное пространство». «Судоходное воздушное пространство», в котором население имеет право транзита, было определено как «воздушное пространство на минимальных высотах полета или выше, которое включает воздушное пространство, необходимое для обеспечения безопасности при взлете и посадке воздушных судов».
Точная высота (а), на которой воздушное пространство над частной территорией ограничено этим государственным освобождением, была рассмотрена в судебной системе. Прецедентное право использовало высоту 500 футов (150 м) в городских или пригородных районах и 360 футов (110 м) над поверхностью или самой высокой структурой в сельской местности в качестве демаркации того, где может произойти нарушение прав собственности. В то время это составляло пределы «судоходного воздушного пространства». В более поздних решениях указывалось, что изъятие может происходить даже за пределами воздушного пространства, входящего в состав собственности, если воздушные перевозки затрудняют использование и владение имуществом. Это особенно важно, поскольку некоторые летательные аппараты (пилотируемые и беспилотные) теперь не имеют минимальных высот полета.
Владельцам собственности причитается финансовая компенсация, когда использование их собственности существенно затрудняется федеральным правительством или правительством штата, или нарушителем воздушного пространства.
Конгресс предоставил FAA полномочия на предоставить средства на приобретение имущественных прав в воздушном пространстве (навигационные сервитуты) возле аэропортов для размещения самолетов, взлетающих и приземляющихся.
Низкая стоимость беспилотных летательных аппаратов (также называемых дронами) в 2000-х гг. -поднятые юридические вопросы относительно того, чье разрешение требуется для полетов на малых высотах: землевладелец, Федеральное управление гражданской авиации или и то, и другое. Было установлено, что прямой вызов заявлению федерального правительства о праве передвигаться на глубине менее 400 футов над частной собственностью является нарушением прав собственности на землю ниже, см. US v Causby (1946). Таким образом, разрешение только от FAA (в соответствии с правилами) недостаточно для использования воздушного пространства ниже 400 футов. В 2018 году Федеральное управление гражданской авиации подтвердило, что в соответствии с федеральным законом оно обладает исключительными полномочиями налагать правила эксплуатации воздушных судов, за исключением места посадки.
Железные дороги были первыми компаниями. чтобы реализовать потенциал заработка на своих правах на эфир. Хорошим примером этого является Grand Central Terminal в Нью-Йорке, где Уильям Дж. Уилгус, главный инженер New York Central и Hudson Речная железная дорога разработала план получения прибыли от прав на авиаперевозки. Сначала железная дорога просто построила платформу над железнодорожными станциями, чтобы учесть строительство надземных зданий. К 1954 году железная дорога начала понимать, что может продавать больше прав на авиаперевозки, и Центральный вокзал было предложено заменить на 50-этажную башню. Так было возведено здание Pan Am Building рядом со станцией после общественного протеста против сноса Центрального вокзала. Этот подход использовался в Чикаго с момента строительства Prudential Building в 1955 году над действующими железнодорожными путями Центральной железной дороги штата Иллинойс. В 2017 году к западу от реки Чикаго над путями, ведущими к станции Amtrak, были построены River Point и 150 North Riverside.
Строительство платформ над железнодорожными путями все еще потенциально очень прибыльно. В середине 2000-х гг. Metropolitan Transportation Authority (MTA) Нью-Йорка попыталось продать права на авиаперевозки New York Jets, чтобы они могли построить West Side Stadium на Манхэттене West Side Yard, недалеко от Penn Station, в рамках Hudson Yards Redevelopment. Мега-застройка Hudson Yards в конечном итоге была построена над железнодорожной станцией. В Бруклине над Atlantic Yards были построены Barclays Center и Pacific Park.
Как и в случае с железными дорогами, строители автомагистралей предложили продать свои права на воздух; Бостон сделал это в связи с Big Dig.
Город Лос-Анджелес профинансировал технико-экономическое обоснование RFP на сумму 100 000 долларов в январе 2007 года для изучения строительства парк кепки автострады в Голливуде. Парк будет построен над шоссе 101 США и будет содержать 24 акра (97 000 м) новой парковой зоны.
Владелец земли имеет исключительные права на застройку «пространства» над его землями. Согласно общему праву, строительство «похмелья», которое нарушает вертикальную плоскость собственности соседа, является нарушением права владения, и владелец собственности имеет право удалить нарушающую конструкцию. Воздушное пространство является собственностью и сохраняет права на застройку, которые могут быть проданы или переданы. Таким образом, в густонаселенном центре города каждое здание в этом районе может иметь право на тридцать пять этажей воздушного пространства над своей собственностью. В одном из возможных сценариев владельцы более старого здания высотой всего в три этажа могли бы заработать большие деньги, продав свое здание и позволив построить на его месте 35-этажный небоскреб. В другом сценарии разработчик небоскреба может приобрести неиспользуемое воздушное пространство у соседнего землевладельца, чтобы построить более широкое здание. В ноябре 2005 года Крайст-Черч в Нью-Йорке продала свои права на вертикальную застройку по рекордной цене 430 долларов за квадратный фут, получив более 30 миллионов долларов от продажи права на строительство пространства над своим зданием.
|
|
Примечания
Передаваемые права на развитие (TDR)
.
